서울동부지방법원 2025타경51204. 송파구 잠실동 잠실엘스 104동 15층 1501호, 전용 119.93㎡ 아파트입니다. 감정가는 3,600,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 80%인 2,880,000,000원입니다. 말소기준은 2024.05.17. 설정된 주식회사현대부동산연구소의 채권최고액 3,750,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권 이후 서울특별시 압류, 현재 경매개시결정, 국 압류가 이어졌고 해당 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
이 사건에서 특히 구분해야 할 숫자는 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액입니다. 현재 최저가를 매각가로 가정하면 근저당권자는 2,848,800,000원을 배당받고 901,200,000원이 미배당으로 남지만, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 즉 901,200,000원은 매수인 실질취득가에 더하는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51204 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 잠실동 19 잠실엘스 104동 15층 1501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 119.93㎡ · 철근콘크리트구조 24층 중 15층 |
| 사용승인일 | 2008.09.30 |
| 소유자 | 최준범 · 2009.06.18 소유권이전 · 거래가액 1,495,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 3,600,000,000원 / 2,880,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,908,219,178원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2024.05.17. 을구 14번 근저당권입니다. 해당 근저당권은 이후 2025.04.18. 주식회사하나엔피엘대부로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사에 채권최고액 3,750,000,000원의 근질권, 2025.04.21. 주식회사유진대부금융에 채권최고액 1,110,000,000원의 근질권이 설정돼 있습니다. 다만 배당 계산의 기초가 되는 선순위 담보채권 자체는 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 68.5%
잠실엘스 동일 면적 119.93㎡의 실거래를 보면, 최근 12개월 평균은 4,204,285,714원, 최신 거래는 2026.07의 4,150,000,000원입니다. 현재 실질취득가 2,880,000,000원은 최근 12개월 평균의 68.5%입니다. 전체 실거래 평균 4,165,000,000원 대비로도 69.1% 수준이지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 119.93㎡ | 5 | 4,150,000,000원 |
| 2026.05 | 119.93㎡ | 7 | 4,030,000,000원 |
| 2026.03 | 119.93㎡ | 2 | 3,800,000,000원 |
| 2026.01 | 119.93㎡ | 26 | 4,600,000,000원 |
| 2026.01 | 119.93㎡ | 13 | 4,600,000,000원 |
| 2025.11 | 119.93㎡ | 3 | 3,950,000,000원 |
| 2025.08 | 119.93㎡ | 27 | 4,300,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 119.93㎡ | 7건 | 4,204,285,714원 |
최근 가격 추세도 과거 구간보다 2.3% 상승한 것으로 집계돼 있습니다. 따라서 하락장 평균이 가격을 부풀린 사례와는 반대입니다. 현재 최저가는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 기준으로 싸 보이는 것이 아니라, 최신 거래 4,150,000,000원 및 최근 12개월 평균 4,204,285,714원과 비교해도 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,880,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,200,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 주식회사현대부동산연구소 | 3,750,000,000원 | 2,848,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 선순위 담보채권에 901,200,000원의 미배당이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않은 값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 24층 건물의 15층 1501호입니다.
- 입지. 잠일초등학교 남측 인근으로 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 공원이 소재하고 주변환경은 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철 2호선 잠실새내역, 지하철 2호선·9호선 종합운동장역이 있어 대중교통 사정이 양호합니다.
- 단지 규모. 잠실엘스는 5,678세대이며 사용승인일은 2008.09.30입니다.
- 도로. 단지 남측 올림픽로, 동측 석촌호수로, 서측 백제고분로, 북측 한가람로에 접하고 단지 내 도로가 개설돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 아파트지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·교육환경보호구역 등의 지정 내용이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 지표. 동일 전용 119.93㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 4,165,000,000원이며, 최근 12개월 7건 평균은 4,204,285,714원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 2,880,000,000원이 곧 실질취득가입니다. 최근 12개월 평균 대비 68.5%라는 가격 지표를 기준으로 검토하세요.
- 미배당과 인수를 혼동하지 않기. 담보채권 미배당 901,200,000원은 매수인 인수액이 아닙니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 전입·점유 현황과 실제 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 이해관계인의 거부·부재·폐문 등으로 정확한 내부 확인이 이루어지지 않았고 내부구조도가 실제와 다를 수 있습니다.
- 세금·배당 변동 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 최신 서류를 확인하세요.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.26이며, 매각기일 전 추가 권리변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 점유 확인
이 사건은 현재 자료 기준으로 매수인 인수 0원이고, 말소기준권리 이후의 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권최고액 3,750,000,000원의 근저당권이 매각대금보다 크기 때문에 채권자 미배당이 발생하지만 그 부족분이 매수인의 취득비용으로 전환되는 사건은 아닙니다.
가격 측면에서도 현재 최저가 2,880,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 4,204,285,714원의 68.5%이고, 최신 2026.07 거래가 4,150,000,000원보다도 낮습니다. 최근 가격 추세 역시 과거 대비 2.3% 상승으로 집계돼 있어, 단순히 오래된 고가 거래 때문에 평균이 부풀려진 상황으로 보기는 어렵습니다. 다만 감정평가서가 임대관계를 미상으로 두고 내부 확인도 하지 못한 만큼, 권리와 가격은 합격권, 실제 점유·명도와 내부상태 확인이 마지막 관문인 물건입니다.
