인천지방법원 2022타경526301. 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 현재 최저매각가는 감정가 226,000,000원의 49% 수준인 110,740,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 임차인 보증금입니다. 본건 205호 임차인 정진혁은 2017.08.08 전입했고, 2019.07.15 확정일자를 받았으며 2022.12.06 배당요구까지 마친 것으로 조사됐습니다. 조사 결과상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 상태지만 보증금 액수가 확인되지 않아, 배당 후 남을 금액과 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
또한 현황조사에는 205호 외에 501호·603호·604호 점유자도 함께 확인됩니다. 각 점유자는 모두 경매개시결정일보다 앞선 전입일을 가지고 있고 보증금은 확인되지 않았습니다. 본건 표시가 에이동 2층205호인 만큼 실제 매각대상 범위와 각 점유자의 해당 호실을 매각물건명세서에서 다시 대조하는 절차가 특히 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경526301 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 인중로 19, 에이동 2층205호 (숭의동,한마음아파트) |
| 용도 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 이용 |
| 소유자 | 박경훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 404,294,617원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 건물 표시 | 공부상 A동 · 현황 외벽 표시 101동 |
| 등기 발급 | 2026.08.10 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 2017.02.06 경인북부수산업협동조합 명의로 채권최고액 143,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2022.08.18 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 제공된 권리판정에서는 2022.09.29 임의경매개시결정을 기준권리로 보고 있으며, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 2018년 미추홀구 압류는 2018.10.26 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 보증금 확인 전 입찰가 산정 불가
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정진혁 | 205호 | 2017.08.08 | 2019.07.15 | 2022.12.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증금 미상 |
| 윤재영 | 501호 | 2019.06.20 | — | 2022.10.21 | 대항력 有 | 미상 | 보증금 미상 |
| 최정일 | 603호 | 2020.05.22 | — | 2022.12.14 | 대항력 有 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김진영 | 604호 | 2017.02.24 | — | 2022.11.08 | 대항력 有 | 미상 | 보증금 미상 |
본건 205호의 직접 점유자로 표시된 사람은 정진혁입니다. 정진혁은 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권 행사도 가능하지만, 보증금이 얼마인지 알 수 없기 때문에 실제 배당액과 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득원가가 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 표면 할인은 크지만 하락 추세도 크다
인근 실거래 자료는 한마음아파트101의 전용 약 49.7㎡ 거래입니다. 비교 대상 면적이 본건 기준 면적 64.7㎡와 일치하지 않으므로 직접적인 동일면적 시세라기보다 참고자료로 보는 것이 안전합니다. 그럼에도 최근 흐름 자체는 뚜렷합니다. 최근 12개월 4건 평균은 144,500,000원, 최신 2026.03 거래는 148,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.7㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.02 | 49.7㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 49.7㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 49.8㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2024.07 | 49.7㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 49.92㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 49.7㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 144,500,000원 |
전체 7건 평균은 166,857,142원이지만 2022.08의 280,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균을 우선하는 편이 적절합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 26.5% 낮아진 하락 추세입니다. 현재 최저가 110,740,000원은 최근 12개월 평균의 76.6%이고 최신 거래 148,000,000원보다도 낮지만, 이 비율은 어디까지나 임차보증금 인수를 제외한 경매 최저가 기준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,350,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 108,389,640원 |
현재 배당 추정에는 채권자 배당 및 임차보증금 배당이 반영돼 있지 않습니다. 신청채권자 청구액은 404,294,617원이지만 현재 추정표상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시됩니다. 따라서 위 표만 보고 실제 잔여금이나 매수인 인수액을 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 가격 — 더 내려가도 인수액 확인이 먼저
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 110,740,000원 | 현재 회차 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 77,518,000원 | 인수액 확인 필요 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 54,262,600원 | 인수액 확인 필요 |
이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.1회로 집계돼 있습니다. 그러나 이 사건은 최저가가 더 내려가는 것보다 대항력 임차인의 보증금이 얼마인가가 먼저입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조라면 낙찰가가 77,518,000원 또는 54,262,600원으로 내려가도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득원가의 개선이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.
- 입지. 숭의역 북측 약 250미터 지점이며, 주변에 동류형 업무시설·주상복합·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 2층 205호이며 승강기·급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 30미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,218,000원/㎡이며 토지는 평지·세로장방 형태, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.
- 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 표시 확인. 공부상은 A동이지만 현황 외벽에는 101동으로 표시돼 있습니다.
- 거래 흐름. 최근 거래군이 과거 거래군보다 26.5% 낮아져 가격 하락 추세가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 205호 보증금 확인. 정진혁의 보증금 액수와 배당으로 회수될 금액을 확인한 뒤 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
- 실질취득원가 계산. 최저가 110,740,000원만 보지 말고 낙찰가 + 인수 보증금을 합산해 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 다른 호실 점유자 대조. 501호·603호·604호 점유자 정보가 함께 확인되므로 매각대상 범위와 해당 호실을 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 면적 차이 유의. 실거래 비교 표본은 약 49.7㎡이고 본건 기준 면적은 64.7㎡로 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거보다 26.5% 낮습니다. 과거 전체 평균 166,857,142원을 기준으로 가격 가점을 주기보다 최근 평균 144,500,000원과 최신 148,000,000원을 우선해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부에는 2017.02.20 민간임대주택 등록에 따른 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 추정표는 신청채권자 청구액 404,294,617원과 임차보증금 배당을 반영하지 않은 상태여서 실제 배당순위·배당액 확인이 필요합니다.
- 동 표시 대조. 공부상 A동과 현황 외벽 101동 표시가 일치하는 대상인지 현장 및 집합건축물대장을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 보증금
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 226,000,000원에서 2회 유찰돼 110,740,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 144,500,000원의 76.6%입니다. 하지만 본건 205호의 대항력 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 그 차액을 곧바로 안전마진으로 볼 수 없습니다.
게다가 최근 거래가격은 과거보다 26.5% 낮아지는 흐름이고, 비교 실거래 면적도 본건 기준 면적과 일치하지 않습니다. 현재 단계의 결론은 “표면 최저가는 낮지만 실질취득가는 미상”입니다. 정진혁의 보증금·배당가능액·잔존 인수액을 확인한 뒤 그 실질취득원가가 최근 144,500,000원~148,000,000원 수준과 비교해 어느 위치인지 판단해야 합니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 임차보증금의 실체입니다.
