인천지방법원 2022타경526301. 미추홀구 숭의동 한마음아파트 에이동 603호로, 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 222,000,000원, 현재 최저매각가는 108,780,000원으로 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 144,500,000원의 75.3%이지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 임차인 보증금과 우선매수권입니다.
등기상 소유자는 박경훈이고, 2017.02.06 경인북부수산업협동조합 명의의 채권최고액 136,500,000원 근저당권이 설정됐다가 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이 사건에서는 2022.09.29 임의경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있고, 그 이전부터 전입한 정진혁·윤재영·최정일·김진영의 점유 내역이 확인됩니다. 다만 보증금 또는 확정일자 정보가 불완전하므로 이들을 단순히 “대항력 있음 = 얼마를 인수한다”라고 계산할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2022타경526301 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 인중로 19, 에이동 6층603호 (숭의동,한마음아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 이용 |
| 소유자 | 박경훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 108,780,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 404,294,617원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 동 표시 | 공부상 ‘A동’, 현황 외벽 표시는 ‘101동’ |
| 민간임대주택등기 | 2017.02.20 민간임대주택 등록 · 2022.12.01 등기 |
① 권리 흐름 — 임차인 보증금이 승부처
조사된 사람은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 4명입니다. 네 명 모두 배당요구를 했고, 전입일이 말소기준으로 잡힌 2022.09.29보다 빠릅니다. 그러나 보증금이 모두 확인되지 않았고 일부는 확정일자도 확인되지 않아, 매수인에게 남을 미배당 보증금을 현재 금액으로 특정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정진혁 | 205호 | 2017.08.08 | 미상 | 2022.12.06 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤재영 | 501호 | 2019.06.20 | 미상 | 2022.10.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최정일 | 603호 | 2020.05.22 | 2022.06.28 | 2022.12.14 | 가능·미상 | 가능 | 없음 |
| 김진영 | 604호 | 2017.02.24 | 미상 | 2022.11.08 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 표면 할인은 크지만 하락장·면적 차이를 같이 봐야 한다
한마음아파트101의 최근 거래는 49.7㎡~49.92㎡이고, 비교 대상 면적은 62.25㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 실거래는 직접적인 동일면적 시세라기보다 주변 가격대의 참고치로만 보는 것이 안전합니다. 전체 7건 평균 166,857,142원에는 2022.08의 280,000,000원 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 144,500,000원과 최신 거래 148,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.7㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.02 | 49.7㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 49.7㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 49.8㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2024.07 | 49.7㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 49.92㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 49.7㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 144,500,000원 |
현재 최저가 108,780,000원은 최근 12개월 평균의 75.3%입니다. 숫자만 놓고 보면 거래 참고치보다 낮지만, 여기서 바로 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수는 없습니다. 첫째, 비교 실거래의 면적이 일치하지 않습니다. 둘째, 실제 인수할 수 있는 임차보증금이 확정되지 않았습니다. 셋째, 최근 거래가격은 과거 거래 대비 -26.5% 하락 추세입니다. 하락장에서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 기준으로 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,322,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 106,457,080원 |
현 추정표는 집행비용 2,322,920원과 소유자 교부 106,457,080원으로 계산돼 있습니다. 다만 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액은 404,294,617원이고, 임차인 보증금·최우선변제 역시 확정되지 않았으므로 이 표만으로 실제 배당순위나 매수인 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 소유자 교부 추정 | 산출상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 108,780,000원 | 106,457,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 76,146,000원 | 74,375,372원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 53,302,200원 | 51,942,760원 | 0원 |
위 ‘산출상 인수 0원’은 보증금이 확인되지 않은 임차인의 미배당 보증금까지 0원이라는 의미가 아닙니다. 보증금이 확인되면 실제 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로, 현재 주거용으로 이용 중입니다. 아파트로 가정하지 않는 것이 중요합니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 ‘숭의역’ 북측 약 250미터 지점에 위치하며, 주위에는 업무시설·주상복합·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 급·배수, 위생설비, 승강기, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 30미터 포장도로에 접하며, 토지는 평지의 세로장방 형태로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 감정평가상 공부와 현황의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 동 표시는 공부상 ‘A동’, 외벽 현황은 ‘101동’입니다.
- 환금성. 한마음아파트101은 45세대, 2017.01.23 준공입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.1회이며, 최근 거래가격은 과거 거래 대비 -26.5% 추세입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최정일 우선매수권. 2024.07.26 전세사기피해자 우선매수신고가 제출돼 있습니다. 일반 외부 입찰자가 최고가를 쓰더라도 실제 취득 가능성이 제한될 수 있다는 점을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 정진혁·윤재영·최정일·김진영 4명의 보증금이 확인되지 않았습니다. 실제 배당액과 미배당 잔액이 확정되기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 603호 임차인. 최정일은 2020.05.22 전입, 2022.06.28 확정일자, 2022.12.14 배당요구 내역이 확인됩니다. 배당 후 남는 보증금이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 다른 호수 임차인. 205호·501호·604호 임차인도 함께 조사돼 있습니다. 본 경매 목적물과 각 점유부분의 관계를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당표 재검증. 한국자산관리공사 청구액 404,294,617원과 현재 예상배당표 사이에 큰 차이가 있으므로, 신청채권·근저당 이전·실제 배당순위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 동 표시 확인. 공부상 ‘A동’과 외벽의 ‘101동’ 표기가 다릅니다. 현장 방문 시 해당 호실과 출입구·등기 대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2017.02.20 등록된 민간임대주택 관련 등기가 2022.12.01 기재돼 있습니다. 매각 후 처리 및 잔존 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 비교의 한계. 최근 거래 표본은 49.7㎡~49.92㎡이고 비교 대상 면적은 62.25㎡로 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균 144,500,000원을 곧바로 해당 호실의 적정가로 사용하면 안 됩니다.
- 하락 추세. 최근 가격은 과거 거래 대비 -26.5%입니다. 전체 평균 166,857,142원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 입찰 상한을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 우선매수신고 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 실질취득과 우선매수권
감정가 222,000,000원이 108,780,000원까지 내려온 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 최근 12개월 거래 평균 144,500,000원보다도 낮습니다. 하지만 이 물건은 그 숫자 하나로 판단하기 어려운 사건입니다. 실제 임차인 4명의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액이 확정되지 않았고, 603호 최정일은 전세사기피해자로서 2024.07.26 우선매수신고까지 제출했습니다.
시장 측면에서도 최근 거래 추세가 -26.5%이고, 실거래 표본 면적도 본건 비교 면적과 일치하지 않습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.1회입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 평균의 75.3%라는 사실만으로 가격 가점을 주기보다는, 임차보증금 확인 → 실제 인수액 산정 → 우선매수권 행사 가능성 확인 → 그 뒤 최근 시세와 비교하는 순서가 맞습니다. 이 사건의 결론은 “표면 가격은 낮지만, 권리와 취득 가능성이 열려 있어 보수적으로 접근해야 한다”입니다.
