인천지방법원 2024타경501238. 인천 서구 왕길동 ‘블리스타운2차’ 제1동 2층 201호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 261,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 127,890,000원입니다. 표면 가격은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 유찰폭이 아니라 임차인 인수 가능성입니다.
말소기준은 2023.12.26 접수된 롯데카드 가압류입니다. 그런데 전미숙은 2019.04.03, 임귀연과 이한솔은 각각 2019.05.07 전입했습니다. 세 명 모두 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 특히 전미숙은 2021.02.26 확정일자와 2024.03.22 배당요구 사실도 있습니다. 다만 세 사람 모두 보증금 액수가 확인되지 않기 때문에, 실제 미배당 보증금과 낙찰자의 최종 인수액은 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경501238 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 완정로117번길 15, 1동 2층201호 (왕길동,블리스타운2차) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 연립주택) · 대상면적 61.72㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 강선주 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 127,890,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 365,228,907원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 전입이 핵심
등기상 기준권리는 2023.12.26 롯데카드 가압류 6,682,002원입니다. 이 가압류와 2024.01.09 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 전입은 2019년에 집중돼 있어 기준권리보다 앞섭니다. 등기권리가 지워지는 것과 임차인의 보증금 인수 위험은 별개의 문제입니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전미숙 | 2019.04.03 | 2021.02.26 | 2024.03.22 | 가능 | 행사 가능 | 보증금 미상 · 승계 해당 없음 |
| 임귀연 | 2019.05.07 | 미상 | 2024.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 승계 해당 없음 |
| 이한솔 | 2019.05.07 | 미상 | 2024.02.07 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 세 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 실제 임차인으로 확인됩니다. 따라서 중복 보증금으로 합산할 문제는 없지만, 반대로 각 임차인의 보증금이 확인되지 않는 이상 매수인이 인수할 수 있는 총액 또한 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 49.8%는 ‘표면 할인율’일 뿐
블리스타운2차는 44세대, 2018.05.30 준공입니다. 면적이 매칭된 거래 표본은 3건이며, 실거래 평균은 257,000,000원, 최신 거래는 2022.04의 270,000,000원입니다. 다만 확인되는 거래 시점이 2021.09~2022.04로 현재 매각기일과 간격이 있어, 이 숫자를 현재 시세로 그대로 단정하기보다 참고선으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 59.4㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 59.4㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 58.87㎡ | 5 | 231,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 257,000,000원 |
현재 최저가는 과거 실거래 평균의 49.8%입니다. 금액만 보면 127,890,000원과 257,000,000원의 차이가 크지만, 이 사건은 실질취득가가 확정되지 않았습니다. 세 임차인의 보증금 중 배당되지 않고 승계되는 금액이 생기면 그만큼 매수인의 실제 부담이 더해집니다. 따라서 49.8%는 어디까지나 법원 최저가와 과거 거래가 사이의 표면상 비율입니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,590,460원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,682,002원 | 6,682,002원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 118,617,538원 |
127,890,000원 가정에서는 집행비용 2,590,460원과 롯데카드 6,682,002원이 배당되고 잔여 118,617,538원이 계산됩니다. 그러나 임차인 보증금·최우선변제·당해세 등이 반영되면 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 특히 본건은 임차인 보증금 자체가 미상이므로 위 표의 ‘매수인 인수 0원’을 확정값으로 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 왕길동, 검단사거리역(인천2호선) 남동측 인근이며 주위는 동유형의 다세대주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 대중교통편익은 무난한 편입니다. 북측으로 노폭 약 8M의 포장도로를 이용해 출입합니다.
- 용도·규모. 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용 중이며 블리스타운2차는 44세대, 2018.05.30 준공입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,196,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 기본 위생설비·E/V설비·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 거래 표본은 3건으로 많지 않고 최신 확인 거래도 2022.04입니다. 44세대 규모의 다세대·도시형생활주택 특성상 가격 판단 시 아파트처럼 충분한 최근 거래 표본을 전제로 보기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세 임차인의 보증금부터 확인. 전미숙·임귀연·이한솔의 보증금이 모두 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 원본에서 금액을 확정하기 전에는 실질취득가 계산이 완성되지 않습니다.
- 전미숙 배당 구조 확인. 2019.04.03 전입, 2021.02.26 확정일자, 2024.03.22 배당요구가 확인됩니다. 실제 배당 후 남는 보증금이 있는지가 인수액 판단의 핵심입니다.
- 임귀연·이한솔 권리 보완. 두 사람은 2019.05.07 전입과 2024.02.07 배당요구는 확인되지만 확정일자와 보증금이 미상입니다. 대항력은 가능성이 있으나 우선변제와 미배당 인수액은 확정할 수 없습니다.
- 최저가 49.8%를 시세차익으로 계산하지 말 것. 127,890,000원은 과거 실거래 평균 257,000,000원의 49.8%지만, 인수액을 더한 실질취득가가 산정되기 전에는 실제 할인율이 아닙니다.
- 거래 시점 확인. 비교 거래는 2021.09, 2021.12, 2022.04입니다. 매각기일 2026.09.21과 시차가 크므로 현재 가격 판단에는 별도의 보수적 검토가 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 직접 대조해 임차관계와 인수범위를 확정해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “미상 보증금 3건”이 먼저다
이 물건은 감정가 261,000,000원에서 2회 유찰돼 127,890,000원까지 내려왔습니다. 과거 실거래 평균 257,000,000원과 비교하면 49.8%라는 강한 할인 숫자가 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자보다 먼저 봐야 할 것이 있습니다. 2019년에 전입한 실제 임차인 3명의 보증금이 모두 미상이라는 점입니다.
대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰가와 별도로 매수인 부담이 될 수 있고, 그 금액이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 더 내려가도 실질취득가가 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 현재는 그 핵심 숫자가 확인되지 않아 실질취득가 자체가 미완성입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격은 싸 보이지만, 인수액 확인 전에는 싸다고 말할 수 없다.”입니다. 권리 확인이 선행되지 않으면 2회 유찰이라는 가격 할인은 투자 메리트가 아니라 계산 착시가 될 수 있습니다.
