인천지방법원 2024타경501238. 인천 서구 왕길동 블리스타운2차 제1동 5층 506호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 229,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 112,210,000원입니다. 가격표만 보면 감정가의 49% 구간이지만, 이 사건에서 먼저 해결해야 할 문제는 가격이 아니라 임차인 보증금과 승계 범위입니다.

전미숙은 2019.04.03, 임귀연과 이한솔은 2019.05.07 전입했고 모두 배당요구를 했습니다. 임귀연은 2023.05.05 확정일자도 확인됩니다. 다만 세 사람 모두 보증금이 확인되지 않습니다. 보증금과 배당액을 알 수 없는 상태에서는 최저가에 얼마가 더해질지 계산할 수 없으므로, 이 물건의 실질취득가 역시 현재 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 선후관계가 핵심

등기 흐름에는 2019.02.28 한국양계축산업협동조합의 채권최고액 216,000,000원 근저당권이 있고, 2024.08.07에는 그 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있습니다. 한편 이 사건에서 말소기준으로 잡힌 등기는 2024.01.09 임의경매개시결정입니다.

② 임차인 3명 — 보증금 미상이라 승계액을 계산할 수 없다

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 아래 세 사람은 모두 실제 임차인으로 3명입니다. 전입일은 모두 2024.01.09보다 앞서지만, 보증금이 확인되지 않고 일부는 확정일자도 확인되지 않아 권리 상태를 단정형으로 처리해서는 안 됩니다.

배당요구를 했다는 사실만으로 매수인의 승계 부담이 자동으로 0원이 되는 것은 아닙니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건은 세 임차인의 보증금이 모두 미상이므로 그 계산 자체가 아직 불가능합니다.

③ 시세 비교 — 43.7% 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

블리스타운2차의 표시 실거래는 3건이며 평균 257,000,000원, 최저 231,000,000원, 최고 270,000,000원입니다. 현재 최저가 112,210,000원은 표시 평균 대비 43.7%입니다. 하지만 이 거래들은 대상면적 53.0㎡와 면적이 일치하지 않고, 가장 최신 거래도 2022.04입니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,210,000원 가정)

이 배당가정에는 임차인 보증금·당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 한국양계축산업협동조합의 청구액 365,228,907원 역시 위 배당 항목의 지급액으로 잡혀 있지 않습니다. 따라서 위 잔여액을 실제 소유자 수령액이나 매수인 인수 0원의 근거로 해석하면 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수위험은 사라지지 않는다

다만 위 시나리오의 표시 인수액 0원은 임차인 보증금이 반영되지 않은 계산입니다. 이 사건처럼 대항력 가능성이 있는 임차인의 보증금이 미상인 경우에는 유찰로 낙찰가가 내려간다고 해서 실질취득가도 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 미배당 보증금이 늘어나는 구조라면 낮아진 낙찰가만큼 승계액이 커질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 왕길동 소재 검단사거리역(인천2호선) 남동측 인근이며, 주위는 동유형의 다세대주택 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 대중교통편익은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 5층 506호는 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 기본 위생설비, E/V설비, 화재탐지 설비 등이 되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 8M 포장도로를 이용해 출입합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가 1,196,000원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 단지. 블리스타운2차는 44세대이며 사용승인일은 2018.05.30입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인이 1순위. 전미숙·임귀연·이한솔 3명의 실제 보증금을 확인해야 실질취득가 계산이 가능합니다.
• 배당요구만 보고 인수 0원으로 단정 금지. 각 임차인의 보증금, 대항력, 우선변제 순위와 실제 배당액을 함께 계산해야 합니다.
• 임귀연 확정일자 확인. 2023.05.05 확정일자와 2024.02.07 배당요구가 확인되므로 보증금 확인 후 우선변제 범위를 계산해야 합니다.
• 근저당 이전등기 확인. 2019.02.28 한국양계축산업협동조합 근저당과 2024.08.07 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 현재 효력관계를 원본에서 대조해야 합니다.
• 시세 재확인. 표시 실거래는 2021.09~2022.04 거래이고 대상면적과도 맞지 않으므로 최근 동일·유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 최저가 착시 경계. 2회 유찰·49%라는 숫자는 매수인 승계금액이 확정된 뒤에야 가격 메리트 판단에 사용할 수 있습니다.

맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “실질취득가”를 봐야 한다

이 물건의 최저매각가는 112,210,000원으로 감정가 229,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 표시 실거래 평균 257,000,000원과 비교하면 숫자상 차이는 매우 큽니다. 그러나 이 사건은 그 차액을 곧바로 수익여지로 볼 수 있는 구조가 아닙니다.

전미숙·임귀연·이한솔 세 임차인의 전입은 말소기준으로 잡힌 2024.01.09보다 앞서 있고, 세 사람의 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 이들의 대항력과 최종 승계액은 대항력 가능·미상 / 인수 미확정으로 보는 것이 안전합니다. 게다가 시세자료도 2021.09~2022.04의 3건이며 대상면적과 일치하지 않습니다.

결론은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 임차보증금을 확인해 각자의 예상배당과 미배당 승계액을 계산하고, 그 금액을 낙찰가에 더한 실질취득가를 만든 뒤에야 112,210,000원이 싼지 비싼지 판단할 수 있습니다.