수원지방법원 2024타경69833. 경기도 광주시 퇴촌면 원당리 산61-8을 포함한 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 박동우이며, 현재 말소기준권리는 2007.05.09 설정된 김병숙의 채권최고액 195,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 김금심 근저당, 한산패널 가압류, 2019년 정용현·조익연·이석호 근저당과 현재 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.

다만 권리소멸 구조만 보고 단순한 물건으로 보면 곤란합니다. 자연림 상태 임야, 관리사와 창고, 제1종근린생활시설, 농업용창고가 한 사건에 섞여 있고 실제 이용도 공부와 다릅니다. 특히 일부 건물은 현황상 주거용도·캠핑장 숙소·세미나실로 이용되고 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “무엇이 말소되는가”뿐 아니라 일괄매각 대상의 실제 이용·경계·시설 포함 여부와 토지 규제까지 현장에서 확인하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2007.05.09 김병숙 근저당권입니다. 이후 설정된 김금심 근저당권, 한산패널 가압류, 2019년 정용현·조익연·이석호 근저당권, 2024년 이석호의 경매개시결정과 2025년 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 경기광주신용협동조합 관련 경매개시결정과 압류, 일부 선행 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.

② 점유·임차 확인 — 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계 기재는 미상입니다. 특히 관리사로 등재된 건물이 현황상 주거용도로 이용되고 있고, 판매소는 캠핑장 숙소, 농업용창고는 세미나실로 이용되고 있어 실제 점유자와 점유원인은 입찰 전 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 993,598,000원으로 감정가 1,419,425,680원의 70%입니다. 그러나 이 사건에서 판단 가능한 것은 감정가 대비 유찰 폭입니다. 이 물건과 직접 비교할 실거래 시세를 근거로 한 할인 여부는 제시하지 않으므로 “감정가보다 30% 낮다 = 시세보다 싸다”라는 결론은 성립하지 않습니다.

오히려 환금성 판단에는 물건의 복합성이 중요합니다. 산61-8 토지는 자연림 상태의 임야이고 급경사·부정형이며, 여러 필지에는 농림지역·생산관리지역·보전관리지역과 자연보전권역, 수변구역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 걸쳐 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함·접하는 것으로 기재돼 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 993,598,000원 가정)

현재 회차에서는 채권 총액 1,146,765,425원 중 981,262,020원이 배당되고, 165,503,405원이 미배당으로 남습니다. 신청채권 310,000,000원에 대해 이석호에게 계산된 배당은 104,496,595원이며 전액 만족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 일괄매각·시설 범위 — 무엇이 포함되고 빠지는지 확인

• 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되며 제시외 건물도 매각에 포함해 평가됐습니다.
• 물탱크 제외. 원당리 315-40 지상의 10톤 물탱크 3개와 5톤 물탱크 1개는 철거·이동이 용이해 평가 및 매각에서 제외됐습니다.
• 관정·펌프 포함. 원당리 315-37 지상의 부합물 및 종물인 지하수관정 및 펌프시설 1개는 매각에 포함해 평가됐습니다.
• 수목 포함. 산61-8 토지는 자연림 상태이고 지상 수목은 토지에 포함해 평가됐습니다.
• 분묘 확인. 산61-8 지상의 분묘 소재 여부는 불분명하며, 분묘가 없다고 단정할 수 없어 별도 확인이 요구됩니다.
• 경계측량. 토지의 정확한 위치·면적과 인접 토지와의 경계는 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 실제 이용상태 — 공부와 현황이 다른 복합 물건

건물 구조도 단일하지 않습니다. 기호 4의 1호동은 2007.04.20 사용승인된 일반목구조 기와지붕 단층, 2호동은 철근콘크리트조 기와지붕 단층입니다. 기호 6·9 건물은 2013.04.03 사용승인된 경량철골구조 단층입니다. 기호 6의 개별 유류온수보일러시설은 현재 철거 상태로 기재돼 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 원당리마을회관 남측 근거리에 위치하고 전원주택·농경지·임야가 혼재된 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하지만 근거리 노선버스정류장의 운행 방향과 횟수를 고려할 때 대중교통 사정은 불편한 것으로 평가됐습니다.
• 임야. 산61-8은 임야·자연림, 면적 11,332㎡, 급경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 규제. 농림지역·생산관리지역·보전관리지역과 자연보전권역, 수변구역, 특별대책지역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 각 필지에 적용됩니다.
• 산지. 산61-8에는 보전산지·임업용산지가 적용되고, 토지이용 정보에는 토석채취제한지역이 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 주거·캠핑장 숙소·세미나실·창고와 임야가 결합된 비정형 자산이고 대중교통도 불편해, 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 가능성을 염두에 둬야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 현장 점유 확인. 임대관계가 미상이고 주거·숙소·세미나실 등으로 실제 사용되는 건물이 있으므로 각 동의 실제 점유자와 점유원인을 확인하세요.
• 분묘 확인. 산61-8은 분묘가 없다고 단정할 수 없습니다. 현장 답사로 소재 여부를 확인해야 합니다.
• 경계 확인. 여러 필지가 결합된 일괄매각이므로 정확한 위치·면적과 인접 토지 경계측량을 확인하세요.
• 매각 제외 시설. 원당리 315-40의 물탱크시설은 매각에서 제외되고, 원당리 315-37의 지하수관정·펌프시설은 포함됩니다.
• 실제 이용과 공부 대조. 관리사·판매소·농업용창고가 주거·캠핑장 숙소·세미나실로 사용되는 부분을 현장과 관련 서류에서 재확인하세요.
• 토지 규제 확인. 농림지역·산지·수변구역·자연보전권역·특별대책지역과 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 실제 이용·개발 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
• 가격 상한 검토. 현재 최저가 993,598,000원은 감정가의 70%지만 실거래 시세보다 낮다는 근거는 아닙니다. 개발·운영 가능성과 현 상태의 환금성을 반영해 별도 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지이용 규제, 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 = 쉬운 물건”은 아니다

이 사건은 권리관계만 놓고 보면 기준이 선명합니다. 2007.05.09 김병숙 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 물건 자체에 있습니다.

자연림·급경사 임야, 여러 필지, 관리사·창고·판매소·농업용창고, 현황상 주거·캠핑장 숙소·세미나실 이용, 다수의 토지이용 규제, 분묘 가능성과 경계확인 문제가 한꺼번에 얽혀 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔더라도 이를 곧바로 “시세보다 싸다”는 신호로 해석할 근거는 없습니다. 권리는 소멸형이지만 물건의 복합성과 환금성·이용 가능성을 확인해야 하는 사건입니다. 권리 인수는 낮고, 현장·용도·토지 리스크는 높다. 이 물건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 실제 이용 가능성과 경계·점유·규제를 얼마만큼 확인했는지에 있습니다.