수원지방법원 2024타경69833. 경기도 광주시 퇴촌면 원당리 일대의 기타 + 토지 물건입니다. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함해 평가됐습니다. 감정가 1,073,333,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 751,333,000원입니다. 배당 시나리오에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있지만, 권리·세금뿐 아니라 건물의 실제 사용상태까지 함께 확인해야 하는 복합형 물건입니다.
특히 건물 이용상태가 단순하지 않습니다. 관리사로 기재된 건물은 현황상 주거용, 제1종근린생활시설은 현황상 캠핑장 숙소, 농업용 창고는 현황상 세미나실로 이용되고 있습니다. 공부와 현황 용도가 다르므로 낙찰 후 사용계획을 세우기 전에 관련 인허가와 실제 이용 가능 범위를 확인하는 과정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경69833 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 원당리 318-1 · 경기도 광주시 퇴촌면 원당길 164 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 평가 |
| 소유자 | 이철수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,073,333,000원 / 751,333,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 배당상 인수 0원, 원본 대조는 필요
데이터상 말소기준권리는 2017.05.24. 광주시 압류입니다. 이후 2020.01.28. 설정된 이석호·김소희·정용현의 각 150,000,000원 근저당권, 2024.12.04. 임의경매개시결정, 2025년 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 보증금이나 확정일자 자료를 근거로 대항력을 단정할 수 없으므로, 현장 점유관계와 실제 사용자를 별도로 확인해야 합니다. 현재 배당자료의 인수 0원 계산과 실제 명도 난도는 구분해서 볼 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 회차·현황 검증이 우선
이 물건은 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 현재 최저매각가는 751,333,000원이며, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 525,933,099원, 368,153,169원입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 751,333,000원 | 0원 | 291,419,670원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 525,933,099원 | 0원 | 68,273,768원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 368,153,169원 | 87,800,975원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 751,333,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,913,330원 |
| 2. 근저당 · 이석호 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김소희 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 근저당 · 정용현 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 291,419,670원 |
현재 회차 계산에서는 근저당권 채권최고액 합계 450,000,000원이 모두 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 우선 차감되어 실제 후순위 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원당리마을회관 남측 근거리에 위치하며 전원주택·농경지·임야 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 근거리 노선버스 정류장의 운행 방향과 횟수를 고려하면 대중교통 사정은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 관리사는 현황상 주거용, 제1종근린생활시설은 캠핑장 숙소, 농업용 창고는 세미나실로 이용되고 있습니다.
- 건물 구조. 2007.04.20. 사용승인된 일반목구조·철근콘크리트조 단층 건물과 2013.04.03. 사용승인된 경량철골구조 단층 건물이 포함됩니다.
- 설비. 일부 건물은 위생·급배수·심야전기온수보일러·온풍기·개별난방설비를 갖추고 있으며, 캠핑장 숙소 용도의 유류온수보일러시설은 현재 철거상태입니다.
- 원당리 318-1 토지. 지목 대 · 면적 1,073㎡ · 보전관리지역 · 공시지가 219,500원/㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불)입니다.
- 규제. 자연보전권역, 공장설립승인지역, 한강 수변구역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 확인. 2013년 근저당권 설정·이전·말소 관계와 2023.04.03. 이전등기 상태를 최신 등기사항전부증명서에서 직접 대조하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 사용자·점유자와 명도 대상 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 관리사→주거, 근린생활시설→캠핑장 숙소, 농업용 창고→세미나실 이용이 적법하게 유지 가능한지 관계기관 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 매각에 포함 평가되어 있으므로 각 목록과 현황, 경계 및 실제 이용관계를 함께 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역·농림지역·수변구역·자연보전권역 등 규제가 혼재하므로 향후 개발·영업·증개축 계획과 충돌하는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%만으로 저가 판단하지 말고 현황 수익성·활용도·규제 비용을 반영해 응찰가를 산정하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
현재 배당 시나리오만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 2020년 설정된 세 건의 근저당권과 이후 경매·압류는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 단순한 후순위 권리 소멸 여부가 아닙니다. 2013년 근저당권 이전등기 상태, 국세·지방세 압류, 공부상 용도와 실제 이용의 차이, 일괄매각 범위, 토지 규제를 함께 검증해야 합니다.
감정가 1,073,333,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 751,333,000원으로 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 70%라는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 권리상 계산된 인수액은 0원이지만 확인해야 할 변수가 많은 복합형 물건이므로, 가격보다 원본·현황 검증이 선행되어야 하는 사건입니다.
