광주지방법원 2025타경33917. 광주 서구 화정동 1292, 화운로 15의 1층 101호입니다. 물건 용도는 근린시설이고 감정평가상 집합건축물대장 용도는 일용품소매점, 조사 당시 현황은 공실 상태로 기재돼 있습니다. 소유자는 세웅오토텍주식회사로 2020년 8월 5일 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했고, 같은 날 광주광역시축산업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준입니다.

현재 최저매각가는 2,097,760,000원으로 감정가의 56%입니다. 이미 2회 유찰됐지만, 동일·인근 실거래 자료가 제시되지 않아 이 56%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 특히 근린시설은 감정가 할인율보다 실제 임대·점유상태와 환금성 확인이 중요하고, 이 사건은 감정평가의 “공실” 기재와 별도로 현황조사·매각물건명세서에 여러 점유자가 등장한다는 점이 핵심 확인사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 별도 확인

말소기준은 2020.08.05 을구 9번 광주광역시축산업협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 우리은행 근저당, 신용보증기금·광주신용보증재단·중소기업은행·태강 주식회사 가압류, 국민건강보험공단·서구·국의 압류, 현 경매개시결정은 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유자 — 5명 중 2명은 대항력 판정 보류

보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없으며, 점유·임차인으로 기재된 대상은 5명입니다. 이 중 3명은 신고일이 말소기준일인 2020.08.05보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 반면 원코리아와 케어는 신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

③ 가격·배당 — 56% 할인보다 미배당 구조가 먼저 보인다

현재 회차의 최저매각가는 2,097,760,000원입니다. 배당산정에서는 집행비용 23,377,600원을 먼저 차감하고, 광주광역시축산업협동조합에 2,074,382,400원을 배당하는 것으로 계산됩니다. 후순위 우리은행과 가압류권자들은 배당이 없고, 전체 채권 미배당액은 1,791,120,667원입니다.

현재 회차 가정 매각가 2,097,760,000원 기준. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 우선 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 주월초등학교 남동측 인근. 주변은 상업용 건물, 아파트단지, 단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
• 용도·현황. 집합건축물대장상 일용품소매점이나 감정 당시 현황은 공실 상태입니다.
• 도로. 건물 북동측 왕복 5차선 포장도로, 남동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 대, 상업용 이용, 평지·사다리형·중로각지. 토지면적 503.0㎡, 공시지가 1,796,000원/㎡입니다.
• 설비. 일반 급·배수 및 위생설비, 승강기, 소방설비, 주차장설비가 되어 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 근린시설이고 2회 유찰된 상태이며 실거래 비교자료도 없어, 주거용 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 미상 임차인 2명 확인. 원코리아·케어의 신고일, 실제 점유개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 감정평가 공실과 점유조사 대조. 감정평가에는 공실로 기재됐지만 현황조사·매각물건명세서에는 여러 점유자가 등장하므로 조사 시점과 실제 현황을 재확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 감정평가에는 101호 외 4개호가 함께 기재돼 있습니다. 매각대상 전체 호수와 각 호별 점유상태를 원문에서 대조하세요.
• 말소기준 근저당 변경등기 확인. 최초 2,640,000,000원과 변경 1,944,000,000원 기재가 함께 있으므로 실제 채권계산과 등기 원문을 확인하세요.
• 세금 우선권 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세라면 선순위로 차감될 수 있으므로 교부청구·당해세 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 56%라도 실거래 자료가 없으므로 인근 근린시설 실거래·임대료·공실률을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기는 소멸형, 점유는 아직 미완성”

등기만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2020.08.05 광주광역시축산업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당산정의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 점유·임차인 5명 중 2명은 신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 감정평가의 공실 기재와 점유조사 내용도 함께 확인해야 합니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 2회 유찰로 3,746,000,000원에서 2,097,760,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가 없으므로 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 볼 수 없습니다. 근린시설이라는 용도, 일괄매각, 다수 점유기재, 국세·지방세 압류, 후순위 대규모 미배당까지 겹쳐 있는 만큼 현재 단계의 결론은 ‘가격보다 점유관계 확정이 먼저’입니다.