광주지방법원 2025타경33917. 이번 물건은 광주광역시 서구 화정동 화운로 15에 위치한 집합건물 형태의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 세웅오토텍주식회사이며, 2020년 8월 5일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 광주광역시축산업협동조합 앞으로 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
2020년 9월 25일에는 해당 근저당권의 채권최고액이 1,944,000,000원으로 변경됐습니다. 반면 예상배당표는 최초 설정액인 2,640,000,000원을 채권액으로 사용하고 있어 변경 등기를 반영한 확인이 필요합니다. 또한 이 물건에는 이미 3회 유찰이라는 이력이 있습니다. 가격을 평가할 때는 단순히 감정가에서 얼마나 내려왔는지보다 상가의 실제 거래가치, 임대차 인수 가능성, 일괄매각 범위와 환금성을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33917 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 화정동 1292, 화운로 15, 1층 101호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(일용품소매점) |
| 매각형태 | 일괄매각 · 감정평가 대상은 101호·301호·401호·501호·102호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 슬래브지붕 · 6층 건물 |
| 소유자 | 세웅오토텍주식회사 · 2020.08.05 임의경매 매각으로 취득 |
| 감정가 | 3,746,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,678,208,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 청구금액 | 2,640,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.05 광주광역시축산업협동조합 근저당권 |
| 근저당 변경 | 2020.09.25 채권최고액 1,944,000,000원으로 변경 |
| 감정상 이용상태 | 집합건축물대장상 일용품소매점 · 현황 공실 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개
말소기준권리보다 앞서 설정됐던 수산업협동조합중앙회 근저당권, 최기환 전세권 및 기존 담보권들은 2020년 경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 이번 경매의 기준은 이전 전세권이 아닌 2020년 8월 5일 광주광역시축산업협동조합 근저당권입니다.
그 뒤 설정된 우리은행 근저당권, 신용보증기금·광주신용보증재단·중소기업은행·태강 주식회사의 가압류 및 압류, 현재 경매개시결정 등은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 압류의 말소와 세금의 배당 우선순위는 구별해야 합니다. 국세·지방세 등은 법정기일과 당해세 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 미상 명의가 핵심 위험
현황조사와 매각물건명세서에는 5건의 임차 관련 명의가 나타납니다. 이 중 전입일이 확인된 3건은 모두 2020.08.05 말소기준권리보다 뒤에 있어 해당 전입일을 기준으로는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 반면 전입일이 기록되지 않은 원코리아·케어에 대해서는 대항력을 확정할 수 없습니다.
| 임차 관련 명의 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 케이미르케어 유한회사 | 2025.06.02 | 미상 | 없음 판정 | 미확인 | 인수 예상 없음 |
| 주식회사 원코리아파워 | 2025.09.19 | 미상 | 없음 판정 | 미확인 | 인수 예상 없음 |
| 정은정 | 2025.06.27 | 미상 | 없음 판정 | 미확인 | 인수 예상 없음 |
| 원코리아 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 미확정 |
| 케어 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 미확정 |
대항력 '없음 판정'은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 실제 점유·사업자등록·임대차계약의 성격과 대항요건은 별도로 확인해야 합니다. 우선변제와 배당요구 여부는 확정되지 않았습니다.
또 하나 중요한 점은 감정평가상 현황 공실이라는 내용과 임차 관련 기재가 동시에 존재한다는 사실입니다. 현황조사의 전입 내역이 현재 실제 점유를 의미하는지, 각 호실에 임차인이 계속 존재하는지, 실제 계약이 어느 부분에 적용되는지 확인해야 합니다. 상업용 건물에 주거로 기재된 명의가 있어 사용관계도 추가 검토 대상입니다.
③ 가격 분석 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
감정가 3,746,000,000원에서 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 1,678,208,000원입니다. 감정가 대비 비율은 44.8%로 크게 낮아졌습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 44.8% | 1,678,208,000원 | 3회 유찰 · 매각기일 2026.10.29 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 1,342,566,400원 | 가정 시나리오 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 1,074,053,120원 | 가정 시나리오 |
하지만 근린시설의 가격은 아파트처럼 감정가 대비 낙찰률만으로 평가하기 어렵습니다. 일괄매각된 상가 여러 호실의 실제 이용 가능성, 공실 상태, 임대수익, 내부공사 및 매각 범위별 가치에 따라 환금성이 달라집니다.
특히 최근 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 감정가의 44.8%라는 수치는 시장가격의 44.8%라는 뜻이 아닙니다. 임차인의 인수보증금까지 미확정인 상태이므로 현재 최저가만으로 가격 메리트를 인정할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,678,208,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 19,182,080원 |
| 1. 광주광역시축산업협동조합 · 근저당 | 2,640,000,000원 | 1,659,025,920원 |
| 2. 주식회사우리은행 · 근저당 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 신용보증기금 · 가압류 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 광주신용보증재단 · 가압류 | 44,928,013원 | 0원 |
| 5. 중소기업은행 · 가압류 | 50,575,054원 | 0원 |
| 6. 태강 주식회사 · 가압류 | 230,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 작성된 추정 배당입니다. 근저당권 변경액, 실제 피담보채권, 세금 우선순위, 임차인 우선변제 및 최우선변제는 확정 반영되지 않았습니다. 배당모형의 매수인 인수액 0원은 임차관계의 법률적 인수액이 확정됐다는 뜻이 아닙니다.
현재 회차에서는 집행비용으로 19,182,080원을 차감한 1,659,025,920원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 다른 채권자에게는 배당금이 돌아가지 않는 모형이며, 전체 채권 미배당액은 2,206,477,147원입니다.
다만 채권의 미배당이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 후순위 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 것이 원칙입니다. 반면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별개의 인수 문제이므로, 두 위험을 구분해서 판단해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 1,678,208,000원 | 1,659,025,920원 | 2,206,477,147원 |
| 4회 유찰 시 | 1,342,566,400원 | 1,326,740,736원 | 2,538,762,331원 |
| 5회 유찰 시 | 1,074,053,120원 | 1,060,912,589원 | 2,804,590,478원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 화정동 소재 주월초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 상업용 건물, 아파트단지 및 단독주택이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 건물 북동측은 왕복 5차선 포장도로, 남동측은 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 도로 접근성은 장점이나 상업용 부동산의 실질적인 영업성과는 별도로 검토해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 석재붙임·강화유리 외벽, 급·배수설비·위생설비·승강기·소방설비·주차장설비가 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 일용품소매점이나 감정평가 당시 공실로 조사됐습니다. 301호·401호·501호·102호는 내부공사가 진행 중이고 미마감 상태로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 상업용 건부지이며 사다리형 평지입니다. 용도지역은 제3종일반주거지역이고, 상대보호구역 저촉 및 도시계획시설 도로 접합 사항이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,796,000원이며, 토지면적은 503.0㎡로 기재돼 있습니다. 이는 개별 호실의 거래가격을 직접 나타내는 수치는 아닙니다.
- 환금성. 여러 호실의 일괄매각, 공실 상태, 일부 미마감 내부공사 및 3회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 매수 수요와 재매각 가능성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 실체 확인. 원코리아·케어와 원코리아파워·케이미르케어의 실제 계약 주체, 명칭 중복 여부 및 점유 호실을 확인해야 합니다.
- 대항력과 보증금 검증. 전입일 미상 명의의 임대차계약서, 점유 개시일, 사업자등록·전입 관련 자료, 확정일자 및 보증금 액수를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 확인되면 미배당 보증금의 매수인 인수 여부를 별도로 계산해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 감정평가상 공실이라는 내용과 현황조사·매각물건명세서의 임차 관련 기재가 서로 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 101호 외 4개호 일괄매각의 각 호실, 대지권 및 공용부분, 개별 등기와 현황을 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 광주광역시축산업협동조합 근저당권의 변경 후 채권최고액 1,944,000,000원과 실제 피담보채권 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 세금 압류와 우선순위. 국세·지방세 압류 관련 법정기일, 당해세 여부, 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 추정 배당표를 확정 배당 결과로 취급해서는 안 됩니다.
- 상업용 부동산 시세 검증. 인근 근린시설의 최근 거래가, 임대료, 공실기간과 수익성을 확인해야 합니다. 감정가 대비 44.8%라는 비율은 시세 대비 할인율이 아닙니다.
- 시설·공사 상태. 미마감 호실의 내부공사 현황, 용도에 맞는 사용 가능 여부, 관리비·시설유지 비용 및 추가 공사 필요성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건 진행내역을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 44.8% ≠ 시세의 44.8%”
이 물건은 3회 유찰로 최저매각가가 1,678,208,000원까지 내려왔습니다. 등기상 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조라는 점은 긍정적입니다. 하지만 그보다 중요한 문제는 매수인이 실제로 얼마를 부담하고 무엇을 인도받는가입니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 5건의 임차 관련 명의가 있으며, 그중 2건은 대항력 판단에 필요한 전입일이 확인되지 않습니다. 보증금도 확인되지 않았으므로 인수액을 확정할 수 없습니다. 공실로 평가된 근린시설이라는 점, 여러 호실의 일괄매각이라는 점, 내부 미마감 상태, 실제 실거래 시세가 검증되지 않았다는 점도 부담입니다.
배당모형에서는 채권자 미배당액이 2,206,477,147원으로 추정되지만, 그 자체가 매수인의 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 반대로 배당모형에서 인수액을 0원으로 가정했다는 이유만으로 임차인 관련 인수위험이 사라지는 것도 아닙니다.
결론은 권리 일부 정리 가능, 실질 인수위험 미확정, 가격 판단 보류입니다. 임차인의 실제 대항력·보증금, 일괄매각 대상 전체의 현황, 근저당 변경액과 배당순위, 상업용 부동산의 실거래 및 수익성이 검증되기 전에는 현재 최저가만을 근거로 입찰 매력을 높게 평가하기 어렵습니다. 가격보다 먼저 해결해야 할 것은 임차관계와 실제 취득비용의 확정입니다.
