인천지방법원 2025타경508165. 인천 연수구 옥련동 637-1 기독교대한감리회세움교회 1층1호입니다. 감정평가상 제1층 제1호는 집합건축물대장상 교육연구 및 복지시설(아동관련시설)로 조사됐고, 매각물건명세서에는 2025.09.16. 제1종근린생활시설(미용원)으로 용도변경된 사실이 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 2023.09.14. 설정된 관인농업협동조합 근저당 채권최고액 1,300,000,000원입니다.
말소기준과 같은 날 뒤이어 기독교대한감리회세움교회 근저당 540,000,000원이 설정됐고, 2024.08.13.에는 김전자 근저당 450,000,000원이 추가됐습니다. 이 세 권리 가운데 기준권리와 그 이후 권리들은 경매 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 2025.03.24. 임의경매개시결정과 2025.04.28. 연수구 압류 역시 말소기준 이후입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508165 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 637-1 기독교대한감리회세움교회 1층1호 |
| 도로명 | 인천광역시 연수구 한나루로105번길 68 |
| 용도 | 교육연구 및 복지시설(아동관련시설) · 2025.09.16. 제1종근린생활시설(미용원)로 용도변경 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 1층 건물 내 제1층 제1호 · 사용승인일 1997.05.23 |
| 현재 소유자 | 성윤령 · 2023.09.14. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 2,243,000,000원 / 1,099,070,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 360,185,560원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2023.09.14. 관인농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,300,000,000원이고 채무자는 성윤령입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 기독교대한감리회세움교회 근저당 540,000,000원, 2024.08.13. 김전자 근저당 450,000,000원, 이후 임의경매개시결정과 연수구 압류는 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장영철 | 교회 | 2024.05.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
장영철의 전입일은 2024.05.19로 말소기준권리인 2023.09.14.보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요하지만, 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자 1명입니다.
③ 가격·배당 구조 — 낮아진 최저가만큼 미배당은 커진다
현재 최저매각가는 1,099,070,000원으로 감정가 2,243,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 낮아질수록 후순위 채권에 돌아가는 금액이 줄고 미배당이 확대되는 구조입니다. 현재 회차의 채권총액은 2,290,000,000원이고, 배당액은 1,085,679,300원, 미배당은 1,204,320,700원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 1,099,070,000원 | 1,085,679,300원 | 1,204,320,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 769,349,000원 | 759,255,510원 | 1,530,744,490원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 538,544,300원 | 530,758,857원 | 1,759,241,143원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,099,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 13,390,700원 |
| 관인농업협동조합 근저당 | 1,300,000,000원 | 1,085,679,300원 |
| 기독교대한감리회세움교회 근저당 | 540,000,000원 | 0원 |
| 김전자 근저당 | 450,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 13,390,700원으로 계산됐고, 나머지 1,085,679,300원이 선순위 관인농업협동조합 근저당에 배당됩니다. 후순위 두 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 연수구 옥련동 소재 옥련초등학교 동측. 주변은 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 노선버스 정류장과 수인분당선 송도역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 1층 건물로 사용승인일은 1997.05.23입니다. 위생·급배수·화재탐지 등 소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 건축선 지정, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 용도. 감정평가 당시 제1층 제1호는 교육연구 및 복지시설(아동관련시설)로 조사됐고, 2025.09.16. 제1종근린생활시설(미용원)로 용도변경됐습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 13번 관인농업협동조합 근저당 1,300,000,000원이 기준권리입니다.
- 점유자 확인. 장영철은 2024.05.19. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 현장 점유와 계약관계를 재확인해야 합니다.
- 용도 확인. 2025.09.16. 제1종근린생활시설(미용원) 용도변경 내용을 건축물대장과 현황에서 대조해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 최저가에서는 관인농업협동조합도 214,320,700원이 채권최고액 기준 미배당되고, 후순위 근저당 두 건은 배당이 없습니다.
- 경매신청채권 확인. 김전자의 청구금액은 360,185,560원이며 현재 회차 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
권리관계만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2023.09.14. 관인농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·경매개시결정·압류는 소멸합니다. 장영철도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율 자체보다 용도와 환금성입니다. 감정가 2,243,000,000원에서 2회 유찰돼 1,099,070,000원까지 내려왔지만, 교육연구·복지시설에서 제1종근린생활시설로 용도변경된 집합건물이고 현황상 교회 사용이 확인됩니다. 따라서 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 판단은 실제 용도·점유·수요층을 확인한 뒤 해야 하는 물건입니다.
