인천지방법원 2025타경508165. 옥련동 637-1 기독교대한감리회세움교회 지하층 제1호입니다. 감정가 324,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 158,760,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 현재 소유자는 성윤령이며, 말소기준권리는 2023.09.14 설정된 관인농업협동조합의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당입니다.
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 권리 측면에서는 말소기준 이후 등기가 정리되는 구조이고, 조사된 점유자 장영철의 전입일도 2024.05.19로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 가격은 실거래 비교자료가 없어 ‘감정가 대비 49%’ 자체만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 특히 지하층이고 용도 이력이 일반 주택과 다른 만큼, 감정가 할인율과 시장가 할인율을 같은 것으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508165 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 637-1 기독교대한감리회세움교회 지하층1호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 한나루로105번길 68 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 지하층 제1호 · 집합건축물대장상 학원, 표제부상 교회 |
| 용도변경 | 2025.09.16 제1종근린생활시설(미용원)으로 용도변경 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 158,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 소유자 | 성윤령 |
| 청구액 | 360,185,560원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2023.09.14 관인농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 같은 날 설정된 기독교대한감리회세움교회 근저당, 2024.08.13 김전자 근저당, 2025.03.24 임의경매개시결정, 2025.04.28 연수구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 이전의 수산업협동조합중앙회·농업협동조합중앙회·경기남부수산업협동조합·인천수산업협동조합·서로신용협동조합 관련 근저당은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 점유자 — 전입은 말소기준 이후
| 성명 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장영철 | 교회 | 2024.05.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 점유자는 장영철 1명입니다. 전입신고일 2024.05.19는 말소기준권리인 2023.09.14보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 배당관계의 세부 내용은 매각물건명세서 원문과 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 시세 비교 근거가 없다
현재 최저가는 158,760,000원으로 감정가 324,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 “두 번 유찰됐으니 싸다” 또는 “감정가의 절반이니 저평가다”라고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,022,640원 |
| 을구 13번 근저당권 · 관인농업협동조합 | 1,300,000,000원 | 155,737,360원 |
| 을구 14번 근저당권 · 기독교대한감리회세움교회 | 540,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당권 · 김전자 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,022,640원을 제외한 155,737,360원이 관인농업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게는 배당이 없습니다. 총 채권액 2,290,000,000원 중 미배당액은 2,134,262,640원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥련초등학교 동측에 위치하고 주변은 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 노선버스 정류장과 수인분당선 송도역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 1층 건물 내 지하층 제1호이며 사용승인일은 1997.05.23입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 화재탐지 등 소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 건축선 지정, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 용도 확인. 학원·교회 표기 이후 2025.09.16 제1종근린생활시설(미용원)로 용도변경된 상태를 건축물대장 원본에서 대조하세요.
- 점유관계 확인. 장영철의 전입은 후순위라 대항력은 없지만, 실제 점유·사용관계와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 조사된 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 관련 서류를 재확인하세요.
- 시세 별도 조사. 동일 용도·지하층·면적·입지의 실제 매매 또는 임대 사례를 확보하기 전에는 감정가 49%를 가격 메리트로 단정하지 마세요.
- 배당과 별개로 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 등기는 등기사항전부증명서 최신본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 시장가
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 권리만 보면 2023.09.14 관인농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·경매개시결정·압류는 소멸합니다. 장영철의 전입일도 기준일 이후라 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 감정가 324,000,000원에서 158,760,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮다는 결론은 낼 수 없습니다. 더구나 지하층·비주거 용도 이력이 있는 물건입니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증이 필수. 이 사건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 실제 사용가치와 환금성에 맞는 시장가를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
