수원지방법원 2025타경53058. 위례 슈퍼스타타워 11층 1102호로, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 감정 현황은 사무실 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사제이제이컴퍼니이며, 2023.02.02. 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 채권최고액 1,644,000,000원 근저당이 이번 경매의 말소기준입니다. 이 근저당은 2024.06.28. 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전됐고, 이번 임의경매도 한국자산관리공사가 신청했습니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 가압류·압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 강창원이 확인되고, 전입일이 2021.04.29.입니다. 이는 2023.02.02. 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았으므로 대항력 유무와 낙찰자의 실제 보증금 승계액은 가능성·미상 상태로 보수적으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53058 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 창곡동 559-2 슈퍼스타타워 11층 1102호 |
| 도로명 | 경기도 성남시 수정구 위례서일로 10 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 사무실 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 11층 |
| 소유자 | 주식회사제이제이컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 534,000,000원 / 373,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 1,527,803,665원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계는 별도 확인
현재 권리의 기준점은 2023.02.02. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,644,000,000원이며 공동담보로 슈퍼스타타워 1103호·1104호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.03.04. 가압류 2건, 2024.11.15. 국 압류, 2025.03.04. 신용보증기금 가압류, 2025.05.02. 성남시 압류, 2025.09.24. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 빠르지만 보증금이 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강창원 | 2021.04.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
실제 확인된 점유자는 강창원 1명입니다. 전입신고일은 2021.04.29.로 말소기준권리 2023.02.02.보다 앞섭니다. 하지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 “대항력 있음” 또는 “낙찰자 인수 0원”이라고 단정하기보다는 대항력 가능·미상, 인수금액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 비교자료는 없다
감정가는 534,000,000원, 현재 최저매각가는 373,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 261,659,999원(49%), 3회 유찰 시 183,161,999원(34.3%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 충분하다”고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 보증금 미상 임차인이 있어, 실제 승계 보증금이 존재한다면 매수인의 실질 취득원가는 낙찰가보다 높아질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 373,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,033,200원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,644,000,000원 | 367,766,800원 |
| 3. 가압류 · 조아라 | 58,155,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 조아라 | 7,274,441원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 1,574,697,413원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각대금 373,800,000원 중 집행비용 6,033,200원을 제외한 367,766,800원이 근저당에 배당되는 구조이며, 채권 총액 3,284,126,854원 대비 2,916,360,054원의 미배당이 발생합니다. 이 배당표의 매수인 인수액 계산은 0원으로 표시돼 있으나, 보증금 미상 점유자의 실제 임대차 승계 여부는 별도 확인이 필요합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 8호선 남위례역 북서측 인근으로, 상업·업무용 건물과 근린생활시설이 밀집한 근린상가지대이며 배후에 아파트단지가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장, 남동측 인근에 지하철 8호선 남위례역이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 연결 이용. 1102호와 함께 평가된 일부 호는 벽체 등 경계구분 없이 일체로 사무실 등으로 이용 중인 것으로 조사됐으므로 현황 경계를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 설비. 위생·급배수·방재·승강기·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 광로인 헌릉로가 통과하고 북동측으로 폭 20m~25m 중로1류에 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·위례 지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 8,421,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강창원 보증금 확인. 전입일 2021.04.29.가 말소기준 2023.02.02.보다 앞섭니다. 임대차계약서와 보증금을 확인하기 전에는 실제 인수액을 확정하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부를 판단할 자료가 확인되지 않으므로 배당요구종기 관련 원본과 확정일자 현황을 대조해야 합니다.
- 현재 이용상태 확인. 공부상 일반음식점이지만 사무실 등으로 이용되고 있습니다. 실제 사용형태와 용도 적합성을 현장에서 확인하세요.
- 호실 경계 확인. 감정조사에서 일부 호가 벽체 구분 없이 일체로 이용되는 것으로 기재돼 있으므로 1102호의 독립적 경계·출입·점유 범위를 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 위례 상가·업무시설의 실제 매매·임대 사례를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 먼저 확인할 숫자는 보증금”
이 물건은 감정가 534,000,000원에서 한 차례 유찰돼 373,800,000원까지 내려왔습니다. 등기상 구조는 비교적 선명합니다. 2023.02.02. 설정된 근저당이 말소기준이고 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론을 막는 한 가지 미확인 값이 있습니다. 강창원의 보증금입니다.
전입일은 2021.04.29.로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 인정하거나 인수액을 0원으로 단정하는 것은 위험합니다. 또한 실거래 시세자료도 없어 최저가 373,800,000원이 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 말소등기는 비교적 단순하지만, 임차보증금과 시장가격이 동시에 미확인된 사건. 입찰 여부는 강창원의 실제 임대차관계와 1102호의 현장 이용·경계를 확인한 뒤 결정하는 것이 맞습니다.
