수원지방법원 2025타경53058. 성남시 수정구 창곡동 슈퍼스타타워 11층 1103호의 근린시설 경매입니다. 감정평가상 집합건축물대장 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 현황은 사무실 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사제이제이컴퍼니이며, 2023.02.02 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행의 채권최고액 1,644,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다. 이후 근저당권은 2024.07.19 한국자산관리공사에 이전됐습니다.
등기상 후순위 가압류·압류·임의경매개시결정은 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사에 강창원의 전입일이 2021.04.29로 기재돼 말소기준보다 앞서기 때문입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 인수금액 미상으로 접근하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53058 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 창곡동 559-2 슈퍼스타타워 11층 1103호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 수정구 위례서일로 10 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 사무실 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사제이제이컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 1,183,000,000원 / 828,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,527,803,665원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 점유는 확인 필요
말소기준은 2023.02.02 중소기업은행 근저당권입니다. 2024.03.04 조아라 관련 가압류 2건, 2024.11.15 국 압류, 2025.03.04 신용보증기금 가압류, 2025.09.24 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸합니다. 2024.07.19에는 말소기준 근저당권 자체가 중소기업은행에서 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강창원 | 2021.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 조사됐습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입 시점만 보면 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 없기 때문에 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 표시해야 합니다. 특히 보증금이 밝혀져야 최저가 828,100,000원에 낙찰받을 때 실질취득액이 얼마인지 계산할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 828,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,681,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,644,000,000원 | 817,419,000원 |
| 3. 갑구 25번 가압류 · 조아라 | 58,155,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 26번 가압류 · 조아라 | 7,274,441원 | 0원 |
| 5. 갑구 30번 가압류 · 신용보증기금 | 1,574,697,413원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 3,284,126,854원, 채권자 예상배당은 817,419,000원, 미배당은 2,466,707,854원입니다. 위 배당표의 매수인 인수 계산은 0원으로 산출돼 있으나, 강창원의 보증금이 미상인 만큼 실제 입찰 판단에서는 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 8호선 남위례역 북서측 인근이며, 주변은 상업·업무용 건물과 근린생활시설이 밀집한 근린상가지대입니다. 배후에는 아파트단지가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 남동측 인근에 지하철 8호선 남위례역이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 사무실 등으로 이용 중입니다. 기호 2, 3은 벽체 등 경계 구분 없이 일체로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 광로인 헌릉로가 지나고, 북동측으로 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·위례 지구단위계획구역이며, 공시지가는 8,421,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 제2종근린생활시설로, 위생·급배수·방재·승강기·주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 강창원의 보증금과 확정일자, 실제 점유관계, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 반드시 재확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성은 열어 두되 확정적으로 판단하지 마세요.
- 일괄 이용 상태 확인. 기호 2, 3은 벽체를 제거한 후 일괄하여 이용 중이라는 비고가 있으므로 현장 경계와 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황은 사무실 등으로 이용 중이므로 향후 사용 목적과 관련한 인허가·용도 적합성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 828,100,000원이 시세 대비 싼지 판단할 근거가 없습니다. 임차인 보증금까지 확인한 뒤 실질취득 기준으로 가격을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰됐다 ≠ 안전하게 싸다”
이 물건은 1회 유찰돼 감정가 1,183,000,000원에서 최저매각가 828,100,000원으로 내려왔습니다. 등기만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조입니다. 하지만 2021.04.29 전입한 강창원의 보증금이 미상이라는 핵심 변수가 남아 있습니다. 보증금이 얼마인지 알지 못하면 매수인이 실제로 떠안을 금액도 계산할 수 없습니다. 게다가 동일·유사 물건의 실거래 시세 자료도 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지도 판단하기 어렵습니다. 따라서 결론은 후순위 권리는 정리되지만, 임차인 보증금 확인 전에는 가격과 인수위험 모두 보류입니다.
