인천지방법원 2025타경509262. 인천 계양구 장기동 원욱그린타운 2동 301호로, 집합건축물대장상 용도는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이채선으로 2014.07.31. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 77,500,000원입니다. 현재 등기상 핵심 기준은 근저당이 아니라 2024.07.11. 오범영의 28,000,000원 가압류입니다. 그 뒤 에이치비저축은행 가압류, 에스비아이저축은행 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 유승옥과 권민철의 전입일은 각각 2014.08.12.와 2024.05.27.로 모두 2024.07.11.보다 빠릅니다. 다만 보증금이 두 사람 모두 확인되지 않고, 권민철은 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 이 리포트에서는 두 사람을 단정적인 “대항력 있음”으로 처리하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다. 실제 배당 후 남는 보증금이 존재하면 그 미배당분이 매수인에게 승계될 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 장기동 147-15 원욱그린타운 2동 3층301호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 소유자 | 이채선 (2014.07.31. 소유권이전 · 거래가액 77,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 75,898,938원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 말소기준 | 2024.07.11. 갑구 18번 가압류 · 오범영 · 28,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다
등기상으로는 구조가 비교적 선명합니다. 2024.07.11. 가압류를 말소기준으로 잡으면 그 뒤의 가압류·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 유승옥과 권민철의 전입은 이 말소기준보다 선행합니다. 특히 두 사람 모두 보증금이 미상이므로 등기상 후순위 권리가 지워진다는 사실만으로 “매수인 인수 0원”이라고 결론 내릴 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계액은 미상
보증기관 대위·승계 신고에 해당하는 사람은 없으므로 중복을 제거할 대상 없이 실제 임차인은 2명입니다. 핵심은 둘 다 전입일이 말소기준보다 빠른 반면, 보증금 규모가 확인되지 않는다는 점입니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유승옥 | 2014.08.12 | 2016.06.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 가능·미상 | 미배당분 가능 |
| 권민철 | 2024.05.27 | 미상 | 미상 | 2025.07.14 | 가능·미상 | 미상 | 미배당분 가능 |
③ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 2. 갑구 18번 가압류 · 오범영 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 3. 갑구 19번 가압류 · 주식회사에이치비저축은행 | 26,830,935원 | 26,830,935원 |
| 4. 갑구 20번 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 72,055,193원 | 34,818,465원 |
| 5. 갑구 21번 · 주식회사에스비아이저축은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 채권 총 청구액은 126,886,128원, 채권자 배당액은 89,649,400원, 미배당은 37,236,728원입니다. 다만 이 배당 계산에는 임차인 보증금과 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 표상의 매수인 인수 0원을 실제 최종 인수액으로 해석하면 안 됩니다.
④ 회차별 가격 — 낮아지는 최저가보다 ‘미상 인수’가 핵심
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 91,700,000원 | 70% | 37,236,728원 |
| 2회 유찰 시 | 64,189,999원 | 49% | 64,251,549원 |
| 3회 유찰 시 | 44,932,999원 | 34.3% | 83,161,923원 |
최저가는 91,700,000원에서 64,189,999원, 44,932,999원까지 낮아지는 시나리오지만, 이 사건은 낙찰가가 낮아지는 것만으로 실질취득액이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 선순위 가능 임차인의 보증금이 배당되지 않고 남는다면 그 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있기 때문입니다. 실거래 비교 근거가 없으므로 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다는 평가는 하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용되고 있습니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 장기동 소재 인천계양초등학교 남동측 인근이며, 주변에는 다세대주택·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며, 사용승인일자는 2011.05.27.입니다. 위생설비와 급배수시설이 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며 북측 및 동측 도로를 이용합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(귤현 구획정리), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유승옥 보증금 확인. 전입 2014.08.12., 확정일자 2016.06.17.로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 배당요구 여부를 확인해 미배당 승계액을 계산해야 합니다.
- 권민철 보증금·확정일자 확인. 전입 2024.05.27.로 말소기준보다 빠르고 2025.07.14. 배당요구가 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 확인돼야 우선변제 및 승계 범위를 정리할 수 있습니다.
- 실질취득액 재계산. 입찰가에 두 임차인의 실제 미배당 승계액을 더해 총 취득부담을 계산해야 합니다. 최저가 91,700,000원만으로 투자성을 판단하지 마세요.
- 대상 호수 원본 대조. 사건 주소는 2동 3층301호이나 감정요항표 건물 구조 항목에는 제2층 제201호로 적혀 있습니다. 대상 호수와 감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당 계산은 임차인 보증금·최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당표가 달라지면 채권자 배당과 매수인 승계액도 달라질 수 있습니다.
- 등기 원본 확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.15.입니다. 입찰 판단 시 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 중요한 미상 보증금
이 물건은 감정가 131,000,000원에서 1회 유찰돼 91,700,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격 숫자만 보면 핵심을 놓칩니다. 말소기준인 2024.07.11. 가압류보다 먼저 전입한 유승옥·권민철 두 임차인이 있고, 두 사람의 보증금이 모두 미상입니다. 등기상 후순위 가압류와 압류가 소멸한다는 점은 분명하지만, 그것이 곧 매수인 부담 0원을 뜻하지는 않습니다.
현재 회차 배당 계산은 채권 미배당 37,236,728원을 보여 주지만 임차인 보증금은 반영하지 않았습니다. 따라서 이 사건의 실질취득액은 91,700,000원에 확정되지 않으며, 임차인 미배당 보증금이 확인된 뒤에야 계산할 수 있습니다. 실거래 비교 근거도 없으므로 “감정가 대비 70%라 싸다”는 식의 가격 가점도 줄 수 없습니다. 등기 후순위 권리는 소멸, 임차인 승계액은 미상. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 두 임차인의 보증금과 실제 배당 결과입니다.
