인천지방법원 2025타경509262. 인천 계양구 귤현동 중앙이-클래스7차 2층 201호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 현 소유자는 이채선으로 2014.09.23 매매로 소유권을 취득했고 거래가액은 110,000,000원입니다. 현재 살아 있는 등기 중 말소기준은 2024.07.11 오범영 가압류 28,000,000원이며, 그 뒤의 에스비아이저축은행 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 계양구 압류와 2026년 권민철 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 자체보다 임차인 순위입니다. 권민철은 2024.05.27 주민등록·점유를 시작하고 2024.05.13 확정일자를 받아 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금 90,000,000원에 배당요구도 되어 있어 현재 회차에서는 전액 배당이 가능한 계산입니다. 반면 유승옥은 훨씬 이른 2014.08.12 전입자로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 경우에는 대항력을 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 486-2 중앙이-클래스7차 2층 201호 · 도로명 인천광역시 계양구 귤현길 45 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 2층 201호 · 임차권 기재 범위 37.08㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 · 사용승인 2011.05.27 |
| 소유자 | 이채선 · 2014.09.23 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 75,898,938원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인을 먼저 본다
등기상 말소기준은 2024.07.11 오범영 가압류입니다. 이후의 권리는 매각으로 소멸하지만, 임차인은 등기일만 보지 않습니다. 권민철은 주민등록·점유가 2024.05.27로 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자·배당요구가 확인되므로 대항력 및 우선변제권을 갖는 임차인으로 분석됩니다. 2026.06.16 임차권등기 자체는 말소기준 이후 등기지만, 임차인의 기초가 되는 전입·점유 시점은 그보다 앞섭니다.
유승옥은 2014.08.12 전입으로 말소기준보다 훨씬 이릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 실제 임대차관계와 점유 지속 여부, 보증금 규모가 확인되어야 승계액을 계산할 수 있습니다. 현재 배당가정의 인수액 0원은 이 미상 위험까지 제거됐다는 뜻이 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유승옥 | 2014.08.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권민철 | 2024.05.27 확정일자 2024.05.13 | 90,000,000원 | 有 | 有 | 현재 0원 |
권민철은 배당요구가 확인되어 현재 회차 98,000,000원 가정에서는 보증금 90,000,000원이 전액 배당됩니다. 유승옥은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 승계액을 산정할 수 없습니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다.
② 가격 구조 — 더 유찰돼도 권민철 때문에 총액은 크게 내려가지 않는다
현재 회차 최저가는 98,000,000원이고, 배당가정상 권민철 보증금 90,000,000원이 전액 배당되므로 권민철 관련 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 배당가정상 98,000,000원입니다. 다만 유승옥의 미상 위험은 이 계산과 별개입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 권민철 관련 인수 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 98,000,000원 | 0원 | 98,000,000원 |
| 2회 유찰 시 49% | 68,600,000원 | 23,034,800원 | 68,600,000원 + 23,034,800원 ≈ 91,634,800원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 48,020,000원 | 43,244,360원 | 48,020,000원 + 43,244,360원 ≈ 91,264,360원 |
즉 2회·3회 유찰로 최저가가 68,600,000원, 48,020,000원까지 내려가더라도 대항력 있는 권민철의 미배당 보증금을 매수인이 승계하면서 실질취득은 약 90,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 따라서 향후 최저가 숫자만 보고 “4천만원대·6천만원대라 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 권민철 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 가압류 · 오범영 | 28,000,000원 | 5,836,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 72,055,193원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사에스비아이저축은행 | 75,898,938원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,164,000원과 권민철 보증금 90,000,000원을 먼저 배당한 뒤 오범영에게 5,836,000원이 배당되고 매각대금이 소진됩니다. 채권자 미배당액은 170,118,131원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 유승옥의 미상 보증금 위험도 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 201호입니다.
- 위치. 인천광역시 계양구 장기동 소재 인천계양초등학교 남동측 인근으로, 주변에는 다세대주택·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지의 공동주택 부지이며 북측 및 동측 도로를 이용합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(귤현(구획정리))이며, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유승옥 임대차관계 확인. 2014.08.12 전입의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 지속 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 현재 회차 인수액의 의미 구분. 98,000,000원 가정의 인수 0원은 권민철 보증금 전액 배당 계산입니다. 유승옥 위험까지 0원이라는 의미가 아닙니다.
- 추가 유찰 시 실질취득 계산. 2회 유찰 시 권민철 인수 23,034,800원, 3회 유찰 시 43,244,360원이 발생하므로 최저가만 보지 말고 낙찰가와 인수액을 합산해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않은 만큼 감정가 140,000,000원이나 현재 최저가 98,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목을 매각기일 전 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 문건을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “9,800만원”보다 먼저 볼 것은 선순위 임차인이다
이 물건은 감정가 140,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 98,000,000원으로 내려왔습니다. 하지만 현재 가격이 싸다고 결론낼 자료는 없습니다. 권민철 보증금 90,000,000원은 현재 회차에서는 전액 배당되지만, 추가 유찰 시에는 미배당 보증금이 매수인에게 승계돼 실질취득액이 약 90,000,000원 수준에서 유지됩니다.
더 중요한 변수는 유승옥입니다. 2014.08.12 전입은 2024.07.11 말소기준보다 훨씬 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현 단계의 결론은 “권민철은 계산 가능, 유승옥은 미상”입니다. 유승옥의 임대차관계를 해소하지 못한 채 배당표상 인수 0원만 보고 입찰하는 것은 위험합니다. 가격보다 먼저 선순위 임차관계부터 확정해야 하는 조건부 검토 물건입니다.
