인천지방법원 2023타경41121. 김포 장기동 석권에듀프라자 1층 104호로, 집합건축물대장 전유부상 소매점, 현황은 음식점으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 감정가 28.1억원에서 6회 유찰돼 최저매각가는 330,594,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리는 2022년 11월 9일 전형수의 근저당권 600,000,000원인데, 그보다 앞선 2018년 6월 5일 주식회사이마트 전세권 42,500,000원이 존재하고, 여러 점유자의 전입 시점과 보증금 조건이 얽혀 있습니다.
특히 배당 시뮬레이션은 배준형 10,000,000원과 손형일 30,000,000원을 우선변제 없이 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산합니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득비용은 적어도 370,594,000원입니다. 다만 이마트 전세권은 등기 권리분석에서는 말소기준보다 앞선 권리로 매수인 인수 표시가 되어 있는 반면, 예상배당에서는 42,500,000원을 배당하는 것으로 계산돼 있어 매각물건명세서와 등기 원문을 대조해 소멸 여부를 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경41121 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 청송로 8, 1층104호 (장기동, 석권에듀프라자) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건물 전유부상 소매점 · 현황 음식점 |
| 소유자 | 비앤케이주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,810,000,000원 / 330,594,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 손희선 / 425,380,320원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.09 전형수 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 메모 | 일괄매각 · 집합건축물대장 표제부상 위반건축물 등재 기재 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권부터 확인
말소기준은 2022.11.09 전형수 근저당권입니다. 그 이후의 2023.07.18 강제경매개시결정과 2024.02.14 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 2018.06.05 주식회사이마트 전세권 42,500,000원입니다. 등기 권리분석에는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있으므로, 배당표상 배당 처리만 보고 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 확정 인수 외에도 미상 위험
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜경 101호, 102호 | 2024.05.10 | 50,000,000원 / 3,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 배준형 | 2019.05.03 | 10,000,000원 / 2,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 배석권 | 미상 | 170,000,000원 / 10,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김경훈 | 2023.10.25 | 300,000,000원 / 10,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장소연 | 2022.06.02 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 손형일 | 2022.07.06 | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 배당요구 2023.11.13 | 승계 없음 |
| 김문성 | 2024.04.02 | 34,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김포하이교회 | 미상 | 10,000,000원 / 800,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)비스타 B&D | 2021.02.09 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이마트 주거 기재 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으며, 실제 임차인·점유 관련 명의는 10명입니다. 이 가운데 배준형과 손형일은 배당 계산에서 대항력은 있으나 우선변제권은 없는 것으로 처리돼 각각 10,000,000원과 30,000,000원, 합계 40,000,000원이 매수인 인수로 산정됩니다.
반면 배석권은 보증금 170,000,000원이 확인되지만 전입일이 미상이고, 장소연과 (주)비스타 B&D는 말소기준보다 앞선 전입일이 확인되더라도 보증금·확정일자 정보가 완전하지 않습니다. 김포하이교회와 이마트 역시 전입일 또는 보증금 등이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다. 따라서 40,000,000원은 최종 인수액이 아니라 현재 계산에서 확인되는 최소 인수액입니다.
③ 가격 판단 — 6회 유찰이어도 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 330,594,000원으로 감정가 2,810,000,000원의 11.76%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율 하나만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 330,594,000원 | 40,000,000원 | 1,168,094,956원 |
| 7회 유찰 시 | 231,415,800원 | 40,000,000원 | 1,265,884,661원 |
| 8회 유찰 시 | 161,991,060원 | 40,000,000원 | 1,334,337,455원 |
④ 예상배당표 (매각가 330,594,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,428,316원 |
| 인수 · 임차인 배준형 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 손형일 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 전세권 · 주식회사이마트 | 42,500,000원 | 42,500,000원 |
| 3. 근저당권 · 전형수 | 600,000,000원 | 282,665,684원 |
| 4. 경매개시결정 · 손희선 | 425,380,320원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사이마트 | 425,380,320원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용·주식회사이마트 전세권·전형수 근저당권 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 채권자 총 미배당은 1,168,094,956원이며, 배당 계산상 매수인 인수액은 40,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장기중학교 남측 인근이며 근린생활시설, 학교, 공원, 대규모 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·현황. 매각물건명세서 비고상 집합건축물대장 전유부 용도는 소매점, 현황은 음식점 이용입니다. 일괄매각 조건입니다.
- 토지. 준주거지역, 공시지가 2,826,000원/㎡, 평지·사다리형·중로각지이며 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역 등이 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 건축물 확인. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장 표제부상 위반건축물 등재가 기재돼 있으므로 위반 내용과 시정 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성. 상업용 이용 물건에 다수 점유관계가 얽혀 있고 실제로 6회 유찰된 만큼, 환금성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이마트 전세권부터 확정. 2018.06.05 전세권 42,500,000원이 등기 권리상 인수 표시인 반면 예상배당에서는 배당 처리됩니다. 소멸 여부를 원문으로 대조하세요.
- 임차인 인수액 재산정. 배준형 10,000,000원·손형일 30,000,000원 외에 배석권, 장소연, (주)비스타 B&D, 김포하이교회, 이마트의 대항력·보증금·확정일자를 확인하세요.
- 점유범위 확인. 김혜경은 101호·102호로 조사되어 있고, 매각조건은 일괄매각입니다. 실제 점유구획과 매각범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 표제부상 위반건축물 등재 내용, 원상복구·이행강제금 가능성, 영업·대출에 미치는 영향을 확인하세요.
- 현황 음식점 확인. 공부상 소매점과 현황 음식점 이용의 적합성, 내부 경계와 시설물 귀속을 확인하세요.
- ‘6회 유찰 = 저가’로 판단하지 않기. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 낙폭만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미확정 인수액이 더 중요하다”
이 사건은 감정가 2,810,000,000원에서 최저가 330,594,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 확인된 배당가정만으로도 배준형·손형일 보증금 40,000,000원이 매수인에게 넘어가 실질취득 하한은 370,594,000원입니다. 여기에 주식회사이마트의 선순위 전세권 42,500,000원 처리와 보증금·대항력이 확정되지 않은 여러 점유자가 남아 있습니다.
실거래 시세 비교도 없는 상태이므로 감정가 대비 11.76%라는 이유만으로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 6회 유찰, 상업용 이용, 위반건축물 등재 기재, 복잡한 점유관계까지 종합하면 가격보다 권리확정이 선행돼야 하는 물건입니다. 결론은 최저가는 낮지만, 인수액과 전세권의 최종 처리까지 확인하기 전에는 실질취득가도 투자매력도 확정할 수 없다입니다.
