인천지방법원 2023타경41121. 김포 장기동 석권에듀프라자 1층 112호 관련 물건입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 전유부상 소매점, 현황은 중개사무소로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 또한 일괄매각 조건입니다. 감정가는 960,000,000원이지만 여섯 번 유찰되면서 최저가는 112,943,000원, 감정가의 11.76%까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준은 2022.03.21. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 중소기업은행의 추가 근저당과 2023.07.18. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부보다 임차관계입니다. 현황조사 등에 등장하는 임차·점유자는 9명이고, 그중 배준형은 말소기준보다 앞선 2019.05.03. 전입으로 배당표상 보증금 10,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 또 배석권·김포하이교회는 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부가 확정되지 않았고, (주)비스타 B&D는 2021.02.09. 전입이지만 보증금이 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경41121 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 청송로 8, 1층112호 (장기동, 석권에듀프라자) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장 전유부상 소매점 · 현황 중개사무소 |
| 소유자 | 비앤케이주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 960,000,000원 / 112,943,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 425,380,320원 |
| 말소기준 | 2022.03.21. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 5,832,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 중요하다
등기부에서 2018년 신탁·가처분, 2019년 김포시 압류 등은 이미 말소됐고, 2022.03.21. 중소기업은행 근저당권이 현재 경매의 말소기준입니다. 뒤이어 설정된 2022.09.15. 중소기업은행 근저당권과 2023.07.18. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부만 보면 구조는 비교적 단순하지만, 말소기준 이전 또는 전입일 미상의 임차·점유관계가 별도로 남아 있어 낙찰자가 실제로 떠안을 금액을 임차인별로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확인 인수 10,000,000원, 그 밖의 미상 위험
보증기관 대위·승계 신고는 없어 아래 9건은 실제 임차·점유 신고로 봅니다. 배준형은 2019.05.03. 전입으로 말소기준보다 앞서고 배당표에도 보증금 10,000,000원 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 반면 배석권·김포하이교회는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. (주)비스타 B&D는 2021.02.09. 전입이지만 보증금이 확인되지 않아 인수금액을 확정할 수 없습니다.
| 임차인·점유자 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜경 101호, 102호 | 2024.05.10 | 50,000,000원 / 3,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배준형 | 2019.05.03 | 10,000,000원 / 2,500,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 보증금 전액 매수인 인수 |
| 배석권 | 미상 | 170,000,000원 / 10,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경훈 | 2023.10.25 | 300,000,000원 / 10,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장소연 | 2022.06.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손형일 | 2022.07.06 배당요구 2023.11.13 | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김문성 | 2024.04.02 | 34,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김포하이교회 | 미상 | 10,000,000원 / 800,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)비스타 B&D | 2021.02.09 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 112,943,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,381,202원 |
| 인수 · 배준형 보증금 | 10,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 5,832,000,000원 | 110,561,798원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 756,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 손희선 | 425,380,320원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,381,202원을 제외한 110,561,798원이 을구 1번 중소기업은행 근저당권에 배당되고, 채권자 미배당은 6,902,818,522원입니다. 배준형 보증금 10,000,000원은 경매대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장기중학교 남측 인근으로 근린생활시설, 학교, 공원, 대규모 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 688.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 2,826,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역, 김포한강신도시 제1종지구단위계획구역 등에 포함되고 고도지구 및 여러 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하2층·지상7층 건물로 위생·급배수, 난방, 승강기, 화재탐지설비가 있습니다.
- 현황 주의. 매각물건명세서에는 전유부상 소매점, 현황 중개사무소 이용 및 표제부상 위반건축물 등재가 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 배준형 인수액. 보증금 10,000,000원이 전액 매수인 인수로 계산된 구조를 반드시 입찰가에 더해 보세요.
- 미상 점유관계. 배석권·김포하이교회는 전입일이 확인되지 않고, (주)비스타 B&D는 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력과 보증금 원본 확인이 핵심입니다.
- 일괄매각 범위. 112호 단독만 보는 접근이 아니라 매각물건명세서에 기재된 일괄매각 범위를 정확히 대조해야 합니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 표제부의 위반건축물 등재 내용과 해소 가능성, 사용상 제약을 확인해야 합니다.
- 회차 착시. 6회 유찰·감정가 11.76%라는 숫자가 임차인 인수 및 점유 리스크를 없애주지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수 내역과 건축물대장을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 봐야 할 것은 인수 범위”
이 물건은 감정가 960,000,000원에서 여섯 차례 유찰돼 112,943,000원까지 내려왔습니다. 그러나 확인된 배준형 보증금 10,000,000원을 더하면 최소 실질취득은 이미 122,943,000원이고, 배석권·김포하이교회·(주)비스타 B&D처럼 대항력 또는 보증금이 확정되지 않은 점유관계가 남습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만 임차관계는 아직 닫히지 않았습니다.
더구나 일괄매각, 소매점과 중개사무소의 이용상태, 위반건축물 등재까지 겹쳐 있습니다. 따라서 감정가 대비 11.76%라는 할인 숫자만으로는 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다. 현재 판단은 D등급. 배준형 외 임차인의 대항력·보증금과 일괄매각 범위, 위반건축물 내용을 원본에서 확정한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 물건입니다.
