수원지방법원 2025타경51652. 광교2차푸르지오시티 에이동 803호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태에는 아파트로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 한편 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 이용 중이라고 적혀 있어, 실제 이용 및 공부상 용도는 입찰 전 원본 대조가 필요한 물건입니다.
권리구조는 단순하지 않습니다. 현재 말소기준은 2025.01.17. 강제경매개시결정이지만, 그보다 앞선 2024.06.03. 박찬혁의 주택임차권등기가 있습니다. 임대차계약일은 2023.02.04., 확정일자는 2023.02.10., 점유개시는 2023.02.25., 주민등록은 2023.02.27.이며 보증금은 145,000,000원입니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
여기에 현황조사상 김희복이 2020.09.21. 전입한 것으로 확인됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 이 사람을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하는 대신, 대항력 가능·보증금 미상으로 보고 별도 확인해야 합니다. 따라서 현재 계산되는 49,164,000원은 박찬혁에 관한 알려진 인수액일 뿐, 전체 위험의 상한으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51652 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 광교중앙로295번길 25, 에이동 8층803호 (상현동,광교2차푸르지오시티) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 아파트 이용 · 매각물건명세서 비고상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 황윤진 · 2020.12.29. 소유권이전 · 거래가액 121,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
2014년 신한은행 근저당은 2019.09.24. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 이번 경매에서 실질적으로 중요한 기준은 2025.01.17. 강제경매개시결정입니다. 박찬혁의 주택임차권등기는 2024.06.03.로 그보다 빠르고, 주민등록도 2023.02.27.입니다. 매각물건명세서에는 박찬혁 보증금 중 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차관계 — 알려진 인수와 미상 위험을 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희복 | 2020.09.21 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 말소기준보다 이른 전입 · 보증금 확인 필요 |
| 박찬혁 | 2023.02.27 / 2023.02.10 | 145,000,000원 | 인수 | 있음 | 배당요구 · 미배당 잔액 매수인 인수 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 별도의 인물로 확인되므로 실제 확인 대상은 2명입니다. 특히 김희복은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 박찬혁의 145,000,000원과 합산할 수도, 위험이 없다고 제외할 수도 없습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 박찬혁 보증금 부담이 따라온다
현재 회차의 최저매각가는 98,000,000원이지만, 박찬혁에게 배당되지 않는 49,164,000원을 더하면 알려진 범위의 실질취득은 147,164,000원입니다. 보증금 자체가 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 즉 유찰로 최저가가 낮아져도 총부담이 최저가만큼 함께 내려가는 물건이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 박찬혁 배당 | 박찬혁 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 49,164,000원 | 147,164,000원 |
| 2회 유찰 시 | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 78,034,800원 | 146,634,800원 |
| 3회 유찰 시 | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 98,244,360원 | 146,264,360원 |
실질취득은 각 회차의 매각가와 박찬혁 미배당 인수액을 합산한 값입니다. 김희복의 보증금이 확인되지 않았으므로 추가 인수 가능성은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 박찬혁 보증금 | 145,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 박찬혁 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 98,000,000원이 집행비용과 박찬혁 임차보증금 배당에 소진됩니다. 박찬혁 보증금 부족분 49,164,000원은 매수인 인수 계산이며, 김희복의 보증금은 확인되지 않아 이 표에 추가하지 않았습니다.
⑤ 가격 판단 — 시세가 아니라 ‘총부담’부터 확정해야 한다
이 사건에는 동일 물건의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 140,000,000원이나 최저가 98,000,000원만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
오히려 현재 확인 가능한 숫자만 놓고 보면 최소한 박찬혁 인수까지 포함한 알려진 실질취득이 147,164,000원입니다. 여기에 김희복의 보증금이 존재하고 대항력이 인정되는 경우 추가 부담이 발생할 수 있으므로, 이 사건의 가격 판단은 김희복의 임대차관계를 먼저 확정한 뒤 해야 합니다.
⑥ 입지·이용 메모 (확인 가능한 내용 기준)
- 소재지. 경기도 용인시 수지구 광교중앙로295번길 25, 광교2차푸르지오시티 에이동 8층803호입니다.
- 용도. 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정 이용상태에는 아파트로 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지입니다.
- 공시지가. 4,752,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박찬혁 인수액 확인. 현재 회차 기준 미배당 보증금 49,164,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 최저가와 반드시 합산해 보세요.
- 김희복 임대차관계 확인. 2020.09.21. 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 매각물건명세서·현황조사·주민등록 및 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차의 알려진 실질취득은 147,164,000원이며, 추가 임차보증금 위험은 별도입니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰로 매각가가 낮아져도 박찬혁 미배당 인수액이 커져 알려진 총부담은 크게 줄지 않습니다.
- 용도·이용상태 원본 확인. 사건상 근린시설, 감정상 아파트 이용, 명세서 비고상 오피스텔 이용으로 표현이 달라 실제 이용 및 공부상 용도를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,800만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 인수되는 임차보증금입니다. 박찬혁의 보증금 145,000,000원은 현재 회차에서 전액 배당되지 않아 49,164,000원이 남고, 낙찰가와 합친 알려진 실질취득은 147,164,000원입니다. 유찰이 더 진행돼도 박찬혁 미배당액이 늘어 총부담이 크게 낮아지지 않습니다.
더구나 김희복은 말소기준일보다 앞선 2020.09.21. 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다. 최근 시세자료도 확인되지 않아 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다. 이 사건은 최저가보다 임차권 확인이 먼저인 유형이며, 김희복의 임대차관계가 확정되기 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
