수원지방법원 2025타경51652. 광교엘포트아이파크 12층 비1201호로, 사건상 용도는 근린시설이고 매각물건명세서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자는 황윤진이며 2022.05.03 소유권을 취득했고 거래가액은 225,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2025.01.06 설정된 주식회사오케이대부캐피탈 근저당권 405,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 전세권 5,000,000원과 2025.01.17 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기상 말소 구조만 보고 “인수 0원”이라고 끝내기 어렵습니다. 현황조사에 김희복이 확인되고 전입일은 2020.09.21입니다. 이는 말소기준권리보다 약 4년 이상 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 보아야 하며, 보증금 규모가 확인되기 전에는 낙찰자의 실제 취득원가도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51652 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 광교중앙로 145, 12층비1201호 (이의동,광교엘포트아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 매각물건명세서상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 황윤진 (2022.05.03 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박찬혁 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 임차인 확인이 먼저
현재 말소기준은 을구 3번 오케이대부캐피탈 근저당권입니다. 채권최고액은 405,000,000원이고 채무자는 황윤진입니다. 해당 근저당은 공동담보로 설정돼 있습니다. 같은 날 접수번호가 뒤인 을구 4번 전세권 5,000,000원과 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년 우리은행 근저당 99,600,000원은 2022.05.04 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 미확정 변수
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희복 | 2020.09.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위나 승계에 해당하는 별도 신고가 없어 실제 임차인은 1명입니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않으므로 이 물건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 2.18억이 아니라 김희복의 실제 임대차보증금입니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈 | 405,000,000원 | 214,148,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 박찬혁 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 채권 합계 555,000,000원 중 214,148,000원이 채권자에게 배당되는 계산이며, 미배당은 340,852,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김희복의 보증금이 미상이라 실제 임차보증금 인수 여부도 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 218,000,000원 | 214,148,000원 | 340,852,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 174,400,000원 | 171,158,400원 | 383,841,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 139,520,000원 | 136,766,720원 | 418,233,280원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 174,400,000원, 139,520,000원으로 내려가지만 확인된 채권의 미배당액은 각각 383,841,600원, 418,233,280원으로 커집니다. 그러나 이 시나리오에서도 임차인 보증금이 확인되지 않았으므로 “최저가가 내려가면 실질취득도 같은 폭으로 내려간다”는 판단은 아직 할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 주변환경. 경기도청 남동측 인근으로 아파트단지·대형쇼핑몰·근린생활시설·오피스텔 등이 혼재된 지대입니다.
- 교통. 소재 단지까지 차량 접근이 수월하고 인근에 노선버스 정류장이 위치해 대중교통 이용 편의는 보통으로 조사됐습니다.
- 토지. 대지 10,200.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 6,018,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역에 포함되고 광로3류·중로1류·중로2류에 접합니다.
- 물건 성격. 사건 용도는 근린시설이고 매각물건명세서에는 오피스텔 이용중으로 기재돼 있어, 입찰 전 실제 현황과 공부상 용도를 함께 대조해야 합니다.
- 시세 판단. 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 218,000,000원의 시장 대비 높고 낮음을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김희복 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 2020.09.21로 선순위지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다.
- 실질취득가 재산정. 보증금과 예상 배당액이 확인된 뒤 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 배당표 0원 맹신 금지. 자동 배당모형상 매수인 인수 0원은 미상 임차보증금을 확정 반영한 값이 아닙니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 오피스텔 이용 현황을 기준으로 실제 사용·전입·임대차 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 218,000,000원이 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 ‘미상 보증금’이 먼저다
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준인 오케이대부캐피탈 근저당 뒤의 전세권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 김희복의 2020.09.21 전입이 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 현재 단계에서 실질취득가를 218,000,000원으로 확정하거나, 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 가격의 메리트 역시 확인되지 않았습니다. 이 사건은 “근저당은 소멸하니 안전하다”가 아니라, “선순위 전입자의 임대차보증금을 확인한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있다”가 결론입니다.
