수원지방법원 2025타경55695. 수원시 팔달구 인계동 센트럴시티아리스타 5층 506호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 집합건물입니다. 등기부의 현재 소유자는 주식회사브엘세바하임입니다. 등기권리만 보면 말소기준은 2024.11.20. 기흥세무서장의 압류이고, 그 뒤 2025.04.28. 이상현의 강제경매개시결정과 2025.07.08. 주택도시보증공사의 160,000,000원 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사·문건접수 등에 나타난 정영윤은 2024.09.10., 이상현은 2021.12.14. 전입으로 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 반면 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 정확도상 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가 98,700,000원만을 실질 취득원가로 간주할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55695 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1036-13 센트럴시티아리스타 5층 506호 · 인계로124번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형) · 발코니확장형 · 12층 공동주택 내 5층 |
| 소유자 | 주식회사브엘세바하임 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 98,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상현 / 148,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.11.20. 갑구 9번 압류 · 국(기흥세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
2020.07.29. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었고, 2020.10.30. 신탁재산 귀속으로 주식회사브엘세바하임에 소유권이 이전됐습니다. 2021.09.02. 주식회사 이룩씨앤에스의 강제경매개시결정은 2021.09.10. 취하되어 말소됐고, 2022.09.23. 대양종합건설 관련 1,220,239,448원 가압류와 2022.12.19. 기흥세무서장 압류도 이후 등기부상 말소됐습니다.
현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2024.11.20. 갑구 9번 압류입니다. 이후의 2025.04.28. 강제경매개시결정과 2025.07.08. 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기권리 자체의 승계 부담은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 말소기준보다 앞선 임차인 2명의 보증금이 확인되지 않아, 임차관계까지 포함한 매수인 최종 인수액은 확정할 수 없습니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 전 전입
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정영윤 | 2024.09.10 | 2025.05.22 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상현 | 2021.12.14 | 2025.07.09 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘실질취득액 확정’이 먼저
이 사건에는 비교 가능한 실거래 수치가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 141,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 98,700,000원으로 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단해서는 안 됩니다.
특히 두 임차인의 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득액 자체를 확정할 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 남는 경우 매수인이 이를 부담할 수 있기 때문에, 이 사건의 가격 분석 순서는 최저가 확인 → 임차보증금 확인 → 예상배당 확인 → 실질취득액 계산이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,176,600원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 이상현 | 148,000,000원 | 96,523,400원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 기준 총 청구액은 308,000,000원, 예상 배당액은 96,523,400원, 미배당은 211,476,600원입니다. 이 배당 계산의 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 말소기준 전 전입한 두 임차인의 보증금이 확인되지 않은 만큼 임차보증금 승계 가능성은 별도로 판단해야 합니다. 말소기준 압류의 체납세액과 임차인의 실제 보증금·우선변제 범위도 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 등기채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 98,700,000원 | 96,523,400원 | 211,476,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 69,090,000원 | 67,446,380원 | 240,553,620원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 48,363,000원 | 47,092,466원 | 260,907,534원 |
유찰이 거듭될수록 등기채권자에게 돌아가는 배당은 줄고 미배당은 커집니다. 다만 매수인의 관점에서는 단순히 낙찰가가 내려간다는 점보다 선순위 가능 임차인의 미배당 보증금이 얼마나 남는지가 더 중요합니다. 두 임차인의 보증금이 확인되지 않은 현재 상태에서 69,090,000원이나 48,363,000원 역시 자동으로 “싼 가격”이 되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 발코니확장형입니다. 철근콘크리트구조 12층 공동주택 내 5층 506호입니다.
- 입지. 수원시청 북측 인근으로 업무시설, 숙박시설, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측과 서측에 국도42·국도1번, 인계로·권광로 주변 버스정류장, 남측에 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 장방형 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며 서측과 남측으로 외부공도와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구)이며, 비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 임대 참고. 감정평가 참고사항에는 기호2 건물에 임차권등기명령이 기재돼 있다고 적혀 있으므로, 본건 506호와의 대응관계는 원본 서류에서 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정영윤 보증금 확인. 전입일 2024.09.10.은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계와 배당요구 효력을 확인해야 합니다.
- 이상현 임대차 실체 확인. 전입일 2021.12.14.로 선순위 가능성이 있고, 신청채권자와 이름이 동일하므로 임대차계약과 채권관계를 함께 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 임차보증금이 확인된 뒤 예상 배당액을 빼고 미배당 보증금을 낙찰가에 더해 실제 부담액을 계산해야 합니다.
- 말소기준 압류 확인. 2024.11.20. 기흥세무서장 압류의 체납세액과 배당순위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 가압류. 2025.07.08. 청구금액 160,000,000원의 가압류는 등기상 매각으로 소멸하지만, 관련 채권·임대차 배경은 별도 문서와 함께 확인하는 편이 안전합니다.
- 기호2 임차권등기명령. 감정평가 참고사항의 기호2와 본건 506호가 동일한 대상인지 원본 감정평가서와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 접근이 제한돼 표준적 이용상황을 기준으로 했으므로 실제 내부 상태 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 문건·배당요구서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 볼 것은 선순위 가능 임차인 2명”
이 사건은 감정가 141,000,000원에서 한 번 유찰돼 98,700,000원까지 내려왔습니다. 등기상 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 정리되는 구조여서 표면만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 권리분석의 중심은 등기부가 아니라 말소기준 전 전입한 정영윤·이상현입니다.
두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없고, 그 결과 매수인의 실질취득액도 아직 계산할 수 없습니다. 특히 이상현은 신청채권자와 이름이 동일해 임대차의 실체와 관계를 추가로 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 “감정가 70%라서 싸다”가 아니라 “임차보증금을 확인하기 전에는 가격을 평가할 수 없다”가 결론입니다. 등기 후순위 권리는 소멸, 임차인 인수 위험은 미확정. 입찰 여부는 두 임차인의 보증금과 배당 후 잔존액을 확정한 뒤 판단하는 것이 핵심입니다.
