수원지방법원 2025타경55695. 수원시 팔달구 인계동 센트럴시티아리스타 7층 706호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가는 141,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 98,700,000원입니다. 숫자만 보면 4,230만원 내려온 것처럼 보이지만 이 사건의 핵심은 경매가가 아니라 대항력 임차보증금입니다.
임차권자 이상현은 임대차계약일 2021.11.26, 확정일자 2021.11.26, 전입·점유개시일 2021.12.14이고 보증금은 148,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 98,700,000원을 기준으로 예상배당 후 남는 보증금은 51,476,600원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55695 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1036-13 센트럴시티아리스타 7층 706호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 인계로124번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 도시형생활주택(원룸형) · 발코니확장형 |
| 소유자 | 주식회사브엘세바하임 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 98,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 과거 신탁과 가압류·압류 일부는 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.12.24. 갑구 9번 국 압류이며, 이후 강제경매개시결정과 임차권등기는 등기 자체는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권자 이상현의 전입·점유는 2021.12.14로 말소기준보다 훨씬 빠릅니다. 따라서 임차권등기가 소멸한다는 사실과 별개로 미배당 보증금에 대한 대항력 인수 문제가 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액까지 확정
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상현 전유부분 7층 706호 전부 | 2021.12.14 확정일자 2021.11.26 | 148,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 배당요구 2025.01.20 | 미배당 인수 |
| 정영윤 | 2024.09.10 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.05.22 | 확인 필요 |
이상현은 전입·점유와 확정일자가 모두 확인되고 보증금도 148,000,000원으로 특정돼 있어 인수액 계산이 가능합니다. 반면 정영윤은 전입일 2024.09.10으로 말소기준 2024.12.24보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 정영윤을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이미 계산된 이상현 인수액 외에도 추가 확인이 필요한 별도 위험입니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,176,600원 |
| 1. 임차인 이상현 보증금 | 148,000,000원 | 96,523,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 이상현 | 148,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 이상현 보증금 중 96,523,400원이 배당되고, 51,476,600원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질부담 — 유찰이 가격 해결책이 아니다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 98,700,000원 | 51,476,600원 |
| 2회 유찰 시 | 69,090,000원 | 80,553,620원 |
| 3회 유찰 시 | 48,363,000원 | 100,907,534원 |
별도의 실거래 자료가 확인되지 않아 주변 시세와의 직접 비교는 할 수 없습니다. 이 경우 최저매각가 자체를 시세로 오인해서는 안 되며, 특히 본건은 인수형 구조이므로 가격 판단의 기준도 98,700,000원이 아니라 약 148,000,000원의 실질취득 부담이어야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 발코니확장형입니다.
- 입지. 수원시청 북측 인근으로 업무시설, 숙박시설, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측·서측으로 국도42·국도1번, 인계로·권광로를 따라 버스정류장이 있으며 남측에 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 승강기, 화재탐지, 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 외부공도와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이상현 미배당 보증금. 현재 회차 기준 51,476,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 최저가만으로 자금계획을 잡으면 안 됩니다.
- 정영윤 임대차 원본 확인. 전입은 2024.09.10이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 위험을 별도로 확인해야 합니다.
- 이상현 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일한 이름으로 확인되므로 임대차계약서, 임차권등기명령, 경매신청 채권의 관계를 대조해야 합니다.
- 배당액 변동. 집행비용 외 당해세·최우선변제 등에 따라 이상현의 실제 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유 현황. 내부 접근이 제한됐고 감정평가도 표준적 이용상황을 기준으로 했으므로 실제 점유자와 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,870만원짜리 물건”이 아니다
현재 최저매각가는 98,700,000원이지만 이 숫자만 보는 순간 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 이상현의 보증금은 148,000,000원이고 배당으로 모두 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 그래서 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 반대로 커져 실질취득 부담은 약 148,000,000원 수준에서 유지됩니다.
게다가 정영윤은 말소기준보다 앞선 2024.09.10 전입이 확인되면서도 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 별도 위험이 남습니다. 감정가 141,000,000원보다 큰 보증금 인수구조와 추가 미상 임차 위험이 동시에 존재하는 만큼, 이 사건은 최저가 할인율을 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다. 낮은 낙찰가보다 임차보증금의 실제 인수 범위를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
