인천지방법원 2025타경33868. 경기도 김포시 풍무동 퍼플오션 101-1호, 집합건물 전유부상 용도가 일반음식점인 근린시설입니다. 감정가 416,000,000원에서 5회 유찰을 거쳐 최저매각가가 69,917,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 크지만, 이 물건은 단순히 감정가와 최저가를 비교해서는 안 됩니다.

말소기준은 2022년 11월 10일 하나은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 전입한 이혜민이 대항력 있는 임차인으로 기재되어 있으며, 배당 시뮬레이션상 보증금 5,000,000원은 전액 매수인에게 인수됩니다. 반면 감정평가 이용상태는 일반음식점 공실이고, 매각물건명세서에도 조사 당시 공실이라고 명시되어 있습니다. 따라서 임차권의 존속 여부와 현재 점유관계를 함께 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차인이 핵심

2020년 신한은행 근저당권은 채권최고액 1,200,000,000원의 공동담보였으나, 2022년 11월 10일 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 분석의 말소기준은 을구 2번 하나은행 근저당권(2022.11.10, 채권최고액 396,000,000원)입니다.

그 뒤 설정된 부산은행 근저당권(채권최고액 1,650,000,000원), 김포시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 기존 경매개시결정들도 취하 또는 기각으로 이미 말소되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 5,000,000원 인수

실제 임차인으로 기재된 사람은 이혜민 1명입니다. 전입일은 2022년 7월 27일로, 말소기준권리 설정일인 2022년 11월 10일보다 앞섭니다. 현황조사와 매각물건명세서상 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다.

확정일자와 배당요구 내역은 확인되지 않으며, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 임차인 배당액이 0원으로 계산됩니다. 이에 따라 보증금 5,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 시나리오를 기준으로 자금을 산정해야 합니다.

특히 이 물건은 일반음식점 용도의 근린시설이므로, 임차인의 전입일 표기만으로 상가 임대차의 대항요건이 최종 확정되는 것은 아닙니다. 사업자등록과 점유 등 실제 권리관계를 별도로 대조해야 합니다. 현재 자금계획에서는 보수적으로 인수금액 전액을 반영하는 것이 적절합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 17%가 곧 시세는 아니다

현재 최저매각가는 69,917,000원으로 감정가 416,000,000원의 16.81%입니다. 이미 5회 유찰된 가격이며, 추가 유찰 시 제시된 회차별 가격과 미배당액은 다음과 같습니다.

현재 회차에서 매수인이 실질적으로 고려해야 할 취득금액은 최저매각가 69,917,000원에 보증금 인수액 5,000,000원을 더한 74,917,000원입니다. 취득 관련 세금, 명도 및 영업시설 정비비용 등은 별도로 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,917,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 채권자 미배당액은 1,977,741,506원이며, 소유자 잔여금은 없습니다. 임차인 보증금 5,000,000원은 배당대금이 아닌 매수인 인수금액으로 별도 표시했습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 풍무동 소재 풍무고등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트, 주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상 혼용지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2020.08.25 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다. 101-1호의 바닥 마감은 노출콘크리트입니다.
• 도로. 건물이 위치한 토지는 동측 약 25m, 남측 약 15m, 북측 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도·규제. 제1종일반주거지역, 고도지구 및 공항 관련 장애물제한표면구역·진입표면구역, 학교 상대보호구역 등에 해당합니다. 업종별 인허가와 사용 가능 여부는 개별 확인이 필요합니다.
• 공실 상태. 감정평가상 일반음식점 공실이며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 기존 영업시설의 잔존 여부와 신규 임대수요를 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 부동산과 매수층이 다릅니다. 특히 실제 출입구 위치, 보행자 노출 및 영업 가능한 업종에 따라 활용도와 환금성이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수. 이혜민의 보증금 5,000,000원은 전액 인수하는 시나리오로 자금계획을 수립하고, 실제 임대차 존속 및 보증금 반환 여부를 확인하세요.
• 임차인 대항요건. 전입일과 별도로 상가 임대차의 사업자등록, 실제 점유, 계약 종료 여부 및 배당요구 관계를 확인하세요.
• 공실과 명도. 조사 당시 공실이었더라도 실제 현장 점유 상태와 잔존 동산·시설물의 소유관계 및 인도 가능 여부를 다시 확인하세요.
• 건물 노출. 북측·동측·남측에서 실제 101-1호의 위치와 출입 동선을 확인하고, 해당 호실이 어느 방향에서 지상층으로 인식되는지 살펴보세요.
• 상가 수요. 기존 일반음식점 외의 업종 활용 가능성, 주변 공실과 유사 점포의 실거래·임대조건을 확인한 뒤 응찰가를 판단하세요.
• 권리관계. 위미자의 소유권이전등기 말소 표기, 하나은행 근저당권의 채권승계관계, 부산은행 공동담보 일부소멸 내역을 최신 등기부와 대조하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액, 당해세 및 실제 배당에 영향을 주는 항목을 확인하세요.
• 원본 확인. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “감정가 17%보다 중요한 것은 실제 취득가와 상가의 활용도”

김포 퍼플오션 101-1호는 5회 유찰되어 최저매각가가 69,917,000원까지 하락했습니다. 하지만 대항력 임차인 이혜민의 보증금 5,000,000원을 전액 인수하는 시뮬레이션상, 현재 회차 실질취득은 74,917,000원입니다.

하나은행 말소기준권리 이후의 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 임차인 보증금 인수는 별도로 남습니다. 특히 조사 당시 공실이라는 기재와 기존 임차인의 대항력 존속 여부를 함께 검토해야 합니다.

더욱이 이 물건은 일반음식점 용도의 근린시설이며, 건물 구조상 남측에서는 해당 제1층이 지상층으로 보이지 않을 수 있습니다. 이미 5회 유찰된 점과 유사 실거래 비교가격이 확인되지 않는 점까지 고려하면, 감정가 대비 낙폭을 곧바로 가격 경쟁력으로 해석하기 어렵습니다.

결론적으로 권리 확인, 실제 층별 노출, 임대수요와 실질취득금액을 함께 검토해야 하는 신중 접근형 물건입니다. 최저가의 할인율보다 선순위 임차관계와 실제 상가 활용가치가 판단의 핵심입니다.