인천지방법원 2025타경33868. 김포시 풍무동 퍼플오션 102호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(일반음식점·공실)입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.11.10. 주식회사하나은행의 근저당권 504,000,000원입니다. 이후 부산은행 근저당과 국민건강보험공단·김포시 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기만 보고 “인수 없음”으로 끝내면 안 됩니다. 임차인 이혜민은 2022.07.27. 전입해 말소기준권리인 2022.11.10.보다 앞섭니다. 보증금은 5,000,000원, 월차임은 1,000,000원이고 대항력이 인정되는 조사 결과입니다. 우선변제권이 확인되지 않아 현재 배당표에서는 임차보증금 배당액이 0원이며, 보증금 5,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33868 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 421-8 퍼플오션 102호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 풍무로 73 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(일반음식점·공실) |
| 소유자 | 위미자 |
| 감정가 / 최저가 | 568,000,000원 / 95,464,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2020.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2020.09.11. 설정된 신한은행 근저당 1,200,000,000원은 2022.11.10. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 설정된 하나은행 근저당 504,000,000원입니다. 부산은행 근저당 1,650,000,000원, 국민건강보험공단 압류와 김포시 압류, 2025.07.01. 현재 경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 有·보증금 인수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜민 | 2022.07.27 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 5,000,000원 인수 |
임차인은 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 배당요구와 확정일자가 확인되지 않은 상태에서 배당표상 임차인 배당액은 0원입니다. 따라서 현재 분석에서는 보증금 5,000,000원 전액을 매수인 인수액으로 봅니다.
③ 가격 구조 — 95,464,000원이 끝이 아니다
현재 회차 최저매각가는 95,464,000원입니다. 그러나 대항력 임차인 보증금 5,000,000원이 인수되므로 실질취득은 100,464,000원입니다. 이후 한 차례 더 유찰되면 최저가는 66,824,799원, 7회 유찰 시에는 46,777,359원으로 내려가지만, 각 회차에서도 임차인 인수액 5,000,000원은 별도로 남습니다.
| 회차 | 최저가 | 임차인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 95,464,000원 | 5,000,000원 | 100,464,000원 | 2,060,654,352원 |
| 6회 유찰 시 | 66,824,799원 | 5,000,000원 | 71,824,799원 | 2,088,778,047원 |
| 7회 유찰 시 | 46,777,359원 | 5,000,000원 | 51,777,359원 | 2,108,464,633원 |
④ 예상배당표 (매각가 95,464,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,118,352원 |
| 인수 · 임차인 이혜민 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 504,000,000원 | 93,345,648원 |
| 3. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,650,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,154,000,000원 중 예상 배당액은 93,345,648원이며, 미배당액은 2,060,654,352원입니다. 임차인 보증금 5,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이며, 감정평가 당시 근린생활시설 일반음식점 공실로 이용 중입니다.
- 입지. 풍무고등학교 남동측 인근으로 아파트·주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 주상 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 25미터, 남측 약 15미터, 북측 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. (철골)철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며 사용승인은 2020.08.25.입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이고 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 2,776,000원/㎡입니다.
- 층 위치 유의. 해당 건축물은 3면이 도로에 접하고 지형 차가 있어 북측·동측에서는 4층, 남측에서는 3층으로 보이며, 102호가 남측 기준 지상층이 아닐 수 있다는 감정평가상 유의사항이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 반영. 입찰가만 보지 말고 임차인 보증금 5,000,000원을 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 이혜민의 대항력과 실제 점유 상태, 보증금 반환 여부를 매각기일 전 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 공실 근린시설. 일반음식점 공실이므로 주거용 부동산과 달리 임대수익·공실기간·재임대 가능성을 따로 검토해야 합니다.
- 세금 압류. 국민건강보험공단 및 김포시 압류와 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 층·접근성. 남측에서 지상층으로 보이지 않을 수 있다는 감정평가상 특성이 영업 접근성과 환금성에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인. 감정가 568,000,000원에서 95,464,000원까지 내려온 만큼 단순 할인율보다 공실·상가 수요·임차관계·현장 조건을 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 최저가와 실제 취득원가는 다르다”
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 감정가 568,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 95,464,000원까지 내려왔습니다. 둘째, 그 숫자만 보고 끝낼 수 없다는 점입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 이혜민의 보증금 5,000,000원이 매수인에게 인수되므로 현재 회차의 실질취득액은 100,464,000원입니다.
여기에 물건 자체가 근린생활시설·일반음식점 공실이고 이미 5회 유찰됐다는 사실도 중요합니다. 등기상 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 인수와 공실 상가의 환금성은 별개의 문제입니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 얼마나 떨어졌는가”보다 인수금을 포함해 실제 얼마에 취득하고, 공실 근린시설을 어떻게 활용할 것인가를 중심으로 판단해야 합니다.
