인천지방법원 2025타경34489. 김포시 구래동 포인트프라자 4층 물건으로, 매각물건명세서상 일괄매각입니다. 집합건축물대장상 전유부 용도는 의원이지만, 현황은 401호·402호·403호를 경계구분 없이 열어 김포창일교회로 이용하고 있고 406호는 상가인 크로플럽(커피 & 디저트)으로 조사됐습니다. 406호는 현장조사 당시 폐문부재여서 실제 운영 여부는 확인되지 않았습니다.
권리의 기준점은 2022년 6월 30일 화성새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 채권최고액 540,000,000원으로 401호뿐 아니라 402호·403호·406호를 공동담보로 묶고 있습니다. 이후 2025년 9월 15일 화성새마을금고가 임의경매를 신청했고, 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34489 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6883-6 포인트프라자 제1동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 집합건축물대장상 의원 · 현황 교회 및 상가 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 401호·402호·403호는 경계구분 없이 교회로 이용 · 406호는 상가로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 중 4층 · 2015.09.17 사용승인 |
| 소유자 | 재단법인대한예수교장로회서울노회유지재단 (2019.05.24 소유권이전 · 거래가액 215,231,200원) |
| 감정가 / 최저가 | 684,000,000원 / 335,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화성새마을금고 / 455,548,214원 |
| 근저당 채무자 | 대한예수교장로회참된평화교회 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부에는 과거 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기가 두 차례 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 소유자는 재단법인대한예수교장로회서울노회유지재단이며, 2022.06.30 설정된 화성새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 함께 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현정 | 미상 | 2024.01.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
김현정의 전입일은 2024.01.24로 말소기준권리인 화성새마을금고 근저당권 설정일 2022.06.30보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금이 확인되지 않았더라도 그 보증금이 낙찰자에게 인수되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 점유 범위가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 보완 내용과 현장 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격·회차 분석 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가는 684,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 335,160,000원으로 감정가의 49%입니다. 감정가 대비 348,840,000원 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 335,160,000원 | 329,667,760원 | 210,332,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 234,612,000원 | 230,527,432원 | 309,472,568원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 164,228,400원 | 161,129,202원 | 378,870,798원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 화성새마을금고의 미배당은 커지지만, 매수인의 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 다만 가격 하락은 권리 안전성과 별개입니다. 교회와 상가가 섞인 일괄매각 물건이므로 실제 임대수익, 공실, 내부 경계, 용도 활용 가능성을 확인한 뒤 적정가를 산정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 335,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,492,240원 |
| 1. 근저당 · 화성새마을금고 | 540,000,000원 | 329,667,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 근저당 미배당은 210,332,240원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포도시철도 구래역 남서측에 근접하며, 주변은 제2종근린생활시설 등 근린상가가 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 전철역 및 시내버스정류장까지 도보 약 3분 이내로 조사됐습니다.
- 건물. 2015.09.17 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로 승강기·소방·위생 및 급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지권 대상 토지는 1,469.3㎡이며 일반상업지역·제1종지구단위계획구역에 속하고 공시지가는 3,727,000원/㎡입니다.
- 제한. 성장관리권역·택지개발지구·철도보호지구·도로구역·하수처리구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 401호·402호·403호는 내부 경계 없이 이용 중입니다.
- 환금성. 상가와 교회 이용이 혼재된 일괄매각 물건이고 이미 2회 유찰됐으므로, 감정가 할인율과 별도로 실제 수요층을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서와 감정평가서에서 401호·402호·403호·406호의 매각 대상과 대지권 범위를 대조하세요.
- 내부 경계 확인. 401호·402호·403호가 경계구분 없이 이용 중이므로 건축물현황도와 실제 전유부분 식별 가능 여부를 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 김현정의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 부분을 매각물건명세서 및 현장에서 확인하세요.
- 406호 운영 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 상가 운영 여부와 점유 주체를 직접 확인하세요.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 의원, 현황은 교회와 상가이므로 향후 이용 목적에 필요한 인허가와 용도 적합성을 관계기관에 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 상가의 매매가·임대료·공실과 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 물건”은 같은 말이 아니다
권리만 보면 이 사건은 말소기준 이후 전입한 임차인 1명이 확인되고, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 예상 인수액이 0원인 구조입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 일괄매각과 이용 현황에 있습니다.
401호·402호·403호는 내부 경계 없이 교회로 이용되고 406호는 상가 운영 여부가 확인되지 않았습니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 비교할 실거래가가 없어 시세 대비 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 권리는 정리되지만 가격과 활용성은 검증이 필요한 물건입니다. 현장 점유·내부 경계·용도·임대수익을 확인한 뒤에만 응찰가를 정하는 것이 안전합니다.
