🔥 3회 유찰 💰 95,697,000원 🛡 인수 0원 👤 실제 임차인 1명
인천지방법원 2025타경34489. 김포시 구래동 포인트프라자 제1동 4층 406호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 집합건축물대장 전유부상 용도는 의원, 감정평가 현황은 상가(크로플럽·커피 & 디저트)입니다. 2015년 사용승인된 7층 철근콘크리트 건물의 4층에 위치하며, 현장조사일에는 폐문부재로 실제 운영 여부가 확인되지 않았습니다.
등기상 현재 소유자는 재단법인대한예수교장로회서울노회유지재단입니다. 2019년 5월 24일 거래가액 313,239,040원으로 소유권을 이전받았고, 2022년 6월 30일 화성새마을금고가 채권최고액 540,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 9월 15일 화성새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34489 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6883-6 포인트프라자 1동 4층 406호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강9로76번길 49 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 표기 대지 · 집합건축물대장 전유부상 의원 · 현황 상가 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 · 2015.09.17 사용승인 · 대상호수 4층 406호 |
| 소유자 | 재단법인대한예수교장로회서울노회유지재단 · 2019.05.24 소유권이전 · 거래가액 313,239,040원 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 95,697,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화성새마을금고 / 455,548,214원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.30 화성새마을금고 근저당권 · 채권최고액 540,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차인, 현재 인수 0원
말소기준은 2022.06.30 화성새마을금고 근저당권입니다. 채무자는 대한예수교장로회참된평화교회이고, 채권최고액은 540,000,000원입니다. 이 근저당은 401호·402호·403호와 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 이후 2025.09.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현정 | 2024.01.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
임차인의 전입신고 자체가 말소기준권리보다 늦으므로 낙찰자에게 보증금 반환의무가 승계되는 대항력 임차인 구조는 아닙니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 만큼 최우선변제 대상 여부와 실제 점유관계는 입찰 전 매각물건명세서와 현장 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
감정가는 279,000,000원, 현재 최저매각가는 95,697,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰된 상태지만, 동일·유사 상가의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 투자 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
추가 유찰 시 데이터상 최저가 시나리오는 66,987,899원(4회 유찰)과 46,891,529원(5회 유찰)입니다. 그러나 가격이 낮아질수록 담보권자의 미배당액은 446,425,546원에서 474,617,883원, 494,352,519원으로 커집니다. 이 미배당은 현재 구조상 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 미회수액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,697,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,122,546원 |
| 1. 근저당 · 화성새마을금고 | 540,000,000원 | 93,574,454원 |
| 미배당 | - | 446,425,546원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 95,697,000원 가정 시 집행비용 2,122,546원, 화성새마을금고 93,574,454원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당은 446,425,546원이며, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 구래동, 김포도시철도 구래역 남서측에 근접해 있으며 부근은 제2종근린생활시설 등 근린상가가 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 전철역 및 시내버스정류장까지 도보 약 3분 이내로 조사돼 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 현황. 406호는 상가인 크로플럽(커피 & 디저트)으로 이용 중인 것으로 조사됐으나 현장조사일에는 폐문부재로 실제 운영 여부가 확인되지 않았습니다.
- 용도. 집합건축물대장 전유부상 용도는 의원이며 상가로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 부합하는 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2015.09.17 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로, 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대지권 대상 토지 공시지가는 3,727,000원/㎡, 토지면적은 1,469.3㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·철도보호지구·도로구역·하수처리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정·저촉 사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 역 접근성은 장점이지만 비주거 상가는 주거용보다 임대수요와 업종 적합성에 따라 거래성이 달라질 수 있고, 본건은 이미 3회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 저가라고 단정하지 말고, 포인트프라자와 구래역 인근 동종 상가의 실제 매매·임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 김현정 점유관계. 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 임대차계약과 최우선변제 여부를 점검해야 합니다.
- 영업상태. 현장조사 당시 406호가 폐문부재였으므로 현재 영업 여부, 공실 여부, 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 전유부상 용도는 의원이고 현황은 상가이므로 향후 사용하려는 업종과 건축물 용도의 적합성을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 화성새마을금고 근저당에는 401호·402호·403호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 호실의 경매·배당 진행 상황도 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 미반영 항목. 당해세 및 임차인 최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 입찰 전 최신 명세서와 배당 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 전”
이 물건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 2022년 화성새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 김현정의 전입은 2024년이라 대항력은 없으며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 3회 유찰 뒤 95,697,000원까지 내려온 가격을 어떻게 해석하느냐입니다.
감정가의 34.3%라는 숫자만 보면 크게 싸 보이지만, 이 물건은 전유부상 의원·현황 상가이고 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 현장조사 당시에는 폐문부재였다는 점까지 감안하면, 권리보다 임대수요·공실·업종 적합성·실제 거래가격을 먼저 검증해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격 메리트는 보류, 환금성 확인이 선행입니다.
