서울중앙지방법원 2025타경103050. 숭인한양립스 3층 302호로, 등기상 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 전용면적은 12.78㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 17층 건물입니다. 소유자 김정수는 2014년 10월 22일 매매를 원인으로 116,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 말소기준은 2025년 6월 4일 신용보증기금의 강제경매개시결정인데, 구민지는 2020년 9월 25일, 김정환은 2023년 9월 13일 전입했습니다. 두 점유 모두 기준일보다 앞섭니다. 구민지는 122,000,000원의 임차보증금과 임차권등기가 확인되고, 김정환은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수액의 상한을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103050 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 숭인동 1421-2 숭인한양립스 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 종로구 난계로29가길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 전용 / 건물 | 전용 12.78㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 17층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 김정수 (2014.10.22. 매매, 거래가액 116,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 69,120,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 18,646,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 근저당이 아니라 2025.06.04. 신용보증기금의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 구민지의 전입·점유와 김정환의 전입이 확인됩니다. 구민지의 임차권등기 자체는 2025.06.11. 접수돼 말소기준 이후지만, 임대차계약일자 2020.08.27., 주민등록일자와 점유개시일자 2020.09.25.가 기재돼 있습니다. 따라서 등기의 접수 순위만 보고 인수 위험이 없다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복 없음
보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 명단은 없으며, 확인되는 실제 임차인은 구민지와 김정환 2명입니다. 구민지는 보증금이 확인되지만, 김정환은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구민지 전유부분 전부 · 주거 | 2020.09.25. 계약일 2020.08.27. | 122,000,000원 | 대항력 있음 | 배당 0원·원본 대조 | 해당 없음 |
| 김정환 현황조사 확인 | 2023.09.13. | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
구민지의 확정일자는 매각물건명세서에 2020.08.27.로 기재돼 있으나, 예상배당에서는 배당액이 0원으로 산정돼 있습니다. 배당요구의 효력과 우선변제 적용 여부는 원본 명세서와 접수 문건을 대조해야 합니다. 김정환은 보증금 자체가 확인되지 않으므로 최소 실질취득 122,000,000원 외에 추가 인수 위험이 남습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세보다 높다
동일 면적 12.78㎡의 최신 거래는 2026년 7월 103,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균은 동일하게 103,000,000원입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균 108,555,555원보다 최신 시세를 우선해 판단해야 하며, 최근 가격은 이전 거래군보다 5.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 12.78㎡ | 6 | 103,000,000원 |
| 2025.05 | 12.78㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.02 | 12.78㎡ | 4 | 107,000,000원 |
| 2024.09 | 12.78㎡ | 4 | 92,000,000원 |
| 2024.08 | 12.78㎡ | 8 | 104,000,000원 |
| 2023.06 | 12.78㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2023.04 | 12.78㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2023.01 | 12.78㎡ | 7 | 122,000,000원 |
| 2022.02 | 12.78㎡ | 4 | 119,000,000원 |
현재 최저가 69,120,000원은 최근 시세의 67.1%라서 표면적으로는 크게 할인돼 보입니다. 그러나 구민지 기준 최소 실질취득은 122,000,000원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 103,000,000원의 118.4%입니다. 최신 시세보다 19,000,000원 높은 데다 김정환의 보증금이 추가될 수 있으므로, 이 사건에 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다는 평가는 적용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,644,160원 |
| 임차인 구민지 보증금 | 122,000,000원 | 0원 |
| 1. 강제경매 · 신용보증기금 | 18,646,151원 | 18,646,151원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 18,646,151원 | 18,646,151원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,183,538원 |
매각대금 배분에서는 두 경매채권이 전액 변제되고 30,183,538원이 소유자에게 남는 것으로 산정됩니다. 구민지의 보증금은 배당 0원으로 계산돼 인수 판단이 핵심입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 | 구민지 잔액 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 69,120,000원 | 52,880,000원 | 122,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 55,296,000원 | 66,704,000원 | 122,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 44,236,800원 | 77,763,200원 | 122,000,000원 |
낙찰가가 69,120,000원에서 55,296,000원, 44,236,800원으로 내려가더라도 구민지의 미배당 인수분이 반대로 증가해 최소 실질취득은 122,000,000원으로 유지됩니다. 이 계산에도 김정환의 보증금은 포함되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1·2호선 신설동역 남서측 인근으로, 주변에 오피스텔·공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신설동역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 등기상 사건 용도는 근린시설이며, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 규모. 숭인한양LEEPS는 68세대, 사용승인일은 2014.03.25.이고 대상 면적은 12.78㎡입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·고정형 영상정보처리기기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·숭인 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 12.78㎡ 소형 도시형생활주택으로 거래 표본은 9건이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 5.7% 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김정환 보증금 확인. 임대차계약서, 전입세대 열람, 점유 부분, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 구민지 우선변제 확인. 확정일자 2020.08.27. 기재와 예상배당 0원 사이의 차이를 원본 매각물건명세서와 접수 문건에서 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준 적용. 현재 최저가 69,120,000원이 아니라 최소 122,000,000원과 김정환의 미상 보증금을 합친 부담을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 구민지 인수분이 늘어 최소 실질취득은 122,000,000원에서 내려가지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30. 민간임대주택 등록 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 등기와 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 도시형생활주택 이용 상태가 함께 나타나므로 건축물대장, 전입 가능 여부, 대출·세금 적용을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 계획. 실제 임차인 2명이 확인되는 만큼 점유 현황과 인도 조건을 입찰 전에 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수 내역과 최신 실거래를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 성립하지 않는다
이 물건의 최저가는 감정가 108,000,000원에서 69,120,000원으로 내려와 겉으로는 충분히 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 구민지의 보증금 122,000,000원이 최저가보다 크고 대항력이 인정되는 구조이므로, 대항력 인수형 계산상 최소 실질취득은 122,000,000원으로 고정됩니다. 이는 최신 거래 103,000,000원보다 18.4% 높은 수준입니다.
더 큰 문제는 김정환입니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성과 추가 인수액을 닫을 수 없습니다. 가격 흐름도 최근 거래군이 이전보다 5.7% 하락하고 있습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가 할인은 착시이고, 실질취득은 최근 시세 이상이며 최종 인수액도 미확정입니다. 김정환의 임대차 조건과 구민지의 배당·인수 범위를 원본에서 확정하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
