서울중앙지방법원 2025타경103050. 종로구 숭인동 ‘숭인한양립스’ 3층 302호, 전용 12.78㎡ 물건입니다. 공부상 용도 표시는 근린시설이고, 감정 이용상태와 매각물건명세서에는 도시형생활주택으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 감정가 108,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 55,296,000원입니다. 숫자만 보면 절반 가까이 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 최저가가 아닙니다.
구민지는 2020.09.25. 전입·점유를 시작했고, 임차권등기에는 임대차계약일 2020.08.27., 확정일자 2020.08.27., 임차보증금 122,000,000원이 기재돼 있습니다. 말소기준은 2025.06.04. 신용보증기금의 강제경매개시결정이므로 구민지의 전입·점유가 더 빠릅니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시합니다. 따라서 대항력 인수형으로 보아야 하고, 보증금이 최저가보다 큰 현재 구조에서는 가격 판단용 실질취득액이 약 122,000,000원으로 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103050 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 숭인동 1421-2 숭인한양립스 3층 302호 |
| 용도 / 전용 | 근린시설 · 도시형생활주택으로 이용 중 · 전용 12.78㎡ |
| 소유자 | 김정수 (2014.10.22. 매매, 거래가액 116,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 55,296,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 18,646,151원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 준공 / 규모 | 2014.03.25 · 숭인한양LEEPS 68세대 · 철근콘크리트구조 17층 건물 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
이 사건에서 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 집계되는 임차인은 없습니다. 구민지는 전입·점유일과 보증금이 확인되는 대항력 임차인이고, 김정환은 2023.09.13. 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김정환은 ‘대항력 있음’으로 확정할 것이 아니라 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구민지 | 2020.09.25 확정일자 2020.08.27. | 122,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 잔액 승계 가능 |
| 김정환 | 2023.09.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 회차 가정 | 최저매각가 | 가격 판단용 실질취득 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 55,296,000원 | ≈122,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 44,236,800원 | ≈122,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 35,389,440원 | ≈122,000,000원 |
② 시세 비교 — 비교 대상은 5,529만원이 아니라 1.22억
숭인한양LEEPS 전용 12.78㎡의 실거래는 9건이 확인됩니다. 전체 평균은 108,555,555원이지만 과거 119,000,000원~122,000,000원대 거래가 섞여 있습니다. 가격 메리트 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 103,000,000원, 최신 2026.07 거래 역시 103,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -5.7% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 12.78㎡ | 6 | 103,000,000원 |
| 2025.05 | 12.78㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.02 | 12.78㎡ | 4 | 107,000,000원 |
| 2024.09 | 12.78㎡ | 4 | 92,000,000원 |
| 2024.08 | 12.78㎡ | 8 | 104,000,000원 |
| 2023.06 | 12.78㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2023.04 | 12.78㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2023.01 | 12.78㎡ | 7 | 122,000,000원 |
| 2022.02 | 12.78㎡ | 4 | 119,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 108,555,555원 |
가격 판단용 실질취득액 122,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 103,000,000원보다 19,000,000원 높고, 118.4%에 해당합니다. 과거 전체 평균 108,555,555원과 비교해도 실질취득액이 더 높습니다. 더구나 최근 가격 추세가 -5.7%이므로, 감정가 대비 최저가 할인율 51.2%를 가격 가점으로 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,395,328원 |
| 인수 · 구민지 임차보증금 | 122,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 18,646,151원 | 18,646,151원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 18,646,151원 | 18,646,151원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,608,370원 |
도넛 차트는 현재 최저매각가 55,296,000원의 배당 분배만 나타냅니다. 구민지 임차보증금은 배당 0원으로 계산되어 매각대금 배분에는 포함되지 않지만, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로서 미변제 잔액의 승계 위험이 별도로 존재합니다. 김정환의 보증금은 확인되지 않아 금액 산정에 넣을 수 없습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 숭인동, 지하철 1·2호선 신설동역 남서측 인근입니다. 주변은 오피스텔·공동주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1·2호선 신설동역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 기준 도시형생활주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·숭인 지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다. 공시지가는 9,089,000원/㎡입니다.
- 환금성. 전용 12.78㎡의 소형 물건이고 단지는 68세대입니다. 실거래는 확인되지만 최근 거래가격이 과거 구간보다 -5.7% 낮고, 단지 경매 통계는 평균 2.7회 유찰·매각률 0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가를 시세와 직접 비교하지 말 것. 55,296,000원은 표면 가격일 뿐입니다. 대항력 임차보증금 때문에 시세 비교 기준은 약 122,000,000원의 실질취득액입니다.
- 구민지 보증금 승계 구조 재확인. 임차권등기, 전입·점유일, 확정일자, 배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 김정환의 보증금 확인. 2023.09.13. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 확인 전에는 대항력 가능·미상 및 추가 승계 위험을 열어둬야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30. 민간임대주택 등록 등기가 표시되어 있으므로, 매각조건과 등기 원문에서 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 103,000,000원이고, 최근 가격 흐름은 이전 구간보다 -5.7%입니다. 과거 전체 평균만으로 상향 평가하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 실거래 원자료를 입찰 전 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 최저가”가 이 물건의 가격은 아니다
감정가 108,000,000원이 세 차례 유찰돼 55,296,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 강한 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 구민지의 대항력 보증금 122,000,000원이 최저가를 넘어서는 순간 계산 기준이 바뀝니다. 실질취득은 약 122,000,000원이고, 이는 최신 실거래와 최근 12개월 평균 103,000,000원보다 19,000,000원 높은 수준입니다. 최근 시세도 -5.7% 하락했고, 이미 3회 유찰된 데다 김정환의 보증금은 아직 숫자로 확정할 수 없습니다.
최저가 할인은 크지만, 실질가격 메리트는 없습니다. 확정된 대항력 임차인 한 명만 반영해도 최근 시세 이상이고, 미상 임차인 위험까지 남아 있습니다. 이 사건은 ‘얼마나 싸게 낙찰받느냐’보다 얼마를 실제로 인수하고 최종 부담하게 되는지가 먼저인 물건입니다.
