69,120,000원
서울중앙지방법원 2025타경103050. 숭인동 ‘숭인한양립스’ 5층 503호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가 108,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 69,120,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차관계입니다. 말소기준은 2025.06.04. 신용보증기금의 강제경매개시결정이고, 구민지의 전입일은 2020.09.25., 김정환의 전입일은 2023.09.13.으로 모두 그보다 앞섭니다.
등기부에는 한국토지주택공사 명의의 임차권등기가 보증금 104,000,000원으로 기재돼 있으며, 매각물건명세서는 이 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시합니다. 한국토지주택공사는 별도의 세 번째 임차인이 아니라 구민지 보증금의 대위·승계 신고이므로 104,000,000원을 구민지 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 구민지·김정환 2명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103050 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 숭인동 1421-2 숭인한양립스 제5층 제503호 도로명: 서울특별시 종로구 난계로29가길 20 |
| 용도 / 전용 | 근린시설 · 도시형생활주택 이용 · 전용 12.78㎡ · 17층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김정수 (2014.12.23. 거래가 115,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 69,120,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 18,646,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.17. 등기 · 2015.07.02. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기상 담보권이 없어 강제경매개시결정 자체가 말소기준이 됐습니다. 따라서 경매개시일인 2025.06.04.보다 먼저 전입한 점유자는 매수인에게 대항할 여지가 있습니다. 구민지와 김정환 모두 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 온전히 확인되지 않아, 두 사람을 단정적으로 “대항력 있음”이라고 보기보다는 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 2명
| 구분 | 전입·점유 기준 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구민지 실제 임차인 | 2020.09.25. | 미상 | 2025.07.17. 신청 | 가능·미상 | 미상 | 한국토지주택공사가 보증금 대위·승계 미배당 잔액 인수 가능 |
| 김정환 실제 임차인 | 2023.09.13. | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 별도 위험 보증금·확정일자·배당 여부 확인 필요 |
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 계약 2023.08.07. 확정 2023.08.09. 주민등록·점유 2023.09.13. | 104,000,000원 | 2025.09.18. | 명세서상 대항 | 배당 확인 | 구민지 보증금의 대위·승계 별도 보증금으로 합산 금지 |
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다
보증금 104,000,000원의 대항 가능한 임차권이 있고 그 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 배당되지 못하는 보증금 잔액이 늘어납니다. 즉 매수인이 부담하는 낙찰가 + 인수잔액은 대체로 보증금 수준인 104,000,000원 이상에서 고정됩니다. 아래 인수잔액은 매각대금 전액이 해당 임차권에 배당된다고 가정한 단순 하한이며, 집행비용·다른 우선채권·김정환 관련 위험을 반영하면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 104,000,000원 대비 최소 미배당 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 64% | 69,120,000원 | 34,880,000원 이상 | 약 104,000,000원+ |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 55,296,000원 | 48,704,000원 이상 | 약 104,000,000원+ |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 44,236,800원 | 59,763,200원 이상 | 약 104,000,000원+ |
낙찰가가 69,120,000원에서 44,236,800원으로 내려가도 알려진 임차권만 반영한 실질취득 기준은 약 104,000,000원 이상으로 유지됩니다. 최저가 할인율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 기준은 6,912만원이 아니라 1.04억+
숭인한양LEEPS 동일 면적 12.78㎡의 최근 실거래는 2026.07. 103,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균 103,000,000원이며, 이전 거래들과 비교한 최근 추세는 -5.7%로 하락입니다. 전체 9건 평균 108,555,555원에는 2022~2023년의 119,000,000원~122,000,000원 거래가 포함돼 있어, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 12.78㎡ | 6 | 103,000,000원 |
| 2025.05 | 12.78㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.02 | 12.78㎡ | 4 | 107,000,000원 |
| 2024.09 | 12.78㎡ | 4 | 92,000,000원 |
| 2024.08 | 12.78㎡ | 8 | 104,000,000원 |
| 2023.06 | 12.78㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2023.04 | 12.78㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2023.01 | 12.78㎡ | 7 | 122,000,000원 |
| 2022.02 | 12.78㎡ | 4 | 119,000,000원 |
| 전체 평균 | 12.78㎡ | 9건 | 108,555,555원 |
표면 최저가 69,120,000원은 최근 시세의 67.1%이지만, 알려진 임차권을 반영한 실질취득 104,000,000원은 최근 실거래 103,000,000원보다 1,000,000원 높습니다. 실질취득 기준으로는 최근 시세의 약 101.0% 이상이며, 김정환 관련 미상 위험까지 현실화되면 시세 초과 폭은 더 커집니다. 하락 추세까지 감안하면 가격 가점을 줄 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 69,120,000원 단순 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 가정 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,644,160원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 신용보증기금 | 18,646,151원 | 18,646,151원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,829,689원 |
위 표는 당해세·임차인 최우선변제·임차권 배당을 반영하지 않은 단순 계산입니다. 104,000,000원 임차권과 실제 임차인들의 우선순위가 반영되면 소유자 잔여는 감소하거나 없어질 수 있으며, 배당되지 않은 보증금은 매수인 인수로 전환될 수 있습니다. 따라서 표의 “매수인 인수 0원” 가정은 실제 권리분석 결론으로 사용할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1·2호선 신설동역 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신설동역이 있으며, 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 근린시설로 분류되며 감정상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 단순 가정하면 안 됩니다.
- 규모. 숭인한양LEEPS는 68세대, 사용승인 기준일은 2014.03.25.이며 대상 면적은 12.78㎡입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·숭인 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 공시지가는 9,089,000원/㎡입니다.
- 도로·설비. 동측 약 5m 포장도로에 접하며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·고정형영상정보처리기기를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 12.78㎡ 소형 도시형생활주택으로 실거래는 확인되지만, 최근 가격이 과거보다 5.7% 낮아진 하락 추세입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원계약 확인. 한국토지주택공사의 대위·승계 범위, 실제 배당순위, 원임차인의 보증금 반환 내역을 확인해야 합니다.
- 김정환 별도 조사. 보증금·확정일자·점유상태·배당요구 여부가 확인되지 않아 한국토지주택공사 승계분 밖의 추가 인수위험이 남습니다.
- 구민지 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 104,000,000원은 구민지 보증금의 승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 배당표 재작성. 집행비용·임차권·실제 임차인·당해세를 우선순위에 맞게 반영한 뒤 미배당 잔액을 산정해야 합니다.
- 최저가 기준 비교 금지. 시세 비교는 69,120,000원이 아니라 실질취득 약 104,000,000원 이상을 기준으로 해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.17. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 이용 적법성 확인. 사건상 근린시설, 감정상 도시형생활주택으로 기재된 용도와 실제 이용상태를 건축물대장·현장조사로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기·임대차계약서와 최신 실거래를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건은 감정가 108,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 69,120,000원까지 내려왔지만, 알려진 104,000,000원 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 인수잔액이 늘어, 실질취득은 약 104,000,000원 이상에서 유지됩니다. 최근 실거래 103,000,000원보다 이미 높은 수준이고, 가격 추세도 -5.7% 하락입니다.
한국토지주택공사는 구민지 보증금의 대위·승계자이므로 보증금을 이중 합산할 필요는 없지만, 실제 임차인 김정환의 보증금·확정일자·배당 여부가 확인되지 않아 추가 인수위험은 해소되지 않았습니다. 결론은 표면 가격은 할인, 실질 가격은 시세 이상, 권리는 미확정입니다. 임차인별 보증금과 최종 배당순위를 확정하기 전에는 입찰을 보류하는 편이 안전합니다.
