서울중앙지방법원 2025타경103050. 종로구 숭인동 숭인한양립스 5층 503호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가 108,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 55,296,000원입니다. 숫자만 보면 반값 경매처럼 보이지만, 이 사건은 최저가보다 임차권 인수 가능성을 먼저 봐야 합니다.

등기상 별도의 선순위 근저당은 없고, 말소기준은 2025.06.04. 신용보증기금의 강제경매개시결정입니다. 그런데 이보다 앞선 전입일을 가진 점유자들이 있고, 특히 매각물건명세서에는 을구 1번 한국토지주택공사 임차권등기와 관련해 임대차보증금 104,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 비교는 최저가 55,296,000원이 아니라 실질취득 약 104,000,000원을 기준으로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저다

말소기준은 2025.06.04. 강제경매개시결정입니다. 이보다 뒤인 2025.09.18. 한국토지주택공사의 임차권등기는 등기 순서만 보면 후순위지만, 등기 내용 자체에 임대차계약일 2023.08.07., 확정일자 2023.08.09., 주민등록·점유개시 2023.09.13.이 적혀 있습니다. 매각물건명세서도 이 권리를 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시하며, 104,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 적고 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 1건

한국토지주택공사는 실제 임차인을 한 명 더 추가한 것이 아니라 구민지 보증금의 대위·승계 중복신고로 표시돼 있습니다. 따라서 104,000,000원을 구민지 보증금과 별도로 더해 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 구민지·김정환 2명으로 봐야 합니다.

다만 구민지와 김정환은 각각 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없습니다. 두 사람 모두 대항력 가능·미상으로 두고 원본 서류에서 보증금·계약관계를 확인해야 합니다. 특히 한국토지주택공사 임차권 외에 김정환 관련 미상 위험은 별도로 남습니다.

③ 시세 비교 — 반값 최저가가 아니라 1.04억을 비교해야 한다

같은 숭인한양LEEPS, 전용 12.78㎡의 실거래는 9건입니다. 전체 평균은 108,555,555원이지만 과거 119,000,000원~122,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 흐름을 보면 2026.07 최신 거래 103,000,000원, 최근 12개월 평균도 103,000,000원이고, 최근 구간은 과거 구간보다 5.7% 하락했습니다.

현재 최저가 55,296,000원만 놓고 보면 최근 시세의 53.7%입니다. 하지만 이 사건은 그 숫자를 가격 메리트로 쓰면 안 됩니다. 인수 구조를 반영한 실질취득 약 104,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 103,000,000원보다 높습니다. 즉 실질취득 기준으로는 최근 시세의 약 101.0%이고, 최근 가격 추세도 -5.7%입니다.

④ 예상배당표 (제시된 매각가 55,296,000원 가정)

위 표는 제시된 배당 추정값 그대로입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 특히 매각물건명세서가 별도로 명시한 104,000,000원 임차권의 미배당 인수 가능성을 가격 판단에서 제외하면 안 됩니다. 따라서 이 표의 ‘매수인 인수 0원’ 추정만으로 안전하다고 결론낼 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 1·2호선 신설동역 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량출입 가능, 인근 노선버스정류장과 신설동역이 있으며 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가에서는 도시형생활주택으로 이용중인 것으로 조사됐습니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·숭인 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지. 대지 396.7㎡, 평지의 세로장방형이며 동측으로 노폭 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
• 규모. 숭인한양LEEPS 68세대, 2014.03.25. 준공. 대상면적은 12.78㎡입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보지 말 것. 55,296,000원이 아니라 임차권 인수를 반영한 약 104,000,000원을 실질취득 기준으로 놓고 판단해야 합니다.
• 104,000,000원 임차권 원본 확인. 배당에서 실제 얼마가 변제되고 얼마가 남아 인수되는지 매각물건명세서·배당요구·임차권등기 원문을 대조해야 합니다.
• 구민지 중복합산 금지. 한국토지주택공사는 구민지 보증금의 보증기관 대위·승계로 표시돼 있으므로 별도 보증금처럼 더하지 않습니다.
• 김정환 별도 확인. 2023.09.13. 전입이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 두고 계약관계와 점유 원인을 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균·최신 거래가 103,000,000원이고 최근 대 과거 추세가 -5.7%입니다. 과거 전체 평균 108,555,555원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 실제 이용은 도시형생활주택으로 조사됐으므로 공부·현황·사용 용도를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “51% 낙찰가”가 아니라 “1.04억 실질취득”

이 물건은 3회 유찰로 최저가가 55,296,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만 보면 판단을 잘못하기 쉽습니다. 매각물건명세서가 명시한 104,000,000원 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득은 약 104,000,000원 수준으로 봐야 합니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 103,000,000원이고 최근 가격 추세는 -5.7%입니다. 따라서 실질취득 기준으로 이미 최근 시세 이상입니다. 게다가 김정환의 보증금·확정일자는 미상이라 확정되지 않은 임차 위험도 남아 있습니다. 최저가 할인은 커 보이지만, 권리까지 반영한 가격 메리트는 없습니다. 다회 유찰·근린시설 표기·도시형생활주택 이용, 그리고 미상 임차 위험을 함께 보면 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.