청주지방법원 2024타경53877. 진천군 이월면 밤디길 136의 골프연습장 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 판넬지붕 3층으로 2014.01.22. 사용승인됐고, 지하 1층은 기계실, 지상 1~3층은 골프연습장, 옥탑 1층은 물탱크실·기계실로 이용되고 있습니다. 다만 기준시점 현재 개보수를 위해 비내력벽과 일부 마감재가 철거됐고, 위생기구·냉난방설비·오토티업기·골프공 공급장치 등도 해체 또는 철거된 상태입니다.
권리분석의 출발점은 2019.11.13. 설정된 을구 7번 근저당권입니다. 파주중앙새마을금고를 비롯한 새마을금고 8곳의 채권최고액 합계는 12,000,000,000원이고, 모두 같은 날 설정됐습니다. 현재 경매는 고양누리새마을금고가 2024.04.08. 임의경매개시결정을 받아 진행한 사건입니다. 말소기준 이후의 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경53877 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 이월면 밤디길 136 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 골프연습장 |
| 소유자 | 주식회사라바랜드 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 판넬지붕 3층 · 2014.01.22. 사용승인 |
| 토지 | 59,574㎡ · 계획관리지역 · 지목 임야 · 토지이용상황 상업용 |
| 공시지가 | 98,200원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 19,110,672,830원 / 6,849,265,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 최저가 감정가의 35.84% |
| 신청채권자 / 청구 | 고양누리새마을금고 / 975,691,170원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 임차인
말소기준은 2019.11.13. 을구 7번 근저당권입니다. 이후 2019.11.21. 주식회사어드벤쳐월드원 명의의 소유권이전청구권가등기가 설정됐고, 그 가등기권은 2023.08.17. 오순연에게 이전됐습니다. 모두 말소기준보다 뒤에 형성된 권리관계입니다. 2024.04.08. 고양누리새마을금고의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황
조사된 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 확인된 주식회사어드벤쳐월드원이며, 운동시설을 사용하고 있습니다.
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)어드벤쳐월드원 | 운동시설 | 2020.06.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일 2020.06.18.은 말소기준 2019.11.13.보다 늦습니다. 따라서 이 조사 임차인은 대항력이 없고 보증금의 매수인 승계도 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 늦다는 점 때문에 매수인 인수 위험으로 연결되지는 않습니다.
② 가격 판단 — 35.84%여도 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없다
감정가는 19,110,672,830원, 현재 최저매각가는 6,849,265,000원으로 감정가의 35.84%입니다. 이미 4회 유찰됐다는 사실 자체는 가격이 크게 조정됐음을 보여주지만, 비교할 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 일반 주택이 아니라 대규모 골프연습장 시설과 토지가 결합된 물건입니다. 1~3층은 개보수를 위해 비내력벽과 일부 마감재가 철거됐고, 위생기구·냉난방설비·오토티업기·골프공 공급장치 등도 해체·철거돼 있습니다. 따라서 낙찰가격뿐 아니라 실제 재가동 또는 다른 활용을 위한 물리적 상태 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,849,265,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 70,892,650원 |
| 2. 근저당 · 파주중앙새마을금고 | 2,640,000,000원 | 2,640,000,000원 |
| 3. 근저당 · 의정부신곡새마을금고 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 4. 근저당 · 호원새마을금고 | 2,160,000,000원 | 1,738,372,350원 |
| 5. 근저당 · 양주새마을금고 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 성남북부새마을금고 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 고양누리새마을금고 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 푸른새마을금고 | 600,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 안성장학새마을금고 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 새마을금고 근저당 채권최고액 합계 12,000,000,000원 중 6,778,372,350원이 배당되고, 5,221,627,650원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 충북 진천군 이월면 신월리 소재 이월 전기전자 농공단지 북측 인근입니다. 주변은 공업용 부동산, 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측 인근으로 지방도 제302호선, 서측 근거리로 국도 제17호선이 통과하며 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 토지면적은 59,574㎡이고 계획관리지역입니다. 지목은 임야, 토지이용상황은 상업용, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 시설 상태. 골프연습장 1~3층은 개보수 중으로 비내력벽과 일부 마감재가 철거됐습니다. 위생기구, 냉난방설비, 오토티업기, 골프공 공급장치 등도 해체 또는 철거된 상태입니다.
- 토지 분할. 대상토지 일부는 경매개시결정 2024.04.08. 이후인 2024.04.18. 분할됐습니다. 체육시설업 신고 시설부지면적 64,177.8㎡에는 변화가 없는 것으로 조사됐으나, 관련 인허가 또는 신고사항은 별도 재확인이 필요하다고 평가됐습니다.
- 타인소유 토지. 미잠리 446-4, 446-5, 산53-7, 산53-21과 함께 일단의 골프연습장 부지로 이용 중입니다. 경매대상과 실제 운영부지의 범위를 현장에서 구분해 볼 필요가 있습니다.
⑤ 매각 범위·입찰 체크리스트
- 일괄매각. 제시외 물건을 포함한 일괄매각이며 조경, 옹벽, 펜스, 신고된 관정, Par3 코스시설 부지의 그물망 지주대 및 그물망 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 매각 제외 설비. 지상 통신탑, 이동이 용이한 컨테이너, 골프공 공급장치 등 부대설비, 패널조 패널지붕·3면벽체 창고 형태의 제시외공작물은 매각에서 제외됩니다.
- 임차인. (주)어드벤쳐월드원은 2020.06.18. 전입으로 말소기준 2019.11.13.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 현장 사용관계와 인도 범위는 확인해야 합니다.
- 유치권. 별지 목록 1에 관해서는 주식회사어드벤쳐월드원을 상대로 한 유치권부존재 확인소송에서 확정판결이 존재합니다.
- 가격 판단. 최저가 6,849,265,000원은 감정가 대비 35.84%이지만, 실거래 비교근거 없이 이를 시세 대비 할인으로 해석하지 않아야 합니다.
- 향후 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 매각가 5,479,412,000원, 미배당 6,577,782,120원이며, 6회 유찰 시 매각가 4,383,529,600원, 미배당 7,662,705,696원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 매각 제외 시설·토지 경계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건은 권리만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2019.11.13. 공동 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 (주)어드벤쳐월드원은 2020.06.18. 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 별지 목록 1의 유치권에 대해서는 부존재 확정판결까지 존재합니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 이미 4회 유찰됐고, 최저가는 감정가의 35.84%까지 내려왔습니다. 동시에 골프연습장 내부는 개보수 과정에서 벽체·마감재·위생기구·냉난방 및 타석 부대설비가 상당 부분 해체 또는 철거됐고, 일부 타인소유 토지와 함께 하나의 골프연습장 부지로 이용되고 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수도 없습니다. 권리상 인수는 0원이지만, 가격·시설 복구·부지 완결성·환금성을 함께 검토해야 하는 특수물건입니다.
