청주지방법원 2024타경53877. 진천군 이월면 밤디길 136의 골프연습장 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 대상 건물은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 판넬지붕 3층 건물로 2014.01.22 사용승인됐고, 지하1층은 기계실, 1층부터 3층은 골프연습장, 옥탑1층은 물탱크실 및 기계실로 이용돼 왔습니다. 토지면적은 59,574㎡, 계획관리지역이며 토지이용상황은 상업용입니다.
권리분석의 중심은 2019.11.13 설정된 을구 7번 공동 근저당권입니다. 파주중앙새마을금고, 의정부신곡새마을금고, 호원새마을금고, 양주새마을금고, 성남북부새마을금고, 고양누리새마을금고, 푸른새마을금고, 안성장학새마을금고의 채권최고액 기준 합계가 12,000,000,000원이고, 제공된 배당계산에서는 매수인이 승계할 금액을 0원으로 두고 있습니다. 다만 갑구 25-2의 가등기권 이전 기록은 등기부 기재 상태와 말소 여부를 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경53877 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 이월면 밤디길 136 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 골프연습장 · 지하1층 기계실 · 1층-3층 골프연습장 · 옥탑1층 물탱크실 및 기계실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 판넬지붕 3층 · 2014.01.22 사용승인 |
| 토지 | 59,574㎡ · 임야 · 계획관리지역 · 상업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사라바랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 19,110,672,830원 / 6,849,265,000원 (4회 유찰, 감정가 36%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고양누리새마을금고 / 975,691,170원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명, 후순위 기록은 원본 대조
임차인·점유관계
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)어드벤쳐월드원 | 운동시설 | 2020.06.18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
현황조사상 점유자는 (주)어드벤쳐월드원으로, 운동시설을 사용하고 있습니다. 전입일 2020.06.18은 말소기준권리 2019.11.13보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 제공된 배당계산상 매수인 승계액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 36%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 별개
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 6,849,265,000원으로 감정가 19,110,672,830원의 36% 수준입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 5,479,412,000원, 6회 유찰 시 시나리오는 4,383,529,600원입니다.
하지만 이 물건은 일반 주거용이 아니라 골프연습장과 대규모 토지가 결합된 특수용도 자산입니다. 건물은 개보수를 위해 비내력벽 일부와 마감재가 철거됐고, 위생기구·냉난방설비 및 타석의 오토티업기와 골프공 공급장치 등 부대설비도 해체·철거된 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율과 동일하게 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,849,265,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.0% 추정) | - | 70,892,650원 |
| 2. 근저당 · 파주중앙새마을금고 | 2,640,000,000원 | 2,640,000,000원 |
| 3. 근저당 · 의정부신곡새마을금고 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 4. 근저당 · 호원새마을금고 | 2,160,000,000원 | 1,738,372,350원 |
| 5. 근저당 · 양주새마을금고 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 성남북부새마을금고 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 고양누리새마을금고 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 푸른새마을금고 | 600,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 안성장학새마을금고 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총액 12,000,000,000원 중 현재 회차 예상 배당액은 6,778,372,350원, 미배당액은 5,221,627,650원입니다. 신청채권자 고양누리새마을금고의 청구액은 975,691,170원이며 현재 배당 시나리오상 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·현황·인허가 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 이월 전기전자 농공단지 북측 인근에 위치하며, 주변은 공업용 부동산·농경지·임야·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 진출입은 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북측 인근으로 지방도 제302호선, 서측 근거리에 국도 제17호선이 통과합니다.
- 토지. 59,574㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역(관리형)·체육시설 관련 지정이 확인되며 일부 토지는 준보전산지·영농여건불리농지 관련 사항이 있습니다.
- 건물 상태. 골프연습장 개보수를 위해 비내력벽 일부와 마감재 일부가 철거됐고, 위생기구·냉난방설비·오토티업기·골프공 공급장치 등도 해체 또는 철거된 상태입니다.
- 일괄매각. 제시외 물건 매각 포함. 조경·옹벽·펜스·신고된 관정·Par3 코스시설 부지의 그물망 지주대 및 그물망 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 매각 제외. 지상 통신탑, 이동이 용이한 컨테이너, 골프공 공급장치 등 부대설비와 패널조 패널지붕 창고 제시외공작물은 매각에서 제외됩니다.
- 토지 분할. 목록 2-4번은 경매개시결정 2024.04.08 이후인 2024.04.18 미잠리 572-1, 573-1, 574-1로 각각 분할됐습니다.
- 타인소유 토지 혼용. 미잠리 446-4, 446-5, 산53-7, 산53-21과 함께 일단의 골프연습장 부지로 이용 중입니다.
- 체육시설 면적. 토지 분할 뒤에도 체육시설업 신고 시설부지면적 64,177.8㎡에는 변화가 없다고 조사됐으나, 상세 인허가 또는 신고사항은 별도 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 25-2 원본 대조. 오순연 명의 소유권이전청구권 이전 기록의 현재 효력과 매각에 따른 말소관계를 최신 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 점유 확인. (주)어드벤쳐월드원의 실제 점유 범위, 사용 형태, 보증금·계약관계를 현장에서 확인하세요. 대항력은 없는 것으로 판정돼도 명도 실무는 별도입니다.
- 매각 제외물 식별. 통신탑·컨테이너·골프공 공급장치 등 부대설비와 제시외 창고가 매각 대상에서 제외돼 있으므로 현장에서 경계를 식별해야 합니다.
- 분할 토지·경계. 2024.04.18 분할된 토지와 타인소유 토지 446-4, 446-5, 산53-7, 산53-21의 실제 이용·진입·경계를 확인하세요.
- 체육시설 인허가. 시설부지면적 64,177.8㎡와 토지 분할 이후의 상세 인허가·신고관계를 진천군 관련 부서 자료와 대조하세요.
- 개보수 비용. 마감재, 위생기구, 냉난방설비, 오토티업기, 골프공 공급장치 등이 철거된 상태이므로 재사용 목적에 맞는 공사 범위를 현장 실사로 확인하세요.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 36%라는 이유만으로 저가 매수로 단정하지 말고, 4회 유찰된 특수용도 자산의 활용성과 환금성을 함께 검토하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리축은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2019.11.13 공동 근저당권이고, 현황조사상 점유자 (주)어드벤쳐월드원의 전입은 2020.06.18로 그보다 늦습니다. 제공된 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 여기에 목록 1 부동산을 둘러싼 주식회사어드벤쳐월드원의 유치권은 청주지방법원 2025가단55538에서 부존재 확정판결까지 받았습니다.
하지만 투자 난도는 권리만으로 결정되지 않습니다. 이미 4회 유찰됐고, 건물은 골프연습장 개보수 과정에서 주요 마감과 설비가 철거된 상태입니다. 경매개시결정 뒤 토지 분할이 있었고, 타인소유 토지와 함께 하나의 골프연습장 부지로 사용되고 있으며 일부 시설·공작물은 매각에서도 제외됩니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 물리적 현황·인허가·활용성·환금성 실사의 비중이 큰 특수물건으로 보는 것이 데이터에 맞습니다. 최저가 6,849,265,000원이라는 숫자보다, 그 가격에 실제로 무엇을 취득하고 어떤 상태로 인도받는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
