수원지방법원 2025타경101375. 경기도 안양시 만안구 안양동에 있는 안양아이에스비즈타워센트럴 제20층 A2006호입니다. 감정평가상 공장(지식산업센터) 등으로 이용되는 집합건물로, 일반적인 주거용 아파트와는 수요층과 이용 조건이 다릅니다. 감정가는 552,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 최저매각가가 282,624,000원까지 하락했습니다.

권리관계의 중심에는 2023년 7월 28일 설정된 주식회사하나은행 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 1,080,000,000원으로, 현재 최저매각가를 크게 웃돕니다. 이후 여러 채권자의 가압류와 공공기관 압류가 누적됐으며 경매신청채권자의 청구금액도 941,457,473원입니다. 이처럼 채무 규모가 큰 상태에서 경매가 진행되고 있습니다.

다만 채무가 많다는 사실과 낙찰자가 그 채무를 떠안는다는 것은 서로 다른 문제입니다. 후순위 등기권리가 매각으로 말소된다면 그 미배당액은 원칙적으로 매수인의 인수채무가 아닙니다. 이 물건의 핵심은 점유·임대관계 확인과 실제 시장가격 검증입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

등기부상 권리의 중심축은 2023.07.28. 을구 3번 하나은행 근저당권입니다. 이보다 앞서 설정된 부산은행 근저당권은 이미 말소됐으며, 하나은행 근저당권 이후 설정된 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

② 점유·임차관계 — 등재 임차인은 없지만 임대관계 미상

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 이는 해당 호실에 임차인이나 점유자가 전혀 없다는 의미가 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 51.2%, 그러나 시세 판단은 보류

현재 최저매각가 282,624,000원은 감정가 552,000,000원의 51.2%입니다. 감정가와 최저매각가 사이의 차이는 상당하지만, 이 수치는 어디까지나 감정평가액 대비 경매가격입니다.

이 물건은 아파트가 아닌 공장(지식산업센터) 용도입니다. 실제 가격 경쟁력은 동일 건물 또는 주변 유사 지식산업센터의 최근 실거래, 임대수익, 공실, 층별 선호도, 실사용 가능성 등을 함께 살펴야 판단할 수 있습니다. 현재 확인된 정보만으로는 최저매각가가 시장가격보다 낮은지 결론을 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 282,624,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용을 먼저 차감한 뒤 하나은행 근저당권에 277,867,264원이 배당됩니다. 이 시뮬레이션에서는 다른 후순위 가압류 채권자에게 배당할 금액이 남지 않습니다.

배당액은 제공된 시뮬레이션의 추정치입니다. 하나은행 배당액은 채권최고액을 기준으로 산출됐으며 실제 채권잔액, 공동담보 배당, 채권승계, 당해세와 법정 우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 국세·지방세 압류 및 건강보험공단 압류의 실제 배당은 별도 확인 대상입니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화

현재까지 3회 유찰됐으며, 제공된 회차별 계산에 따르면 추가 유찰 시 최저매각가와 채권자 배당액은 다음과 같이 변합니다.

각 시나리오에서 매수인 인수 예상액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 기존 점유·임대관계와 별도 인수사항이 없다는 전제에서는 낙찰가가 실질취득금액의 기준이 됩니다. 그러나 실제 임대관계가 확인되지 않았으므로 이 전제가 입찰 전 검증돼야 합니다.

⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안양시 만안구 안양동 덕천초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 아파트단지, 공원, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 명학역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 지하 2층·지상 28층 철근콘크리트구조 건물의 20층 호실입니다. 승객용·화물용 승강기, 위생·급배수설비, 소방설비, 방송설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터) 등으로 이용 중입니다. 실제 입주 업종 및 이용 가능 조건은 지식산업센터 관련 규정과 관리기준을 확인해야 합니다.
• 도로. 북서측 약 18m, 서측 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 토지이용. 일반공업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구 등 관련 지정사항이 있습니다. 공시지가 자료상 단가는 2,499,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정평가서에 공부와의 차이는 특이사항이 없는 것으로 기재돼 있으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 실사용 기업과 임대수익을 추구하는 매수자 등이 주요 수요층이므로 주거용 아파트와 동일하게 평가하기 어렵습니다. 3회 유찰 이력을 고려하면 실제 매각 가능 가격과 수요를 신중하게 검증할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 실거래 시세. 동일 건물 또는 인근 유사 지식산업센터의 최근 거래금액을 확인하고, 현재 최저가 282,624,000원과 비교하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 현장 점유 및 임대차. 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 대항력 관련 사항을 확인하세요. 임대관계 미상 상태에서 인수 0원을 확정적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 공동담보. 하나은행 근저당권의 공동담보인 A2007호와의 관계, 실제 채권잔액 및 공동담보 배당관계를 확인하세요.
• 채권승계. 등기상 근저당권자는 하나은행이나 경매신청채권자는 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사입니다. 채권양도·승계 관련 서류와 배당관계를 대조하세요.
• 국세·지방세. 국세 및 안양시의 압류가 존재하므로 당해세, 법정기일과 우선배당 가능성을 확인하세요. 국민건강보험공단 압류도 별도로 검토해야 합니다.
• 시설·관리비. 관리비 체납, 공용부분 부담, 시설 상태, 냉난방·전력 사용 여건, 주차 및 관리규약을 확인하세요.
• 입주 가능 업종. 지식산업센터 입주 자격과 업종 제한, 실제 사용 목적에 적합한지 확인하세요.
• 환금성·임대수익. 실거래뿐 아니라 임대료, 공실, 임차 수요 및 장래 매각 가능성을 검토하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서와 최신 경매기록을 직접 확인하세요.

맺으며 — “반값 유찰은 기회일 수도, 경고일 수도 있다”

안양아이에스비즈타워센트럴 A2006호의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 51.2%라는 최저매각가 비율입니다. 감정가 552,000,000원에서 282,624,000원까지 내려왔다는 점은 분명하지만, 이것만으로 투자 매력이 입증되지는 않습니다.

권리분석 측면에서는 2023년 하나은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 시뮬레이션상 매수인 인수 예상액도 0원입니다. 반면 실제 임대관계가 확인되지 않았고, 공동담보와 채권승계, 국세·지방세 압류에 대한 검토가 필요합니다.

가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 지식산업센터라는 용도, 3회 유찰 이력, 비교 가능한 최근 시세의 부재를 고려하면 감정가 대비 할인 폭을 가격 메리트로 그대로 인정할 수 없습니다.

결론은 ‘등기권리 말소 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 점유는 보류’입니다. 최근 실거래와 실제 점유·임대관계를 먼저 확인한 다음, 그 결과를 기준으로 적정 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.