수원지방법원 2025타경101375. 안양동 안양아이에스비즈타워센트럴 20층 A2006호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 말소기준권리는 2023.07.28 설정된 하나은행 근저당권 1,080,000,000원입니다. 현재 소유자는 주식회사하이큐시스템입니다. 이 근저당 이후 설정된 다수의 가압류·압류와 2025.09.01 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인 신고도 없습니다. 따라서 등기상 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 후순위 채권 규모가 상당히 큽니다. 현재 최저가 441,600,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 6,816,000원을 제외한 434,784,000원이 하나은행 근저당에 배당되고, 그 뒤 가압류 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 배당대상 채권액 2,620,077,750원 중 예상 배당액은 434,784,000원, 미배당액은 2,185,293,750원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 손실 영역이지 곧바로 낙찰자 인수액을 뜻하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101375 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 1432 안양아이에스비즈타워센트럴 20층 에이2006호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사하이큐시스템 |
| 감정가 / 최저가 | 552,000,000원 / 441,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 청구액 | 941,457,473원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기소 | 수원지방법원 안양지원 안양등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고는 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 현장과 매각물건명세서에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상 핵심은 2023.07.28 하나은행 근저당입니다. 이후 인천물류·호수농산·신용보증기금·중소기업은행· 서울보증보험·신한카드·근로복지공단·한국캐피탈의 가압류와 국·안양시·국민건강보험공단 등의 압류, 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 552,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 441,600,000원으로 감정가의 80%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 441,600,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 유찰됐다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 353,280,000원, 3회 유찰 시 282,624,000원입니다. 이 역시 감정가 대비 하락폭일 뿐, 지식산업센터의 실제 거래가격·임대수익·공실·관리비를 대체하는 시세 지표는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 441,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,816,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,080,000,000원 | 434,784,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 인천물류 | 105,559,654원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 호수농산 | 45,427,100원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 765,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 102,020,459원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 226,815,280원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,238,360원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 근로복지공단 | 271,567,840원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 15,449,057원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 배당대상 채권액 2,620,077,750원, 예상 배당액 434,784,000원, 미배당 2,185,293,750원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 건물은 지하2층·지상28층 규모이고 본건은 20층에 위치합니다.
- 입지. 덕천초등학교 북동측 인근으로 지식산업센터, 아파트단지, 공원, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 무난합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 명학역이 소재해 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 북서측 약 18m, 서측 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반공업지역의 공장용지이며 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지입니다. 공시지가는 2,499,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구 등이며 공원·녹지·공공공지·중로1류 등에 저촉됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액·법정기일·당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 552,000,000원에서 1회 유찰됐다는 사실만으로 441,600,000원이 저가라고 판단하지 말고 실제 매매사례를 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 이용조건. 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 물건이므로 실제 이용 가능 업종과 관련 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 공실·임대수익 확인. 임대관계가 확인되지 않은 만큼 현재 공실 여부와 실제 임대료 수준을 별도로 확인해야 환금성과 수익성을 판단할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 세금 관련 자료를 매각기일 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 매력은 별개”
이 물건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2023.07.28 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 다수 가압류·압류는 매각으로 소멸하며 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 감정가 552,000,000원에서 한 차례 유찰돼 441,600,000원이 됐다는 사실만으로 가격 매력이 입증되지는 않습니다.
현재 회차에서도 총 채권 2,620,077,750원 중 434,784,000원만 배당되고 2,185,293,750원이 미배당으로 남습니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건의 배당순위 변수까지 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원이나, 가격은 별도 검증이 필요한 지식산업센터 물건입니다. 실거래·임대료·공실과 세금 관계를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
