수원지방법원 2025타경101375. 안양시 만안구 안양동 안양아이에스비즈타워센트럴 20층 A2007호로, 감정평가상 공장(지식산업센터) 등으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사하이큐시스템이고, 2023.07.28. 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 1,080,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 표시돼 있어, 배당표상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
권리보다 어려운 부분은 가격 판단입니다. 감정가 552,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 441,600,000원, 즉 감정가의 80%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어 441,600,000원이 시세보다 싼지 비싼지는 확인되지 않습니다. 단순히 “20% 내려왔다”는 이유만으로 가격 가점을 주는 접근은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101375 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 1432 안양아이에스비즈타워센트럴 20층 A2007호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 덕천로152번길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상28층 · 제20층 |
| 소유자 | 주식회사하이큐시스템 |
| 감정가 / 최저가 | 552,000,000원 / 441,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 941,457,473원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 인수금액은 0원으로 계산되지만, 현장 점유관계와 실제 사용자를 입찰 전에 확인하는 편이 안전합니다. 말소기준은 2023.07.28. 하나은행 근저당이며, 이후의 가압류와 국세·건강보험·지방세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰보다 ‘시세 부재’가 핵심
현재 최저매각가는 441,600,000원으로 감정가 552,000,000원의 80%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 353,280,000원(64%), 3회 유찰 시 282,624,000원(51.2%)입니다. 하지만 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 어느 회차도 “시세보다 저렴하다”라고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 441,600,000원 | 2,185,293,750원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 353,280,000원 | 2,272,543,670원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 282,624,000원 | 2,342,210,486원 |
③ 예상배당표 (매각가 441,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,816,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,080,000,000원 | 434,784,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 인천물류 | 105,559,654원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 호수농산 | 45,427,100원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 765,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 102,020,459원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 226,815,280원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,238,360원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 근로복지공단 | 271,567,840원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 15,449,057원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 441,600,000원 가정 시 집행비용 6,816,000원을 제외한 434,784,000원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류는 배당액 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 2,620,077,750원 중 434,784,000원이 배당돼 미배당은 2,185,293,750원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕천초등학교 북동측 인근이며, 주위는 지식산업센터·아파트단지·공원·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 명학역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상28층 건물의 제20층에 위치하며 승객용·화물용 승강기, 위생·급배수·소방·방송설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반공업지역의 공장용지로, 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 공장·지식산업센터·창고·지원시설 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 약 18m, 서측 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구 등에 해당하며 공공공지·공원·녹지·중로1류·상대보호구역 등에 저촉됩니다.
- 공시지가. 2,499,000원/㎡이며 공부와의 차이는 특이사항이 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 사용주체와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 금액이 있는지 매각물건명세서와 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 현재 최저가 441,600,000원이 감정가의 80%라는 사실과 시장가 대비 할인 여부는 별개입니다. 동일 건물·유사용도 거래를 직접 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 353,280,000원, 3회 유찰 시 282,624,000원으로 계산돼 있으므로 각 가격에서 실제 시장가 대비 매력을 다시 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터) 등으로 이용 중입니다. 아파트 기준의 환금성이나 가격 판단을 그대로 적용하지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료와 실제 점유상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 가격”은 다른 문제다
이 물건은 권리구조만 놓고 보면 핵심이 분명합니다. 2023.07.28. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 결론을 서두르기 어렵습니다. 1회 유찰로 552,000,000원에서 441,600,000원으로 내려왔지만 비교할 최근 실거래 가격이 없기 때문입니다. 세금 압류 3건의 당해세 여부와 실제 점유상태까지 확인한 뒤, 권리는 통과하되 가격은 별도 검증하는 접근이 이 사건의 핵심입니다.
