수원지방법원 2025타경101375. 경기도 안양시 만안구 안양동의 안양아이에스비즈타워센트럴 20층 A-2007호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터) 등으로 기재되어 있어 일반 주거용 부동산과는 다른 수요층과 환금성을 고려해야 합니다.

현재 소유자는 주식회사 하이큐시스템입니다. 등기 흐름상 2022년 신탁 관련 등기가 정리된 후 아이에스동서, 바를주식회사를 거쳐 2023년 7월 28일 주식회사 하이큐시스템으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 하나은행 명의의 채권최고액 10억 8,000만원 근저당권이 설정됐고, 이후 가압류와 압류가 다수 누적됐습니다.

이 물건에서 가장 먼저 확인할 사항은 단순히 유찰 횟수나 최저가가 아닙니다. 본건 A-2007호와 근저당권 공동담보 기재의 A-2006호가 일치하지 않는다는 점입니다. 감정평가서의 건물 구조 설명에도 A-2006호가 나타납니다. 본건의 정확한 호수와 등기 권리의 적용 범위를 원본으로 대조하기 전에는 권리상 안전성을 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각 소멸 예정, 기준권리의 적용 범위는 재확인

등기 흐름상 분석 기준권리는 2023년 7월 28일 설정된 을구 3번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원입니다. 그 이후 설정된 가압류와 압류는 해당 근저당권이 본건에 유효하게 적용되는 것을 전제로 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

2022년 4월 28일 설정된 부산은행 근저당권은 채권최고액 1,639,000,000원이었으나, 이후 일부 포기 및 공동담보 일부 소멸 등의 등기 절차를 거쳐 현재는 등기상 말소된 것으로 표시됩니다. 따라서 이를 현재 유효한 인수 권리로 계산하지 않습니다.

임대차 및 점유 확인. 확인된 임차인 등재는 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 점유 시점 등을 확인하기 전까지 임차인 인수 위험이 전혀 없다고 단정할 수 없습니다.

압류·가압류. 인천물류, 호수농산, 신용보증기금, 중소기업은행, 서울보증보험, 신한카드, 근로복지공단, 한국캐피탈 등의 가압류와 국세·지방세 관련 압류가 확인됩니다. 후순위 권리의 매각 소멸과 채권자의 미배당은 구분해야 합니다. 채권이 배당받지 못하더라도 그 사실만으로 해당 채무가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

② 가격 분석 — 감정가의 51.2%, 그러나 실거래 대비 저렴한지는 미확인

현재 최저매각가는 282,624,000원으로 감정가 552,000,000원의 51.2%입니다. 세 차례 유찰을 거쳐 가격이 크게 낮아진 것은 확인됩니다.

다만 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 금액이나 최신 거래가 확인되지 않아 실거래 평균 및 최근 거래와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.

유찰이 추가되면 최저매각가격은 더 낮아지지만, 동시에 채권자들의 미배당액은 확대됩니다. 이는 매수인의 인수액이 자동으로 늘어난다는 뜻은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 권리와 매수인이 인수하는 권리를 구별해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 282,624,000원 가정)

현재 최저매각가격으로 매각된다는 가정 아래 제시된 배당모형입니다. 집행비용을 먼저 차감한 뒤 하나은행 근저당권에 배당하는 구조로 산정되어 있습니다.

채권자 총 청구액 2,620,077,750원 · 채권자 총 배당액 277,867,264원 · 채권 미배당액 2,342,210,486원. 집행비용을 포함한 현재 매각대금 배분 가정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지이용계획 기준)

• 입지. 안양시 만안구 안양동 소재 덕천초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 아파트단지, 공원 및 학교 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 명학역이 위치합니다. 대중교통과 차량 접근 여건은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 감정요항표에는 본건 기호(1),(2)가 공장(지식산업센터) 등으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 일반 주거용이 아닌 업무·산업시설의 수요와 실제 사용 적합성을 중심으로 검토해야 합니다.
• 건물 구조 및 설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 2층·지상 28층 건물로 기재되어 있습니다. 위생·급배수, 승강기, 소방 및 방송설비 등이 갖춰진 것으로 평가되어 있습니다. 다만 A-2007호와 감정평가서상 A-2006호의 대응 관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지 및 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 공공공지, 공원, 녹지 및 중로1류 관련 저촉 사항이 표시되어 있고, 상대보호구역 등 여러 토지이용 규제가 존재하므로 실제 이용 및 변경 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 관련 공시지가 자료는 ㎡당 2,499,000원으로 표시되어 있습니다. 개별 호실의 적정 매매가격과 동일한 개념은 아니므로 직접적인 시세 판단 근거로 사용해서는 안 됩니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 특이사항 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 일반 아파트와 달리 사업장 수요, 공실률, 업종별 사용 적합성 및 임대수익에 영향을 받습니다. 이미 3회 유찰된 점과 최근 거래가격을 확인할 수 없는 점을 고려하면 매각 가능성과 재매각 기간을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 본건 호수와 담보범위 대조. 가장 먼저 A-2007호의 등기부를 확인하고 하나은행 근저당권의 공동담보 범위가 본건에 실제로 적용되는지 확인하세요. A-2006호와 A-2007호의 불일치를 해소하지 못하면 말소기준권리 및 후순위 권리의 소멸 여부를 확정해서는 안 됩니다.
• 감정평가 대상 확인. 감정평가서의 건물 구조 설명에 A-2006호 외 1개가 표시되어 있으므로 본건 A-2007호가 평가 대상에 정확히 포함되는지, 매각물건명세서의 호수와 일치하는지 대조해야 합니다.
• 채권양도·승계 확인. 경매개시결정 채권자는 유에이치케이제칠차유동화전문 유한회사이고 근저당권자는 하나은행입니다. 신청채권 청구액 941,457,473원과 근저당권의 채권최고액 1,080,000,000원의 관계, 채권양도 및 근저당권 이전 여부를 확인하세요.
• 임대차 및 실제 점유. 확인된 임차인 등재는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 사업자 사용 여부, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 확정일자 등을 확인해야 합니다. 미확인 점유자의 대항력 가능성을 배제해서는 안 됩니다.
• 당해세 및 체납액. 국세·지방세 압류 3건이 표시되어 있습니다. 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부와 실제 체납액을 확인해 배당순위를 재검토하세요.
• 관리비 및 공실 확인. 관리사무소를 통해 미납 관리비, 공용부분 부담액, 시설 이용 제한 및 현재 공실 여부를 확인하세요. 인수 후 추가 자금이 필요할 수 있는 부분입니다.
• 사용 적합성. 지식산업센터의 실제 이용 목적과 입주 가능 업종, 용도 제한 및 관련 규제를 확인하세요. 일반적인 사무실이나 주거시설처럼 활용할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
• 가격 상한 설정. 감정가 대비 최저가 비율만으로 입찰가를 결정하지 마세요. 동일 건물의 최근 거래, 임대료, 공실, 관리비 및 실제 수요를 조사한 뒤 보유 기간과 예상 처분가격을 반영해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 체납세금 및 관리비 자료를 함께 확인하세요. 특히 담보범위와 호수 불일치는 입찰 전 반드시 해소해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 절반 ≠ 시세보다 절반 저렴”

이 물건은 감정가 552,000,000원에서 최저가 282,624,000원까지 낮아졌고, 세 차례 유찰된 상태입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 계산되며, 후순위 가압류와 압류도 말소기준권리가 본건에 유효하다는 전제 아래 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 가격이 낮아졌다는 사실만으로 투자 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 최근 실거래 비교가 불가능하고, 지식산업센터 특유의 수요와 환금성 문제가 남아 있습니다. 무엇보다 본건 A-2007호와 근저당권 공동담보 및 감정평가서에 표시된 A-2006호 사이의 불일치는 반드시 해결해야 할 핵심 사항입니다. 임대관계 미상과 세금 압류 역시 별도의 확인이 필요합니다.

권리분석은 조건부, 가격 메리트는 미검증. 현재 최저가만 보고 입찰하기보다는 담보범위·호수·임대차·세금 관계를 먼저 확정하고, 동일 건물의 거래 및 임대수요를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.