말소기준권리 이후 권리는 소멸되어 인수액은 0원이나 공유지분 매각과 환금성 검토 필요성을 반영해 B등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 공유지분 매각·제시외 건물 포함 단독주택+토지 물건입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸되어 인수 위험은 0원입니다. 다만 임대관계는 미상이고, 농촌 단독주택 특성상 환금성과 활용도를 입찰 전 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
78,232,500원 / 54,763,000원
1회 유찰
입찰가 기준
54,763,000원
감정가 70%
매수인 인수
0원
말소기준 이후 소멸
핵심지표
공유지분 매각
임대관계 미상
대전지방법원 2025타경1213. 충청남도 서천군 서천읍 군사리 506-2 소재 단독주택과 토지 물건입니다. 현재 회차는 감정가 대비 70% 수준인 54,763,000원까지 하락한 상태입니다. 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024년 설정된 노인봉 근저당권이 말소기준권리이며 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 일반 아파트처럼 단순 비교하기 어렵습니다. 공유자 지분 매각이고 제시외 건물 포함 조건이 있으며, 단독주택·토지 복합 물건이라 실제 사용 가능성과 환금성을 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
사건번호
대전지방법원 2025타경1213
소재지
충청남도 서천군 서천읍 군사리 506-2
물건종류
단독주택 + 토지
이용상태
건축물대장상 단독주택으로 이용 중
토지
대 285㎡ · 제2종일반주거지역
소유자
구해송, 노창래 (각 지분 2분의 1)
감정가 / 최저가
78,232,500원 / 54,763,000원
청구금액
147,846,347원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
말소기준권리는 2024.01.19 설정된 을구 1번 근저당권(노인봉, 채권최고액 55,000,000원)입니다. 이후 2025.11.03 경매개시결정과 2026.04.09 가압류(충남신용보증재단)는 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 승계하는 담보권·압류권은 없습니다.
② 매각 조건 — 공유지분과 제시외 건물 확인
⚠️ 입찰 전 확인 포인트 매각물건명세서 비고상 일괄매각·제시외 건물 포함·지분매각 조건입니다. 공유자우선매수는 1회에 한해 가능합니다.
매각 특징
지분매각(제시외 건물 포함)
공유자
구해송, 노창래 각 2분의 1
임대관계
미상
건물 구조
목조 함석지붕 단층 건물
사용승인일
1950.
③ 예상배당표 (매각가 54,763,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
0. 집행비용
-
1,385,734원
1. 근저당권 · 노인봉
55,000,000원
53,377,266원
2. 경매개시결정 · 박영일
147,846,347원
0원
3. 가압류 · 충남신용보증재단
93,350,006원
0원
잔여 · 소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 가격 시나리오
현재 1회 유찰 후 54,763,000원. 추가 유찰 시 가격 하락 가능성 검토.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 문제도 확인되지 않아 권리상 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 단독주택+토지 및 공유지분 매각은 아파트와 달리 환금성이 제한될 수 있습니다. 실제 점유 상태, 공유자 관계, 활용 가능성을 확인한 후 접근해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 서천읍행정복지센터 동측 인근으로 근린생활시설·단독주택·공공기관이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장 등이 소재합니다.
토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 285㎡입니다.
환금성. 농촌 단독주택 및 공유지분 특성상 일반 주거상품보다 매수층 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
공유지분. 지분 매각 조건과 공유자우선매수 가능 여부를 확인하세요.
점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자를 확인해야 합니다.
건물 확인. 제시외 건물 포함 조건과 현황을 현장에서 확인하세요.
권리 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 물건 성격을 봐야 한다”
이 물건은 인수 위험 측면에서는 안정적인 편입니다. 근저당권이 말소기준이 되고 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 정리됩니다. 다만 공유지분 매각, 단독주택+토지, 농촌 지역 특성 때문에 낙찰 후 활용성과 매도 가능성을 충분히 따져야 합니다. 가격만 보고 접근하기보다 현황 확인 후 보수적으로 판단하는 유형입니다.
