대전지방법원 2026타경48. 예산군 광시면 마사리 소재 물건으로, 감정평가상 기호(2)는 단독주택, 기호(5,6)는 축사 등으로 이용 중입니다. 사건의 용도는 ‘기타 + 토지’이고, 매각물건명세서상 일괄매각입니다. 현재 최저매각가는 345,925,000원으로 감정가 705,970,420원의 49% 수준까지 내려왔습니다.
권리관계 자체는 비교적 선명합니다. 2020.04.27 설정된 광시농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 광시농업협동조합 가압류와 2026.02.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 실제 난도는 등기보다 토지·건물의 현황과 매각조건에 더 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경48 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 광시면 마사리 77-1 · 충청남도 예산군 광시면 봉수산로 160-37 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(2) 단독주택 · 기호(5,6) 축사 등 |
| 소유자 | 박영구 |
| 감정가 / 최저가 | 705,970,420원 / 345,925,000원 |
| 유찰 / 현재비율 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 청구액 | 328,038,755원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 | 목장용지 · 884.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 37,500원/㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.04.27 광시농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 300,000,000원이며, 2023.08.25 변경등기로 채권최고액 325,200,000원이 기재되어 있습니다. 이후 2025.12.17 광시농업협동조합 가압류 5,531,492원과 2026.02.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
앞서 설정됐던 2012.04.13·2014.05.26·2016.07.28 근저당권과 2024.08.29 서울보증보험 주식회사 가압류, 2025.01.15 강제경매개시결정, 2024.09.30 안순옥 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가 49%
현재 최저매각가는 345,925,000원으로, 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 242,147,499원(감정가 34%), 4회 유찰 시 169,503,249원(감정가 24%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 345,925,000원 | 0원 | 34,750,558원 |
| 3회 유찰 · 34% | 242,147,499원 | 67,574,058원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 169,503,249원 | 139,201,288원 | 0원 |
감정가 대비 할인폭은 커졌지만, 이 물건은 농촌지역의 토지·단독주택·축사 등이 섞인 일괄매각이고 일부 토지의 맹지·현황도로·공부와 실제 이용상태 차이가 존재합니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 345,925,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,642,950원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 광시농업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 광시농업협동조합 | 5,531,492원 | 5,531,492원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,750,558원 |
현재 회차에서는 배당 시뮬레이션상 채권 305,531,492원이 전액 배당되고 34,750,558원이 소유자에게 남습니다. 신청채권자 청구액은 328,038,755원으로, 현재 시나리오의 신청채권자 배당액 305,531,492원보다 큽니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 등기에는 2023.08.25 근저당권 변경으로 채권최고액 325,200,000원이 기재되어 있으나, 아래 배당표는 제공된 배당 시뮬레이션의 300,000,000원 기준입니다.
④ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 주위환경. 마사리회관 동측 인근이며, 전·답·임야·농가주택·축사 등이 소재하는 순수농촌지대입니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 운행횟수 등을 감안한 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 기호(2)는 공부상 동식물관련시설이나 현황 단독주택, 기호(5,6)는 축사 등으로 이용 중입니다.
- 건물상태. 기호(2)는 관리상태 보통, 기호(5)는 관리상태 불량, 기호(6)는 관리상태 보통이며 기호(6) 지붕에 태양광설비가 있습니다.
- 현황차이. 목록1은 지적상 목장용지이나 현황 단독주택용지로 이용 중이고, 목록3은 공부상 임야이나 현황 전입니다.
- 도로조건. 목록1과 목록4 일부는 현황 도로입니다. 목록1은 지적상 맹지이나 남측으로 노폭 약 4m 아스팔트 포장도로가 본건 일부이며, 목록4는 남서측 약 4m 아스팔트 포장도로와 남측 약 3m 비포장도로가 본건 일부입니다.
- 맹지. 목록8은 맹지로 기재되어 있습니다.
- 매각제외. 목록1 지상의 제시외 물건 ㉠, ㉡은 매각에서 제외됩니다.
- 타인점유 추정. 토지 기호(10) 지상 일부에는 타인점유로 추정되는 부분이 있어 재확인이 필요합니다.
- 토지규제. 계획관리지역·가축사육제한구역 등이 포함되며, 일부 토지에는 초지·농림지역·생산관리지역·임업용산지·준보전산지가 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원. 목록8은 농지취득자격증명원 제출이 요구되며, 미제출 시 보증금 미반환 조건이 명시되어 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이지만 목록1 지상의 제시외 물건 ㉠, ㉡은 매각에서 제외됩니다. 현장에서 위치와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 맹지·현황도로. 지적상 맹지와 현황 도로가 함께 존재하므로 실제 진출입 가능 범위와 도로 이용관계를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 목장용지·동식물관련시설·임야로 등재된 부분이 실제로는 단독주택용지·단독주택·전으로 이용되고 있습니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상이고 토지 기호(10) 일부는 타인점유로 추정되어, 현장 점유·사용관계를 재확인해야 합니다.
- 근저당 금액 확인. 말소기준 근저당은 최초 채권최고액 300,000,000원에서 2023.08.25 325,200,000원으로 변경등기되어 있어 원본 등기와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 49%까지 내려왔지만 혼합용도·농촌입지·맹지·현황차이·농취증 조건이 가격에 함께 반영되어야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 현황 확인이 먼저”
이 사건은 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 단순히 ‘권리가 깨끗하고 감정가의 절반 이하’라는 이유로 접근하기에는 확인할 사항이 많습니다. 일괄매각 안에 단독주택·축사·토지가 섞여 있고, 일부 현황도로와 맹지, 공부와 현황의 차이, 제시외 물건 매각제외, 타인점유 추정 부분, 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 미반환 조건까지 존재합니다.
권리상 인수 부담은 낮지만 물건 자체의 환금성과 이용가능성 검토 난도는 높습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라, 실제 진출입·점유·매각범위·농지취득 가능 여부와 공부상 용도와 현황 이용의 차이를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
