대전지방법원 2026타경48. 예산군 광시면 마사리 77-1 일원의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태를 보면 기호(2)는 공부상 동식물관련시설이지만 현황 단독주택, 기호(5,6)는 축사 등으로 이용되고 있습니다. 등기부상 소유자는 박영구이고, 권리의 기준은 2020년 광시농업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 등기권리 자체는 비교적 명확합니다.
하지만 이 사건을 일반 주택처럼 “인수 0원 = 단순”으로 보면 곤란합니다. 목록1·4에는 일부 현황 도로가 있고, 목록1은 지적상 목장용지이나 현황 단독주택용지로 이용 중입니다. 목록4와 목록8에는 맹지 문제가 기재돼 있으며, 목록8은 농지취득자격증명원 제출이 필요하고 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건입니다. 목록10 지상 일부에는 타인점유로 추정되는 부분도 있어, 권리분석과 별도로 점유관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경48 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 광시면 마사리 77-1 · 충청남도 예산군 광시면 봉수산로 160-37 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 기호(2) 현황 단독주택 · 기호(5,6) 축사 등 |
| 소유자 | 박영구 |
| 감정가 / 최저가 | 705,970,420원 / 494,179,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 328,038,755원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 토지 정보 | 목장용지 · 884.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 37,500원/㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 을구 6번 광시농업협동조합 근저당권입니다. 2020.04.27 설정 당시 채권최고액은 300,000,000원이고, 2023.08.25 변경등기로 325,200,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2025.12.17 광시농업협동조합 가압류 5,531,492원과 2026.02.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·이용상태 — 권리보다 현장 확인이 중요
임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 별도의 임차인 보증금이나 확정일자가 확인된 상태는 아니므로 대항력을 단정할 수 없습니다. 특히 토지 기호(10) 지상 일부는 타인점유로 추정된다는 감정평가 의견이 있어, 해당 점유가 임대차인지 다른 사용관계인지 현장에서 재확인해야 합니다. 점유자의 권원·보증금·확정일자가 확인되지 않는 한 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근하는 편이 안전합니다.
| 확인 항목 | 기재 내용 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 목록1 | 지적상 목장용지 · 현황 단독주택용지 · 일부 현황 도로 | 공부·현황 차이와 도로 편입 확인 |
| 목록2 | 공부상 동식물관련시설 · 현황 단독주택 | 건축물 이용상태 확인 |
| 목록3 | 공부상 임야 · 현황 전 | 현황·인허가 확인 |
| 목록4 | 지적상 맹지 · 일부 현황 도로 | 통행·접도상태 확인 |
| 목록8 | 맹지 · 농지취득자격증명원 제출 필요 | 미제출 시 보증금 미반환 |
| 목록10 | 일부 현황 도로 · 지상 일부 타인점유 추정 | 점유권원·사용범위 재확인 |
③ 예상배당표 (매각가 494,179,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,341,790원 |
| 2. 근저당 · 광시농업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 가압류 · 광시농업협동조합 | 5,531,492원 | 5,531,492원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 181,305,718원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 305,531,492원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 181,305,718원이 계산됩니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 494,179,000원 | 305,531,492원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 345,925,300원 | 305,531,492원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 242,147,709원 | 237,957,641원 | 67,573,851원 | 0원 |
이 사건에서는 회차가 내려가 채권 미배당이 발생하더라도 예상 시나리오상 그 미배당이 곧바로 매수인 인수로 전환되지는 않습니다. 따라서 가격 하락 자체가 권리 인수액을 키우는 구조는 아닙니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 가격 판단은 현장 가치와 토지·건물의 실제 이용가능성을 함께 검증해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 마사리회관 동측 인근으로 전·답·임야·농가주택·축사 등이 소재하는 순수농촌지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 소재하고 운행횟수 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호(2)는 단독주택, 기호(5,6)는 축사 등으로 이용 중입니다. 기호(6) 지붕에는 태양광설비가 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역을 비롯해 생산관리지역·농림지역이 기재돼 있고, 가축사육제한구역·임업용산지·준보전산지·초지 등 제한사항이 함께 존재합니다.
- 토지 형상. 토지 정보는 목장용지, 884.0㎡, 완경사, 사다리형, 세로한면(불)이며 공시지가는 37,500원/㎡입니다.
- 환금성. 농촌지역의 토지·단독주택·축사 이용이 혼재하고 맹지·현황도로·공부차이까지 있어 일반 공동주택보다 매수층과 재매각 조건을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원. 목록8은 제출이 필요하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건이므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 접도·맹지. 목록1·4의 현황 도로 범위와 목록4·8의 맹지 상태, 실제 통행로의 법적 권원을 현장에서 대조해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 목장용지·임야·동식물관련시설로 된 공부와 단독주택용지·전·단독주택 등 실제 이용상태의 차이를 확인해야 합니다.
- 제시외 물건. 목록1 지상의 제시외 물건 ㉠, ㉡은 매각제외이므로 소유·사용관계와 철거 또는 존치 영향을 확인해야 합니다.
- 타인점유 추정. 목록10 지상 일부의 점유자·점유범위·권원을 재확인하고, 임대차라면 보증금·전입·확정일자 등 대항력 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 2023.08.25 채권최고액 325,200,000원 변경 내용과 예상배당표의 300,000,000원 계산 기준을 원문에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순물건으로 보면 안 된다
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 난도는 권리보다 물건 자체에서 올라갑니다. 현황 단독주택과 축사, 공부와 다른 이용상태, 일부 현황 도로, 맹지, 농지취득자격증명원, 매각제외 제시외 물건, 타인점유 추정 부분이 한 사건에 함께 있습니다.
또한 실거래 시세 자료가 없어 최저가 494,179,000원을 근거로 “시세보다 싸다”라고 평가할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만 현장·공법·점유 검증이 선행돼야 하는 토지 복합형 물건입니다. 권리상 인수 0원이라는 장점보다, 실제로 취득 후 이용·관리·재매각이 가능한지를 먼저 확인해야 합니다.
