대전지방법원 2025타경836. 등기상 집합건물이며, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 분석 대상 주소는 불당동 702 3층 305호이고, 감정평가 현황에는 제3층 제305호 외 1개호수가 함께 기재돼 있습니다. 2019.06.05 임의경매 매각으로 김응진 명의 소유권이 형성된 뒤, 2021.10.26 이원농업협동조합이 채권최고액 547,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 유한회사브레인피디 근저당권, 국민건강보험공단 압류, 세종새마을금고 가압류, 국의 압류, 대전.충남양계축산업협동조합 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 제공된 권리판정상 이들 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경836 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 702 3층305호 |
| 등기 표시 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 702, 703 · 검은들1길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 10층 중 제3층 |
| 소유자 | 김응진 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 167,580,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이원농업협동조합 / 494,009,860원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리관계의 기준점은 2021.10.26 이원농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 유한회사브레인피디 근저당권과 압류·가압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 2019.06.05 임의경매 매각 과정에서 종전 근저당권과 압류·경매등기도 정리된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 대항력은 모두 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 실제 임차인은 8명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2021.10.26보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 따라서 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 확인되지 않습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이권수 | 305호 | 2022.06.24 | 10,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은희 | 305호 | 2022.11.18 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 미래아트에프에이 | 305호 | 2025.04.17 | 1,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석애영 | 305호 | 2024.11.29 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송정근 | 305,306호 | 2021.12.01 | 20,000,000원 / 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)에스티 | 305호 | 2025.05.20 | 3,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문건일 | 306호 | 2022.06.10 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 파인트리 | 306호 | 2023.06.20 | 5,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 167,580,000원으로 감정가 342,000,000원의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 117,306,000원, 4회 유찰 시 82,114,200원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 167,580,000원 | 164,433,880원 | 1,638,129,445원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 117,306,000원 | 114,863,716원 | 1,687,699,609원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 82,114,200원 | 80,236,144원 | 1,722,327,181원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 이원농업협동조합을 비롯한 채권자의 미배당은 늘지만, 제공된 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 권리 인수액이 아니라 실제 근린생활시설 시장가치와 임대·점유 현황을 확인한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,146,120원 |
| 2. 근저당 · 이원농업협동조합 | 547,200,000원 | 164,433,880원 |
| 3. 근저당 · 유한회사브레인피디 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 세종새마을금고 | 826,756,020원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대전.충남양계축산업협동조합 | 298,607,305원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,802,563,325원 중 현재 매각가 가정에서 채권자에게 배당되는 금액은 164,433,880원, 미배당은 1,638,129,445원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않은 추정치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시청 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트·근린생활시설·관공서 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 조사 당시 외관상 305호는 제이씨, 306호는 유)한뜰·유)맨파워 상호가 확인됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 중 제3층이며 외벽은 외장석재·강화유리, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·옥내소화전·전기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 684.6㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·정방형이며 도로접면은 중로한면입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(불당지구)이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 공시지가는 2,952,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 재확인. 실제 임차인 8명이 확인되고 305호와 306호 관련 점유가 함께 나타납니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 최신 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 박은희·석애영은 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 점유·명도 협의 자료로 계약관계를 확인하는 편이 안전합니다.
- 우선변제 여부 확인. 확인된 임차인들의 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당순위는 별도 점검이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단 및 국의 압류가 있어 당해세 존재 여부에 따라 실제 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 실거래 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 공동 점유 범위 확인. 감정평가에는 305호 외 1개호수가 함께 기재되고, 일부 점유자도 306호를 사용하고 있습니다. 입찰 대상과 현황 점유 범위를 원본 서류에서 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 가격은 별개의 문제”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.10.26 이원농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 8명 역시 모두 후순위 전입이어서 대항력에 따른 보증금 승계는 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 현재 최저가 167,580,000원이 감정가 342,000,000원의 49%라는 사실만으로 가격이 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 305호·306호를 둘러싼 다수 점유자가 확인되며 보증금 미상 임차인도 존재합니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 점유관계와 실제 시장가치 확인이 승부처인 물건입니다.
