대전지방법원 2025타경836. 천안시청 남서측 인근 불당동 702 소재 집합건물로, 감정평가상 공부 용도와 현재 이용은 근린생활시설입니다. 감정가는 342,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 239,400,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준권리는 2021년 이원농업협동조합의 채권최고액 547,200,000원 근저당입니다.
현재 남아 있는 유한회사브레인피디 근저당, 국민건강보험공단 압류, 세종새마을금고 가압류, 국 압류, 대전.충남양계축산업협동조합 가압류, 경매개시결정 등은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기상 승계할 권리는 없고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경836 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 702 3층305호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 10층 중 제3층 |
| 소유자 | 김응진 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 239,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 494,009,860원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2021.10.26. 이원농업협동조합 근저당 · 채권최고액 547,200,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 소유자는 김응진이고, 2019.06.05. 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2021.10.26. 이원농업협동조합 근저당이 설정됐고 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2024.10.25. 유한회사브레인피디 근저당 130,000,000원, 2025년 이후 압류·가압류와 이번 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 8명, 전원 대항력 없음
조사된 실제 임차인은 8명이며 보증기관 대위·승계로 중복 기재된 사람은 없습니다. 전입일은 모두 2021.10.26. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 박은희·석애영은 보증금이 확인되지 않았고, 우선변제 여부도 확인되지 않아 현장 및 원문 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이권수 | 305호 | 2022.06.24 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박은희 | 305호 | 2022.11.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상우선변제 미상승계 없음 |
| 주식회사 미래아트에프에이 | 305호 | 2025.04.17 | 1,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 석애영 | 305호 | 2024.11.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상우선변제 미상승계 없음 |
| 송정근 | 305,306호 | 2021.12.01 | 20,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| (주)에스티 | 305호 | 2025.05.20 | 3,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 문건일 | 306호 | 2022.06.10 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 주식회사 파인트리 | 306호 | 2023.06.20 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 239,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,151,600원 |
| 2. 근저당 · 이원농업협동조합 | 547,200,000원 | 235,248,400원 |
| 3. 근저당 · 유한회사브레인피디 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 세종새마을금고 | 826,756,020원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대전.충남양계축산업협동조합 | 298,607,305원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,802,563,325원 중 현재 가정 매각가에서 채권자 배당액은 235,248,400원, 미배당은 1,567,314,925원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 가격 — 감정가 70%, 시세 비교 자료는 없음
현재 최저매각가는 감정가 342,000,000원의 70%인 239,400,000원입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 167,580,000원(감정가 49%), 117,306,000원(감정가 34.3%)입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 천안시청 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 근린생활시설 및 관공서가 소재합니다.
- 이용. 공부상 근린생활시설이며 조사 당시 외관상 305호는 제이씨, 306호는 유)한뜰·유)맨파워로 확인됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 포장도로가 있고 제반 도로상태는 양호한 편입니다.
- 토지. 2필 일단의 가장형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며 일반상업지역·지구단위계획구역(불당지구)입니다.
- 공시지가. 2,952,000원/㎡이며 토지면적은 684.6㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 제3층으로 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·전기설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 305·306호 점유 범위 확인. 조사된 점유자가 여러 명이고 송정근은 305·306호 모두를 점유부분으로 기재하고 있습니다.
- 보증금 미상 2명 확인. 박은희·석애영의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 실제 임대조건과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 각 임차인의 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세일 경우 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 근린생활시설 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 상가의 실제 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.27.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
권리의 결론은 비교적 명확합니다. 2021.10.26. 이원농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 8명의 임차인은 모두 이후 전입이어서 대항력이 없습니다. 후순위 등기권리도 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 물건은 근린생활시설이고 305·306호에 여러 점유자가 확인돼 있습니다. 따라서 실제 승부처는 인수금이 아니라 점유관계와 가격 검증입니다. 감정가 342,000,000원에서 1회 유찰되어 239,400,000원까지 내려왔지만 실거래 비교값이 없으므로 현재 가격이 시장 대비 싼지는 확인되지 않았습니다. 권리는 정리형, 현장은 확인형. 등기 인수 0원만 보고 단순한 물건으로 판단하기보다는 점유·명도와 근린생활시설 시세를 함께 확인하는 접근이 맞습니다.
