대전지방법원 2025타경836. 대상 주소는 천안시 서북구 불당동 702, 3층 306호입니다. 법원 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 건물은 공부상 근린생활시설이며 조사 당시 306호 외관상 상호는 유)한뜰, 유)맨파워로 확인됐습니다. 감정가는 357,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 174,930,000원으로 감정가의 49%입니다.
권리의 기준점은 2021.10.26 설정된 이원농업협동조합 근저당권 547,200,000원입니다. 이후 유한회사브레인피디 근저당, 세종새마을금고 가압류, 국세 압류, 대전.충남양계축산업협동조합 가압류 및 이 사건 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경836 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 702 3층306호 |
| 등기부 부동산 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 702, 703 · 충청남도 천안시 서북구 검은들1길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 306호 외관상 유)한뜰, 유)맨파워 |
| 소유자 | 김응진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 174,930,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 494,009,860원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 유효한 권리 중 말소기준은 을구 11번 이원농업협동조합 근저당권입니다. 2024.10.25 유한회사브레인피디 근저당권 130,000,000원, 2025.06.13 세종새마을금고 가압류 826,756,020원, 2025.07.23 천안세무서장 압류, 2025.12.08 대전.충남양계축산업협동조합 가압류 298,607,305원, 2025.12.15 이 사건 경매개시결정, 2026.03.10 세종세무서장 압류는 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 모두 말소기준일 이후
현황조사에는 305호와 306호 관련 점유자가 함께 기재되어 있습니다. 이 가운데 306호에는 송정근, 문건일, 주식회사 파인트리가 기재돼 있고, 송정근은 305·306호로 조사됐습니다. 아래 조사대상은 모두 전입일이 2021.10.26 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이권수 | 305호 | 2022.06.24 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 박은희 | 305호 | 2022.11.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 주식회사 미래아트에프에이 | 305호 | 2025.04.17 | 1,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 석애영 | 305호 | 2024.11.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 송정근 | 305,306호 | 2021.12.01 | 20,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| (주)에스티 | 305호 | 2025.05.20 | 3,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 문건일 | 306호 | 2022.06.10 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 주식회사 파인트리 | 306호 | 2023.06.20 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 판단 보류
감정가는 357,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 회차 최저매각가는 174,930,000원입니다. 현재 회차 가격은 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 할인율만으로 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 낙폭과 시세 대비 할인은 서로 다른 지표입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 174,930,000원 | 171,680,980원 | 1,630,882,345원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 122,450,999원 | 119,936,685원 | 1,682,626,640원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 85,715,699원 | 83,772,816원 | 1,718,790,509원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 채권자 미배당과 매수인이 떠안는 채무는 같은 개념이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,249,020원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 이원농업협동조합 | 547,200,000원 | 171,680,980원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 유한회사브레인피디 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 35번 가압류 · 세종새마을금고 | 826,756,020원 | 0원 |
| 5. 갑구 37번 가압류 · 대전.충남양계축산업협동조합 | 298,607,305원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,802,563,325원 중 현재 회차 채권자 배당은 171,680,980원, 미배당은 1,630,882,345원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 교부 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 천안시청 남서측 인근이며 주위에 아파트, 근린생활시설 및 관공서가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 조사 당시 305호는 제이씨, 306호는 유)한뜰·유)맨파워 상호가 확인됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물의 제3층 305호 외 1개호로 기재돼 있으며 외벽은 외장석재·강화유리, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 옥내소화전, 전기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 가장형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 서측과 북측에 포장도로가 있고 도로상태는 양호한 편입니다.
- 용도지역. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불당지구), 중로2류 접합이며 공시지가는 2,952,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 306호와 동일·유사 근린생활시설의 최근 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 현황조사상 305호와 306호 점유자가 함께 조사돼 있으므로, 입찰 전 306호의 실제 점유자와 사용범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 박은희·석애영의 보증금은 확인되지 않았습니다. 전입일상 대항력은 없지만 매각물건명세서 기재내용을 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 이원농업협동조합 근저당권에는 불당동 702 외 1필지 제3층 305호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당과 채권관계의 원본 내용을 입찰 전 대조하세요.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 현장 점유상태를 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 시세 확인이 먼저
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.10.26 이원농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사에 기재된 점유자도 모두 기준일 이후 전입해 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 두 차례 유찰로 최저가는 174,930,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 없어 이 가격을 곧바로 ‘저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리승계 위험보다 306호의 실제 점유상태와 근린생활시설 시세를 입찰 전에 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.
