대전지방법원 2025타경836. 등기상 현재 소유자는 김응진이고, 2019.06.05. 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.10.26. 설정된 이원농업협동조합 근저당권 547,200,000원입니다. 이 근저당보다 앞선 권리들은 이미 말소되었고, 이후 설정된 유한회사브레인피디 근저당과 세종새마을금고·대전.충남양계축산업협동조합 가압류, 국세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
감정평가 요항표상 공부 용도는 근린생활시설이고, 조사일 현재 외관상 306호에는 유)한뜰, 유)맨파워 상호가 확인됐습니다. 현황조사에는 305호와 306호 관련 임차인 신고가 함께 나타나므로, 각 신고인의 점유 부분을 구분해 볼 필요가 있습니다. 다만 이번 권리분석에서 핵심인 대항력은 모두 말소기준일 이후 전입으로 판정되어 없음으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경836 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 702 3층306호 |
| 등기표시 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 702, 703 · 검은들1길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 306호 외관상 유)한뜰, 유)맨파워 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 10층 중 3층 |
| 소유자 | 김응진 |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 249,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 494,009,860원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2021.10.26. 이후는 매각으로 소멸
말소기준인 이원농업협동조합 근저당권은 채권최고액 547,200,000원이고 채무자는 김응진입니다. 이후 2024.10.25. 유한회사브레인피디의 근저당권 130,000,000원, 2025.06.13. 세종새마을금고 가압류 826,756,020원, 2025.07.23. 천안세무서장 관련 압류, 2025.12.08. 대전.충남양계축산업협동조합 가압류 298,607,305원, 2025.12.15. 임의경매개시결정, 2026.03.10. 세종세무서장 관련 압류가 이어집니다. 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 신고는 다수지만 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이권수 | 305호 | 2022.06.24 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박은희 | 305호 | 2022.11.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 미래아트에프에이 | 305호 | 2025.04.17 | 1,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 석애영 | 305호 | 2024.11.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송정근 | 305,306호 | 2021.12.01 | 20,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)에스티 | 305호 | 2025.05.20 | 3,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 문건일 | 306호 | 2022.06.10 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 파인트리 | 306호 | 2023.06.20 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
가장 빠른 전입은 송정근의 2021.12.01.로, 말소기준일 2021.10.26.보다 늦습니다. 문건일·이권수·박은희·주식회사 파인트리·석애영·주식회사 미래아트에프에이·(주)에스티 역시 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 조사된 임차인은 전부 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 중복 보증금 합산 문제는 없습니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 357,000,000원, 현재 최저매각가는 249,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 107,100,000원이 내려왔지만, 동일 용도에 대한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 이 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 249,900,000원입니다. 권리비용이 추가되지 않는 점은 분명한 장점이지만, 근린생활시설은 실제 임대료·공실·상권·전용면적과 수익률을 함께 비교해야 하므로 감정가 대비 할인율 자체가 가격 메리트의 증거는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,298,600원 |
| 2. 근저당 · 이원농업협동조합 | 547,200,000원 | 245,601,400원 |
| 3. 근저당 · 유한회사브레인피디 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 세종새마을금고 | 826,756,020원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대전.충남양계축산업협동조합 | 298,607,305원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 1,802,563,325원 중 예상 배당액은 245,601,400원이며, 미배당은 1,556,961,925원입니다. 신청채권자 청구액은 494,009,860원으로 현재 회차에서도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 천안시청 남서측 인근에 위치하며, 주변에 아파트·근린생활시설·관공서가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 3층으로, 외벽은 외장석재 붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·옥내소화전·전기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 가장형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 684.6㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(불당지구)이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,952,000원/㎡이며, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.10.26. 이원농업협동조합 근저당권이 기준이며, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 306호 점유 확인. 송정근·문건일·주식회사 파인트리 등 306호 관련 점유 신고와 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 임차인의 배당요구 확인. 대항력은 없지만 배당요구 여부·확정일자·최우선변제 여부는 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 박은희·석애영의 보증금 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 천안세무서장·세종세무서장 관련 압류가 있으므로 실제 배당 전 당해세와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 357,000,000원 대비 70%라는 이유만으로 저가매수로 판단하지 않습니다.
- 상가 수익성 확인. 현재 외관상 영업·점유 상태와 실제 임대료, 공실 가능성, 관리비 등을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2021.10.26. 이원농업협동조합 근저당권이고, 현재 등기상 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 역시 가장 빠른 전입일이 2021.12.01.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 매수인 인수액 0원이라는 권리상 장점은 분명합니다.
다만 현재 최저가는 249,900,000원으로 감정가 357,000,000원의 70%까지 내려왔어도, 동일 용도 최근 실거래나 임대수익 비교가 없기 때문에 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 결국 이 물건은 권리는 통과, 가격은 추가 검증이 핵심입니다. 입찰 여부는 306호의 실제 점유·임대관계와 불당동 근린생활시설의 거래·임대 수준을 확인한 뒤 결정하는 것이 맞습니다.
