대구지방법원 2024타경15932. 김천시 율곡동 811 ‘영무메트로’ 제2층 제211호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정요항의 이용상태에는 근린생활시설(공실)로 기재돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사메트로디앤씨입니다. 권리의 기준점은 2015.11.03 접수된 새마을금고중앙회 근저당권으로, 채권최고액은 1,170,000,000원입니다.
그 뒤 김천시 압류와 임의경매개시결정이 들어왔고, 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 같은 날 설정된 김천중앙새마을금고 근저당권 780,000,000원도 매각으로 소멸하는 권리로 분석돼 있습니다. 등기상 권리만 놓고 보면 낙찰자에게 넘어오는 금전 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경15932 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 율곡동 811 영무메트로 제2층 제211호 |
| 도로명주소 | 경상북도 김천시 혁신3로 46 |
| 용도 / 감정 이용상태 | 대지 / 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 주식회사메트로디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 35,294,000원 (6회 유찰, 감정가의 11.76%) |
| 청구금액 | 13,471,300원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2015.11.03 새마을금고중앙회 근저당권입니다. 이후 김천시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 제공된 배당구조에서 매수인에게 금액으로 계산된 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차관계 — ‘대항력 있음’으로 단정하면 안 된다
| 점유자 표시 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
이 점유관계는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도 없고, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 특히 보증금 자체가 미상인 만큼 실제 인수 위험은 현장 점유자 확인과 주민등록·사업자등록, 임대차계약 관계를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 6회 유찰이어도 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가격은 35,294,000원으로 감정가 300,000,000원의 11.76% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다거나 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
오히려 6회 유찰됐다는 사실 자체는 초기 평가가격에서 반복적으로 응찰이 성립하지 않았다는 신호입니다. 감정 이용상태가 근린생활시설(공실)로 기재돼 있고, 재매각이라는 조건까지 있으므로 실제 사용가치·임대수요·공실 지속 가능성·호수별 정확한 평가내용을 확인한 뒤 가격을 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,292원 |
| 1. 근저당 · 새마을금고중앙회 | 1,170,000,000원 | 34,258,708원 |
| 2. 근저당 · 김천중앙새마을금고 | 780,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 알찬새마을금고 | 13,471,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 35,294,000원 가정 시 채권 총액 1,963,471,300원 중 34,258,708원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,929,212,592원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 김천시 율곡동 ‘김천혁신도시’ 내 영무메트로로, 주위는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정요항에는 근린생활시설(공실)로 기재돼 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 6차선, 북측 왕복 3차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,316,000원/㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방형으로 기재돼 있습니다.
- 시설. 기본적인 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 현장 점유 상태와 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금과 전입일을 모르는 상태이므로 ‘대항력 있음’ 또는 ‘없음’으로 미리 결론내리지 마세요.
- 호수 원본 대조. 사건 표시는 제2층 제211호이나 감정요항 설명에는 제1층 제113호가 기재돼 있습니다. 감정평가서 원문과 물건목록을 대조해야 합니다.
- 20% 보증금 준비. 재매각 특별매각조건에 따라 현재 회차 매수신청보증금은 7,058,800원입니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 11.76%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 공실·상가 수요 확인. 감정 이용상태가 근린생활시설(공실)로 기재돼 있으므로 실제 임대수요와 공실 지속 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 외 부담 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확인되지 않은 변수부터”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 300,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 35,294,000원까지 내려온 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 실거래 자료가 없는 이상 이 할인율을 곧바로 가격 메리트로 바꿔 해석할 수는 없습니다.
등기상으로는 2015.11.03 새마을금고중앙회 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 반면 점포로 기재된 점유관계는 전입·보증금이 미상이고, 감정요항에 적힌 호수도 본건 표시와 달라 현장과 원본 확인 없이는 권리와 가치 모두 최종 확정하기 어렵습니다. 여기에 재매각·20% 보증금 조건까지 있으므로, 이 물건은 “싸 보이니 먼저 입찰”이 아니라 “점유와 평가대상을 먼저 확인한 뒤 가격을 정하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
