대구지방법원 2026타경4. 장기동 죽전역코오롱하늘채 211동 2층 201호입니다. 사건 표기상 용도는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기부는 집합건물로 작성되어 있으며, 현재 소유자는 주식회사블리스하우징입니다. 이 회사는 2020년 4월 21일 거래가액 226,740,816원으로 소유권이전을 받았습니다.

권리분석의 기준점은 2022년 4월 7일 설정된 대성새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고, 2026년 1월 6일 대성새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 경매 청구액은 501,998,210원입니다. 이 근저당은 202호·203호와 공동담보로 기재되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차인이 핵심

등기부상 과거 동대구농업협동조합 근저당은 2022년 4월 7일 해지로 말소됐고, 같은 날 대성새마을금고 근저당이 새로 설정됐습니다. 2026년 3월 11일 영주세무서장 처분의 압류도 2026년 5월 6일 해제로 말소됐습니다. 따라서 등기부 자체에서 현재 가장 중요한 권리는 대성새마을금고 근저당입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 12,300,000원

엄지민은 2026년 4월 8일 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않고, 예상배당에서도 우선변제권 없음으로 처리되어 보증금 10,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 롯데케미칼 주식회사 역시 보증금 2,300,000원 전액이 인수로 반영됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명이며, 보증금 합계는 12,300,000원입니다.

③ 가격 비교 — 숫자는 낮아 보여도 ‘아파트 시세’로 단정 금지

코오롱하늘채의 최근 12개월 거래 12건 평균은 363,416,666원, 최신 거래는 2026년 8월 374,000,000원입니다. 단순 수치만 보면 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균의 60.5%입니다. 여기에 인수액 12,300,000원을 더한 실질취득 232,300,000원도 평균 거래액보다 낮습니다.

단지 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수는 3.1회, 낙찰률은 0.0%로 잡혀 있습니다. 현재 물건 자체는 아직 0회 유찰 신건이므로, 낮은 최저가 비율 하나만 보고 서둘러 가격 메리트를 확정하기보다는 본건 용도에 맞는 별도 가치 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)

매각대금 220,000,000원에서 집행비용 3,880,000원을 제외한 216,120,000원이 대성새마을금고에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 383,880,000원입니다. 임차보증금 12,300,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 별도로 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 12,300,000원

이 사건은 낙찰가가 내려가도 임차보증금 인수액이 12,300,000원으로 그대로 남습니다. 따라서 입찰가격만 보지 말고 항상 낙찰가 + 12,300,000원을 실제 자금투입 기준으로 봐야 합니다. 현재 회차에서는 232,300,000원, 1회 유찰 시에는 188,300,000원, 2회 유찰 시에는 153,100,000원이 실질취득 기준입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구장동초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 식당 등 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입 가능. 동측에 왕복 10차선 와룡로, 남측에 왕복 6차선 대명천로와 왕복 2차선 용산로, 북측에 왕복 4~5차선 장기로가 통과하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
• 이용상태. 본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 201호 내부에는 세입자가 설치한 칸막이 시설이 있습니다.
• 토지. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역. 토지는 평지의 가로장방형이고 주상용 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 2,449,000원/㎡입니다.
• 도로. 부지는 남측 폭 약 12m, 서측 폭 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 주거용 아파트와 달리 공실·임대수익·업종 적합성에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득가로 계산. 신건 최저가 220,000,000원이 아니라 임차보증금 인수 12,300,000원을 더한 232,300,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 201호·202호 임차관계 범위 대조. 201호 매각건에 202호 임차인까지 인수액으로 반영되어 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 적용 범위를 재확인해야 합니다.
• 대항력 임차인 명도. 엄지민과 롯데케미칼 주식회사의 보증금 인수 문제와 점유 인도 조건을 별도로 협의해야 합니다.
• 근린생활시설 가치 확인. 제시된 59.92㎡ 실거래는 본건의 감정 이용상태와 직접 같지 않습니다. 동일 건물·동일 용도 근린생활시설의 임대료, 공실률, 실제 매매사례를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 대성새마을금고 근저당은 202호·203호와 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 관계와 경매 범위를 등기부·매각목록에서 대조해야 합니다.
• 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·매각목록을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.20억짜리”가 아니라 “인수 포함 2.323억짜리”

이 물건은 말소기준권리 자체는 명확합니다. 문제는 그보다 앞서 들어온 대항력 임차인 2명입니다. 예상배당 구조대로라면 보증금 합계 12,300,000원이 배당되지 않아 매수인이 그대로 인수합니다. 따라서 신건에서의 실질취득가는 232,300,000원입니다.

코오롱하늘채 최근 12개월 거래 평균 363,416,666원과 최신 거래 374,000,000원만 보면 숫자상 격차가 커 보이지만, 감정평가상 본건은 근린생활시설이므로 이를 주거 실거래와 같은 잣대로 비교해 “저렴하다”고 결론내리는 것은 위험합니다. 게다가 단지 경매 평균 유찰이 3.1회이고, 임차인 인수와 호실 범위 확인까지 필요합니다. 권리관계는 읽히지만, 가격 판단에는 추가 검증이 필요한 C등급 물건입니다.