대구지방법원 2026타경4. 등기 대상은 대구 달서구 장기동 죽전역코오롱하늘채 제211동 제2층 제202호이고, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이며 목록 2·3이 경계 구분 없이 일체로 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 권리구조에서 가장 먼저 볼 것은 2022.04.07. 설정된 대성새마을금고 근저당 채권최고액 600,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 경매개시결정 등 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 “말소기준 이후 권리가 소멸하니 깨끗하다”로 끝낼 수 없습니다. 엄지민은 2021.12.14., 롯데케미칼 주식회사는 2021.04.01. 전입해 모두 말소기준보다 앞섭니다. 두 임차인은 실제 임차인으로 파악되며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 배당 시뮬레이션에서도 보증금 10,000,000원과 2,300,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경4 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 장기동 845 죽전역코오롱하늘채 211동 2층202호 |
| 등기 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 이용 · 대지 |
| 소유자 | 주식회사블리스하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 293,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대성새마을금고 / 501,998,210원 |
| 말소기준 | 2022.04.07. 대성새마을금고 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 남는다
2020.04.21. 설정된 동대구농업협동조합 근저당 228,000,000원은 2022.04.07. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 대성새마을금고 근저당 600,000,000원이 현재의 말소기준입니다. 이후 2026.01.06. 임의경매개시결정이 들어왔고, 2026.03.11. 국의 압류는 2026.05.06. 해제돼 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 인수 합계 12,300,000원
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄지민 | 201호 | 2021.12.14 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 有 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 롯데케미칼 주식회사 | 202호 | 2021.04.01 | 2,300,000원 | 1,150,000원 | 대항력 有 | 확정일자 미상 | 없음 |
엄지민은 2026.04.08. 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않고, 배당표 역시 우선변제권 없이 보증금 전액을 인수하는 것으로 계산합니다. 롯데케미칼 주식회사 역시 대항력은 인정되지만 우선변제권은 확인되지 않아 2,300,000원이 매수인 부담으로 잡힙니다. 따라서 최저가만 예산으로 잡으면 안 됩니다.
③ 가격 — 실질취득 305,300,000원, 최근 거래보다 높다
제공된 코오롱하늘채 실거래 중 최근 12개월 거래는 2026.05. 165,000,000원, 2026.06. 169,000,000원으로 평균 167,000,000원입니다. 최저매각가 293,000,000원 자체가 최근 평균의 175.4%이고, 여기에 매수인 인수 12,300,000원까지 합친 실질취득은 305,300,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 57.38㎡ | 35 | 169,000,000원 |
| 2026.05 | 57.38㎡ | 22 | 165,000,000원 |
| 2025.05 | 57.38㎡ | 34 | 185,000,000원 |
| 2025.04 | 57.38㎡ | 22 | 190,000,000원 |
| 2025.01 | 57.38㎡ | 6 | 178,000,000원 |
| 2024.12 | 57.38㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2024.01 | 57.38㎡ | 16 | 171,000,000원 |
| 2024.01 | 57.38㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2024.01 | 57.38㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2022.02 | 57.38㎡ | 24 | 253,000,000원 |
| 2021.11 | 57.38㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2021.09 | 57.38㎡ | 6 | 210,900,000원 |
전체 12건 평균은 192,241,666원이지만 과거 253,000,000원 등 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 167,000,000원과 최신 169,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래가 과거 거래보다 15.4% 낮은 하락 추세라는 점도 불리합니다. 더구나 본건 감정 이용상태는 근린생활시설이므로 이 실거래 표본을 동일 용도의 직접 시세로 단정하기보다 가격 부담을 점검하는 참고자료로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 293,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,902,000원 |
| 인수 · 엄지민 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 롯데케미칼 주식회사 보증금 | 2,300,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 대성새마을금고 | 600,000,000원 | 288,098,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
대성새마을금고의 채권최고액 600,000,000원 중 예상배당은 288,098,000원, 미배당은 311,902,000원입니다. 임차보증금 12,300,000원은 배당대금에서 빠져나가는 금액이 아니라 매수인에게 별도로 남는 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액 12,300,000원은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 293,000,000원 | 288,098,000원 | 311,902,000원 | 12,300,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 234,400,000원 | 230,318,400원 | 369,681,600원 | 12,300,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 187,520,000원 | 184,094,720원 | 415,905,280원 | 12,300,000원 |
이 건은 임차보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 “보증금 고정형”은 아닙니다. 다만 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 12,300,000원으로 동일합니다. 따라서 유찰돼 낙찰가가 내려가도 응찰자는 항상 이 인수액을 별도 취득원가에 더해 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 제211동 제2층 제201호·제202호·제203호는 공히 근린생활시설로 이용 중이며, 제202호와 제203호는 칸막이 구분 없이 사무실로 이용 중입니다.
- 주위환경. 대구장동초등학교 남동측 인근으로 아파트단지·단독주택·다가구주택·식당 등 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입 가능하며 인근에 와룡로·대명천로·용산로·장기로와 시내버스 승강장이 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지상 2층 건물이며 사용승인일은 2019.06.07입니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,449,000원/㎡입니다. 부지는 가로장방형 평지이고 남측 약 12미터, 서측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 293,000,000원에 대항력 임차보증금 12,300,000원을 더한 305,300,000원을 기준으로 손익을 계산해야 합니다.
- 임차인 2명 확인. 엄지민 10,000,000원, 롯데케미칼 주식회사 2,300,000원의 인수 구조와 점유 범위를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 일괄매각·경계 확인. 목록 2·3이 경계 구분 없이 일체로 사용 중이므로 실제 현황과 매각대상 범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 비교는 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 167,000,000원, 최신 169,000,000원이고 추세는 -15.4%입니다. 전체 평균 192,241,666원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 용도 차이 주의. 본건은 근린생활시설 이용이므로 코오롱하늘채 57.38㎡ 실거래를 동일 용도의 직접 시세로 단정하지 말고 별도의 근린생활시설 가치 검토가 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 임차인 인수가 더 무겁다
대성새마을금고 근저당은 말소기준권리이고 경매개시결정 등은 매각으로 정리됩니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 실제 임차인 2명의 보증금 12,300,000원은 매수인이 떠안습니다. 그래서 신건 최저가 293,000,000원만 보고 판단할 수 없고, 실질취득은 305,300,000원입니다.
가격도 부담스럽습니다. 최근 12개월 거래 평균은 167,000,000원, 최신 거래는 169,000,000원이며 최근 추세는 -15.4%입니다. 현재 최저가 자체가 최근 평균의 175.4%이고, 인수액까지 합치면 격차는 더 커집니다. 게다가 본건은 근린생활시설이고 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다. 선순위 임차인 인수 + 최근 시세 이상 가격 + 하락 추세 + 근린생활시설이 동시에 겹치는 만큼 현재 신건 단계의 종합 판단은 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
