대구지방법원 2026타경11. 한림빌딩 주건축물제1동 5층501호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있지만, 감정평가의 집합건축물대장 확인 내용은 501호 용도가 일반음식점이고 현재는 공실상태입니다. 감정평가에서는 본건을 달성2차일반산업단지 안의 단위 구분상가로 보고 있으며, 주변 역시 중·소규모 공장, 나지, 상가 등이 형성된 미성숙상가지대로 평가했습니다.
권리 구조는 비교적 분명합니다. 2022.01.20. 설정된 농협은행 근저당권 787,200,000원이 말소기준권리이고, 이후 2024.11.22. 달성군 압류와 2026.01.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 가정에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장과 원본 서류의 재확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경11 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 구지면 내리 845-17 한림빌딩 주건축물제1동 5층501호 |
| 사건상 용도 | 도시형생활주택 |
| 감정 이용상태 | 집합건축물대장상 일반음식점 · 현재 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사진영푸드몰 |
| 감정가 / 최저가 | 998,000,000원 / 489,020,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 748,344,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준은 2022.01.20. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 787,200,000원이고 채무자는 주식회사열마홀딩스입니다. 이후 등기된 달성군 압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 2회 유찰로 감정가의 49%
감정가는 998,000,000원, 현재 최저매각가는 489,020,000원입니다. 두 번 유찰되면서 현재 회차는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 동일 용도·동일 입지의 실거래 비교 없이 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다. 특히 감정평가상 현재 공실이고 주변 상권이 미성숙하다는 점은 낙찰 후 임대·매각 환금성 판단에서 별도로 반영해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 489,020,000원 | 481,729,800원 | 305,470,200원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 342,314,000원 | 336,721,604원 | 450,478,396원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 239,619,799원 | 235,465,122원 | 551,734,878원 |
유찰이 더 진행될수록 매각대금은 줄고 농협은행 근저당의 미배당액은 305,470,200원 → 450,478,396원 → 551,734,878원으로 커집니다. 그러나 이 미배당액은 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 489,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,290,200원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 787,200,000원 | 481,729,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 489,020,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 7,290,200원을 제외한 481,729,800원이 농협은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 305,470,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 구지면 내리 소재 달성2차일반산업단지 안에 위치하며, 주변은 중·소규모 공장, 나지 및 상가 등이 형성된 미성숙상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지는 남측 노폭 약 30M 내외 왕복 6차선 포장도로, 북측 노폭 약 12M 내외 왕복 2차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 준공업지역·일반산업단지·가축사육제한구역·중점경관관리구역이며, 대로2류와 중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 817.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 1,377,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층·지상6층 건물이며, 위생·급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 501호 용도는 일반음식점이나 현재는 공실상태입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도와 현황 대조. 사건상 용도는 도시형생활주택, 감정평가에서 확인한 집합건축물대장상 501호 용도는 일반음식점입니다. 실제 이용 가능 범위와 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가 당시 공실이지만 임대관계 등은 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사와 현장 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 을구 4번 농협은행 근저당 787,200,000원이 말소기준이며 이후 압류·경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 상권·환금성 점검. 감정평가가 주변을 미성숙상가지대로 평가하고 있으므로 공실 해소 가능성, 임대수요와 재매각 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 305,470,200원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 공실과 용도다
이 물건은 2회 유찰되어 최저매각가가 489,020,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상으로는 농협은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 현존 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액 0원이라는 장점이 분명합니다. 그러나 가격 할인율만으로 결론을 내리기에는 감정평가 내용이 무겁습니다. 현재 공실이고, 달성2차일반산업단지 안의 미성숙상가지대이며, 사건상 용도와 집합건축물대장상 용도 표현도 서로 다릅니다. 권리는 비교적 단순하지만, 실제 승부처는 공실 해소 가능성과 이용·환금성 검증입니다.
