대구지방법원 2026타경11. 대구 달성군 구지면 내리 845-17 한림빌딩 주건축물제1동 5층 501호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있지만, 감정평가 요항에서는 501호를 일반음식점 용도의 단위 구분상가로 설명하고 현재 상태를 공실로 확인합니다. 권리관계는 2022.01.20. 농협은행주식회사의 근저당권이 말소기준이고, 이후 2024.11.22. 달성군 압류와 2026.01.14. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다.
현재 최저매각가는 698,600,000원으로 감정가 998,000,000원에서 1회 유찰된 회차입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 하락폭 자체를 시세 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 특히 감정 요항이 주변을 산업단지 내 중·소규모 공장, 나지 및 상가가 형성된 미성숙상가지대로 평가하고 있고 목적물도 현재 공실이어서, 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경11 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 구지면 내리 845-17 한림빌딩 주건축물제1동 5층501호 |
| 사건 용도 | 도시형생활주택 |
| 감정 이용상태 | 일반음식점 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사진영푸드몰 |
| 감정가 / 최저가 | 998,000,000원 / 698,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 748,344,730원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.20. 근저당권 · 농협은행주식회사 · 채권최고액 787,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.01.20. 설정된 농협은행주식회사 근저당권이며, 채권최고액은 787,200,000원입니다. 이후 2024.11.22. 달성군 압류와 2026.01.14. 농협은행주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 별도로 승계되는 금액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 임차인 — 없음
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 여부를 따질 임차인 표본이 없고, 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조도 아닙니다. 감정평가상 501호는 현재 공실로 확인됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 회차의 최저매각가는 698,600,000원이고, 1회 유찰로 감정가의 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 489,019,999원, 3회 유찰 시 342,313,999원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가 998,000,000원에서 698,600,000원까지 내려왔으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 실제 가격 메리트는 같은 용도·입지·규모의 최신 거래와 비교해야 하지만, 여기서는 그 비교 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 698,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,386,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 787,200,000원 | 689,214,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 698,600,000원을 가정하면 집행비용 9,386,000원, 농협은행주식회사 배당 689,214,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 97,986,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영된 산정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 698,600,000원 | 689,214,000원 | 97,986,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 489,019,999원 | 481,729,799원 | 305,470,201원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 342,313,999원 | 336,721,603원 | 450,478,397원 | 0원 |
매각가가 내려가면 농협은행주식회사에 대한 배당액은 감소하고 미배당은 늘어납니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건에서 유찰에 따른 핵심 변화는 인수금 증가가 아니라 낙찰가격과 채권자의 미회수액 변화입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 달성2차일반산업단지 내에 위치하며 주변은 중·소규모 공장, 나지 및 상가 등으로 형성된 미성숙상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 집합건축물대장상 501호 용도는 일반음식점이며 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕, 지하1층·지상6층 건물 중 5층 501호입니다. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 30M 내외 왕복 6차선 포장도로와 북측 약 12M 내외 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역, 일반산업단지, 중점경관관리구역이며 토지이용상황은 상업용입니다. 토지면적은 817.0㎡, 공시지가는 1,377,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현재 공실이고 감정평가상 미성숙상가지대인 만큼 매수층과 임대수요를 별도로 확인해야 하는 물건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 용도표시는 도시형생활주택이지만 감정 요항상 501호는 일반음식점 용도입니다. 입찰 전 건축물대장과 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가 당시 공실이므로 현재 실제 점유상태와 출입·관리 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 실거래가가 없으므로 감정가 998,000,000원이나 현재 최저가 698,600,000원을 시세 자체로 보지 말고 동종 상가의 최신 거래·임대수준을 별도 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2022.01.20. 농협은행주식회사 근저당권이고 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 관리·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 비용은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 용도는 보수적으로”
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 2022.01.20. 농협은행주식회사 근저당권 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권리분석 자체는 비교적 단순한 편입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 용도와 가격 검증에 있습니다. 사건 용도는 도시형생활주택으로 표시된 반면 감정평가에서는 501호를 일반음식점 용도의 구분상가로 보고 있고 현재 공실입니다. 주변도 미성숙상가지대로 평가됐으며 비교 실거래 자료도 없습니다. 따라서 현재 최저가 698,600,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리는 정리되지만, 시세와 환금성은 별도 검증이 필요한 물건. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
