대구지방법원 2026타경11. 등기상 현재 소유자는 주식회사진영푸드몰이며, 2022.01.20. 임의경매로 인한 매각을 통해 주식회사열마홀딩스가 소유권을 취득한 뒤 2023.04.10. 상호가 주식회사진영푸드몰로 변경됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권의 채권최고액은 787,200,000원이고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2026.01.14. 농협은행주식회사가 임의경매개시결정을 받았고, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리보다 용도·이용상태 확인이 더 중요합니다. 사건의 용도 표기는 도시형생활주택이지만, 감정요항표는 한림빌딩 601호를 일반음식점 용도인 단위 구분상가로 기재하고 있으며 현재 공실상태라고 평가했습니다. 601호 내부는 철거가 용이한 샌드위치판넬로 3칸 구획되어 있습니다. 입찰 전 집합건축물대장과 현황의 용도 관계를 원본으로 대조해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경11 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 구지면 내리 845-17 한림빌딩 주건축물제1동 6층601호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정요항표상 일반음식점 용도의 단위 구분상가 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사진영푸드몰 |
| 감정가 / 최저가 | 948,000,000원 / 464,520,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 748,344,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 농협은행 근저당
과거 2019년 신탁과 신한은행 근저당, 2020년 임의경매·압류 등은 2022.01.20. 임의경매 매각 과정에서 이미 정리됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 새로 설정된 농협은행주식회사 채권최고액 787,200,000원 근저당권입니다. 이후 2022.11.14. 달성군 압류와 2023.09.27. 권경배 가압류는 각각 이미 말소됐고, 현재 2026.01.14. 농협은행주식회사의 임의경매개시결정이 진행 중입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 근거는 없다
감정가는 948,000,000원, 현재 최저매각가는 464,520,000원입니다. 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 동일 용도·동일 지역의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없기 때문에, 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 464,520,000원 | 457,474,800원 | 329,725,200원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 325,164,000원 | 319,811,704원 | 467,388,296원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 227,614,800원 | 223,628,193원 | 563,571,807원 |
③ 예상배당표 (매각가 464,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,045,200원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 787,200,000원 | 457,474,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 농협은행주식회사의 채권최고액 전부를 배당하기에는 매각대금이 부족해 329,725,200원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 이용상태·입지 — 도시형생활주택 표기와 구분상가 현황의 교차확인
- 현황. 감정요항표상 601호는 일반음식점 용도이나 현재 공실이며, 철거가 용이한 샌드위치판넬로 3칸 구획되어 있습니다.
- 주위환경. 달성2차일반산업단지 내에 위치하고 주변은 중·소규모 공장, 나지 및 상가 등으로 형성된 미성숙상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 30M 내외 왕복 6차선 포장도로와 북측 약 12M 내외 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준공업지역·일반산업단지·중점경관관리구역이며, 공시지가는 1,377,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 최근 실거래 시세 근거가 없습니다.
- 용도 원본 대조. 사건 표기의 도시형생활주택과 감정요항표의 일반음식점·구분상가 현황이 어떻게 연결되는지 집합건축물대장과 현황을 확인하세요.
- 점유 확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 매각기일 전 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 내부 구획 확인. 601호는 샌드위치판넬로 3칸 구획된 상태이므로 철거·복구 또는 사용계획과 비용을 현장에서 점검하세요.
- 배당과 인수 구분. 농협은행주식회사 미배당 329,725,200원은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·집합건축물대장·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 용도와 가격 검증
현재 경매만 놓고 보면 말소기준권리는 2022.01.20. 농협은행주식회사 근저당이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 하지만 이 물건을 단순히 “948,000,000원짜리가 464,520,000원까지 내려온 물건”으로 보면 핵심을 놓칩니다. 실거래 시세 근거가 없어 49%가 실제 시장 대비 저가인지는 확인되지 않았고, 사건상 도시형생활주택과 감정상 일반음식점 용도 구분상가·공실이라는 표현도 함께 존재합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 미확정, 용도와 현황 확인은 필수입니다.
