대구지방법원 2026타경11. 달성군 구지면 달성2차일반산업단지 내 한림빌딩 주건축물제1동 6층601호입니다. 사건상 용도 표기는 도시형생활주택이지만, 감정 이용상태는 집합건축물대장상 일반음식점이며 감정평가에서는 501호와 601호를 단위 구분상가로 설명합니다. 601호는 현재 공실이고, 철거가 용이한 샌드위치판넬로 3칸이 구획돼 있습니다.
권리의 핵심은 2022.01.20 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 787,200,000원이고 채무자는 주식회사열마홀딩스입니다. 같은 날 임의경매 매각으로 주식회사열마홀딩스가 소유권을 취득했으며, 이후 상호가 주식회사진영푸드몰로 변경됐습니다. 현재 경매는 농협은행주식회사가 신청했고 청구액은 748,344,730원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경11 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 구지면 내리 845-17 한림빌딩 주건축물제1동 6층601호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 구지면 달성2차로 151 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 단위 구분상가 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사진영푸드몰 |
| 감정가 / 최저가 | 948,000,000원 / 663,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 748,344,730원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 농협은행 근저당
현재 확인되는 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 나타나지 않고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2022.01.20 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이며, 현재 2026타경11 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰보다 ‘공실 구분상가’가 더 중요하다
현재 최저매각가는 663,600,000원으로 감정가 948,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 464,520,000원(49%), 3회 유찰 시 325,164,000원(34%)입니다.
하지만 이 사건은 최저가 하락률만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 감정평가상 주변은 산업단지 내 중·소규모 공장, 나지 및 상가 등으로 형성된 미성숙상가지대이고, 601호 자체도 현재 공실입니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”는 사실과 “시장가격보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 663,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,036,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 787,200,000원 | 654,564,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 663,600,000원을 가정하면 집행비용 9,036,000원, 농협은행주식회사 예상배당 654,564,000원으로 배당재원이 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 132,636,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 달성2차일반산업단지 내에 위치하며 주변은 중·소규모 공장, 나지 및 상가 등으로 형성된 미성숙상가지대입니다.
- 교통. 한림빌딩까지 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려할 때 구분상가로서 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 601호 용도는 일반음식점이며 현재 공실입니다. 601호 내부는 철거가 용이한 샌드위치판넬로 3칸 구획돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층·지상6층 건물이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 30M 내외 왕복 6차선 포장도로, 북측 약 12M 내외 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준공업지역·일반산업단지·중점경관관리구역이며 공시지가는 1,377,000원/㎡입니다. 토지면적은 817.0㎡, 상업용 부지로 이용 중입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 나타나지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도부터 재확인. 사건상 용도 표기는 도시형생활주택이지만 감정 이용상태와 집합건축물대장은 일반음식점·단위 구분상가입니다. 실제 이용·허가 가능 범위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 현재 공실이므로 낙찰 직후 임대수익을 전제로 하지 말고 실제 임차수요와 공실 기간을 확인해야 합니다.
- 상권 성숙도. 감정평가가 주변을 미성숙상가지대로 평가하고 있으므로 산업단지 종사자·방문객을 포함한 실제 소비수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.01.20 농협은행주식회사 근저당권이 현재 말소기준인지 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당 132,636,000원은 채권자 측 부족액이며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장 상태 확인. 601호 내부의 샌드위치판넬 3칸 구획, 설비 상태, 원상복구 및 향후 영업 활용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 투자성은 별개”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명료합니다. 임차인이 없고 예상 인수액도 0원이며, 2022.01.20 농협은행주식회사 근저당권을 기준으로 현재 경매 권리를 정리할 수 있습니다. 문제는 권리가 아니라 자산의 성격입니다. 감정상 일반음식점 용도의 단위 구분상가, 현재 공실, 그리고 미성숙상가지대라는 조건이 겹칩니다.
감정가 948,000,000원에서 1회 유찰돼 663,600,000원까지 내려왔지만, 그것만으로 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 이 물건은 권리는 통과, 환금성과 임대수요는 보수적 검증이 맞습니다. 2회·3회 유찰 시 가격은 더 내려가지만, 가격 하락만큼 미배당이 늘어날 뿐 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 최종 승부처는 권리보다 공실 구분상가를 실제로 얼마에 임대하고 다시 매각할 수 있느냐입니다.
