울산지방법원 2024타경8890. 울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 718 소재의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 1층 공장·2층 사무실로 이용 중입니다. 토지면적은 3,973㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 자연녹지지역입니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕 지상 2층으로, 사용승인일은 2022.07.12입니다.
감정가는 3,233,837,950원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,584,581,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없어 이 49%만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건은 가격 할인율보다 권리 소멸 구조, 점유관계, 일괄매각 범위와 공장 자산 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경8890 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 718 · 울산광역시 울주군 삼남읍 강당로 63-23 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 공장 · 2층 사무실 |
| 토지 | 3,973㎡ · 공장용지 · 공업용 · 자연녹지지역 |
| 소유자 | 주식회사에이치비원 |
| 감정가 / 최저가 | 3,233,837,950원 / 1,584,581,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,862,054,567원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.09.05 을구 1번 주식회사신한은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 같은 날 신한은행 명의로 채권최고액 1,543,200,000원과 360,000,000원의 추가 근저당도 설정되어 있습니다. 이후 신용보증기금 가압류, 농협은행 가압류, 울주군 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 매각범위 — 공장·토지 외 부속 자산 확인이 중요
매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함으로 기재되어 있습니다. 기계기구는 별지 기계기구감정평가명세표 일련번호 1이 포함됩니다.
또한 감정평가에는 기호 4 토지의 정확한 경계와 이용상황 중 하천포락 부분 확인은 측량이 필요하다고 적혀 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없지만, 토지 경계에 관한 현장 확인 사항은 남아 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,584,581,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,245,810원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,543,200,000원 | 366,335,190원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 511,500,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 159,531,447원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 96,344,699원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 3,870,576,146원, 현재 회차 예상 채권자 배당액은 1,566,335,190원이며 미배당은 2,304,240,956원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 심천저수지 동측 인근으로, 부근은 중소규모 공장·농경지·근린생활시설·저수지·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건과 인근 토지까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 지상 2층, 사용승인일 2022.07.12. 1층 공장, 2층 사무실로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수시설, 순간온수설비, 화재탐지시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 3,973㎡, 공장용지, 공업용, 평지·부정형, 세로한면(가), 공시지가 290,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구가 포함되므로 매각목록과 현물을 대조하세요.
- 타인소유 컨테이너. 3×6㎡ 1동, 3×3㎡ 1동의 위치·소유관계·반출 여부를 확인하세요.
- 토지 경계. 기호 4 토지의 하천포락 부분은 정확한 경계와 이용상황 확인에 측량이 필요하다고 기재되어 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 미배당액이 크더라도 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 실제 배당 및 점유상황은 원본 서류와 현장을 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 49%만으로 싸다고 단정하지 말고 공장·토지·기계기구의 개별 가치를 검증하세요.
맺으며 — “권리 소멸은 단순하지만, 물건 확인은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2022.09.05 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건은 아파트처럼 권리와 시세만 보면 끝나는 유형이 아닙니다.
감정평가상 임대관계가 미상이고, 공장과 토지에 더해 제시외 건물·기계기구가 일괄매각되며, 타인소유 컨테이너와 일부 토지 경계 확인 사항까지 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교값이 없으므로 그 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 등기상 인수는 0원, 입찰 판단은 현장·점유·매각범위 확인 후. 이 사건의 핵심입니다.
