말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸되고 인수액은 0원이지만, 공장 및 토지 일괄매각 특성상 환금성과 활용성 검토가 필요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근저당·가압류 등 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조라 인수 위험은 낮습니다. 다만 이 물건은 일반 주거용이 아닌 공장 + 토지 일괄매각으로, 가격보다 실제 활용 가능성과 환금성을 함께 검토해야 합니다.
감정가 / 최저가
3,233,837,950원
최저 2,263,687,000원
유찰
1회
현재 70% 진행
매수인 인수
0원
매각으로 소멸
핵심지표
B등급
권리 안전·활용성 검토
울산지방법원 2024타경8890. 울산 울주군 삼남읍 가천리 718 소재 물건으로, 1층 공장·2층 사무실 구조의 일반철골구조 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 2022년 신한은행 근저당권이 말소기준권리가 되고, 이후 신용보증기금 가압류·경매개시결정·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 낙찰자가 승계하는 권리는 없습니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2024타경8890
소재지
울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 718
물건종류
기타 + 토지 · 공장 및 토지 일괄매각
이용상태
1층 : 공장 / 2층 : 사무실
소유자
주식회사에이치비원
토지면적
3,973.0㎡
감정가 / 최저가
3,233,837,950원 / 2,263,687,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 정리
말소기준권리는 2022.09.05 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 갑구 가압류·압류·경매개시결정과 을구 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서상 일괄매각, 제시외 건물 포함, 기계기구 포함 조건이 있어 실제 매각 범위를 확인해야 합니다.
② 배당 구조 — 선순위 근저당 중심
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
25,036,870원
신한은행 1번 근저당권
1,200,000,000원
1,200,000,000원
신한은행 2번 근저당권
1,543,200,000원
1,038,650,130원
후순위 권리
-
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분 (최저가 22.63억)
감정가 vs 매각가격
1회 유찰 후 감정가 대비 70% 수준으로 진행됩니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다.
⚠️ 활용성 관점 공장·토지 일괄매각으로 일반 주거용보다 수요층이 제한됩니다. 임대관계는 미상이며 실제 운영 가능 여부와 현장 상태 확인이 중요합니다.
③ 현장·입지 분석
입지. 울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 소재 심천저수지 동측 인근으로 중소규모 공장, 농경지, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
교통. 본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며 일반적인 교통환경은 보통입니다.
토지. 자연녹지지역, 공장용지, 토지면적 3,973㎡입니다.
건물. 일반철골구조 판넬지붕 지상2층 건물로 사용승인일은 2022.07.12입니다.
④ 입찰 체크리스트
공장 활용성 확인. 기계기구 포함 조건과 실제 시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
토지 경계 확인. 기호4 토지는 정확한 경계 및 이용상황 확인이 필요합니다.
임대관계 확인. 임대관계는 미상으로 점유 현황 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최저가는 감정가 대비 조정되었으나, 공장용 부동산 특성상 수요층과 환금성을 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 공장은 활용성이 가격을 결정한다”
이 물건은 권리분석만 보면 비교적 명확합니다. 신한은행 근저당이 기준이 되고 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수 부담은 없습니다. 다만 주거용처럼 단순 비교할 수 없는 공장·토지 물건이므로, 낙찰 판단의 핵심은 권리보다 현장 활용성·임대 가능성·환금성입니다. 가격 조정 폭과 실제 사업 활용 가능성을 함께 검토하는 접근이 필요합니다.
사건 개요
소재지
울산광역시 울주군 삼남읍 가천리 718
법원·사건
울산지방법원
·2024타경8890
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-09-22 10:00
·133호 입찰법정
물건
일반건물
일반철골구조 판넬지붕 2층 공장
/ 1층 792.94㎡㎡
/ 2층 451.34㎡외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
