울산지방법원 2025타경11394. 양산시 상북면 대석리 821-14의 7층 705호로, 용도 표기는 기타인 집합건물입니다. 감정가 139,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 68,110,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준은 2019.03.11. 박경민의 근저당권 60,000,000원으로 정리돼 있고, 이후 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 실제 임차인으로 확인되는 박진숙 1명이 2023.08.14. 확정일자를 받았고 2025.03.21. 배당요구를 했으나, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 ‘없음’이 아니라 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 보증금이 확인되기 전에는 매수인 승계금액 역시 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11394 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 7층 705호 · 도로명 경상남도 양산시 상북면 민등대길 32 |
| 물건종류 / 비교면적 | 집합건물(기타) · 44.0287㎡ |
| 소유자 | 박상금 · 2017.04.11. 거래가액 149,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 68,110,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 156,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 말소기준 | 2019.03.11. 을구 12번 근저당권 · 박경민 · 채권최고액 60,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 더 중요하다
말소기준권리는 2019.03.11. 설정된 박경민의 근저당권입니다. 이보다 뒤인 2023.03.02. 국민건강보험공단 압류와 2025.02.24. 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 박경민 근저당 60,000,000원이 현재 매각가에서 전액 배당되는 것으로 계산돼 있습니다.
| 임차인 | 용도 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진숙 | 주거 | 2023.08.14 | 2025.03.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 45.5% 숫자만 보고 결론 내리면 안 된다
비교 가능한 거래는 면적 44.03㎡의 2022.05. 149,600,000원 한 건입니다. 현재 최저가 68,110,000원은 이 거래가의 45.5%입니다. 감정가 139,000,000원보다도 70,890,000원 낮아 표면적인 할인폭은 큽니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 44.03㎡ | 5 | 149,600,000원 |
다만 비교표본은 1건뿐이고 거래시점은 2022.05.입니다. 따라서 149,600,000원을 현재 시세로 단정해 가격 메리트를 과대평가하기보다, 현재 최저가가 과거 비교거래보다 크게 낮다는 정도로 읽는 것이 안전합니다. 특히 이 사건은 임차보증금이 미상이라 실제 취득비용이 68,110,000원으로 확정됐다고 볼 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,625,980원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 박경민 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,484,020원 |
현재 배당 시나리오는 채권 60,000,000원을 전액 배당하고 6,484,020원이 잔여되는 것으로 계산합니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 박진숙의 보증금도 미상입니다.
회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 박경민 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 68,110,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 6,484,020원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 47,677,000원 | 46,418,814원 | 13,581,186원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 33,373,899원 | 32,373,169원 | 27,626,831원 | 0원 |
④ 토지·환금성 메모
- 규모. 비교단지 기준 총 29세대, 사용승인일 2016.01.12., 비교면적 44.0287㎡입니다.
- 토지. 토지면적 720.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주거기타, 지형은 평지·자루형입니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 일반상업지역에 포함되고 제2종일반주거지역에 접합니다. 공시지가는 364,100원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 거래표본. 확인되는 동일 면적권 실거래는 2022.05. 149,600,000원 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박진숙 전입일 확인. 말소기준 2019.03.11.보다 전입이 앞서는지 여부가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 임차보증금 확인. 보증금이 확인돼야 배당 후 미회수액과 매수인 승계 가능금액을 계산할 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 박진숙은 2025.03.21. 배당요구를 했지만 우선변제 여부는 현재 미상입니다.
- 최저가와 실질취득 구분. 68,110,000원은 현재 최저가일 뿐이며, 임차인 인수금액 확인 전 실질취득비용은 확정되지 않습니다.
- 비교가격 보수적 적용. 비교거래는 2022.05. 한 건이므로 149,600,000원을 현재 시세로 단정하지 않습니다.
- 반복 유찰 확인. 관련 경매 통계 평균 유찰 횟수는 4.0회이고 현재 물건은 2회 유찰 상태입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
이 물건은 감정가 139,000,000원에서 68,110,000원까지 떨어져 가격표만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 등기상 말소기준도 2019.03.11. 박경민 근저당으로 정리돼 있고 그 뒤의 압류·경매개시결정은 소멸 구조입니다. 그러나 박진숙의 전입신고일과 보증금이 미상이라는 한 가지 변수가 결론을 바꿉니다.
전입일을 모르면 대항력 유무를 확정할 수 없고, 보증금을 모르면 낙찰자가 떠안을 금액도 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “가격은 낮지만 권리확정 전 보류”입니다. 배당표상 인수 0원은 참고값이고, 실제 의사결정의 기준은 임차인 전입시점과 보증금 확인 이후의 실질취득비용이어야 합니다.
