울산지방법원 2025타경11394. 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14에 위치한 7층 705호 집합건물입니다. 전용면적은 44.0287㎡이며, 건물의 세대수는 29세대입니다. 현재 소유자는 박상금으로, 2017년 4월 11일 149,600,000원에 취득한 이력이 확인됩니다. 이후 금융권 및 개인 근저당권, 압류와 경매개시결정이 연결되면서 임의경매가 진행되는 구조입니다.

가장 눈에 띄는 특징은 가격입니다. 3회 유찰된 현재 최저가는 감정가의 34.3%입니다. 하지만 이 수치만으로 입찰 위험이 낮아졌다고 판단하기는 어렵습니다. 2019년 박경민 근저당권을 말소기준으로 하는 권리분석과 함께 선행 근저당권의 말소·이전 관계, 박진숙 임차인의 대항력 및 보증금 규모를 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 있으나 선행권리 확인이 필요하다

기준 권리로 제시된 것은 2019년 3월 11일 설정된 박경민의 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이며, 8층 803호와 공동담보 관계가 기재되어 있습니다. 이 권리를 말소기준으로 적용하면 이후의 국민건강보험공단 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 앞선 2016년 11월 9일 울산중앙신용협동조합 근저당권 (채권최고액 114,036,000원)의 처리에 주의해야 합니다. 해당 근저당권은 이미 말소된 것으로 분류되어 있으나, 2025년 12월 2일 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권이전 기재도 존재합니다. 동일 권리의 말소 여부와 이전등기의 효력 관계를 원본 등기사항전부증명서에서 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 이번 사건의 핵심 위험

주거용으로 신고된 임차인 박진숙이 확인됩니다. 확정일자는 존재하지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당요구도 이루어졌으므로 단순히 임차인이 없거나 매수인 인수 위험이 없는 사건으로 판단해서는 안 됩니다.

실제 확인된 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 우선변제 가능성 역시 전입일, 점유개시일, 보증금, 법적 순위 및 배당요건을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 31.9%라는 숫자의 함정

동일 건물의 비교 가능한 실거래로 확인되는 것은 2022년 5월 거래 1건입니다. 전용면적 44.03㎡, 5층에서 149,600,000원에 거래되었습니다. 이에 비해 현재 최저매각가는 47,677,000원으로, 과거 거래가격의 31.9%에 해당합니다.

표면적으로는 과거 실거래와 현재 최저매각가 사이에 큰 차이가 있습니다. 그러나 비교 대상은 2022년 거래 1건이므로 2026년 현재 시세를 판단하기에는 부족합니다. 최근 거래가격이나 가격 추세를 확인하지 못한 상태에서 이 비율을 현재 시장 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 47,677,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션은 박경민 근저당권을 기준으로 작성된 추정 배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 잔액을 해당 근저당권에 배분하는 방식으로 계산되어 있습니다.

현재 산식의 근저당권 미배당액은 13,581,186원, 소유자 잔여금은 0원입니다. 경매 신청채권자 청구액은 156,400,000원이지만 이 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시됩니다. 선행 근저당권과 채권이전 관계, 당해세 및 임차인 우선변제가 반영되지 않은 추정이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 낮아져도 인수 위험은 별개

유찰이 이어지는 경우 매각가와 예상배당금은 아래와 같이 변합니다. 다만 어느 회차에서도 박진숙의 실제 보증금 인수 위험은 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (토지·건물 현황 기준)

• 소재지. 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14, 도로명주소 민등대길 32에 위치합니다.
• 건물 규모. 29세대 집합건물로, 해당 물건은 7층 705호이며 전용면적은 44.0287㎡입니다. 용도는 기타로 분류되어 있어 실제 건축물 용도를 확인해야 합니다.
• 토지이용. 일반상업지역에 포함되며 제2종일반주거지역과 접합니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 토지면적은 720.0㎡, 지형은 평지·자루형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 364,100원/㎡입니다.
• 건물 규제. 위반건축물로 분류되어 있지는 않습니다. 다만 실제 이용상태와 건축물대장상 용도의 일치 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 29세대의 소규모 건물이며 확인된 비교 실거래가 1건으로 제한적입니다. 평균 유찰 횟수 4.2회를 고려하면 재매각 가능성과 매수 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 박진숙의 전입일 확인. 주민등록 전입일, 실제 점유개시일과 말소기준권리와의 선후관계를 확인하여 대항력 유무를 판정해야 합니다.
• 보증금 및 임대차계약 확인. 보증금 미상 상태에서는 인수 위험을 계산할 수 없습니다. 매각물건명세서, 임대차계약서 및 관련 문건을 대조해야 합니다.
• 선행 근저당권 확인. 2016년 울산중앙신용협동조합 근저당권과 2025년 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 관계를 확인해야 합니다. 2019년 박경민 근저당권이 실제 말소기준인지 재검증해야 합니다.
• 공동담보 확인. 박경민 근저당권은 8층 803호와 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보목록과 배당에 영향을 줄 수 있는 관계를 확인해야 합니다.
• 배당순위 검증. 청구금액 156,400,000원, 선행 근저당권의 이전 관계, 국민건강보험공단 압류 및 임차인 우선변제 가능성을 반영하여 실제 배당순위를 재산정해야 합니다.
• 현장점유 및 명도. 실제 점유자, 임대차 관계, 명도 가능성, 미납 관리비와 점유 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 현 시세 재확인. 2022년 거래 1건만으로 현재의 매매가치를 확정하지 말고 현 시점의 거래사례 및 매수 수요를 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장을 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34.3%”보다 중요한 것은 실제 인수액

이 사건의 가장 강한 유인 요소는 47,677,000원이라는 최저매각가입니다. 그러나 권리분석 관점에서는 가격보다 먼저 확인해야 할 문제가 남아 있습니다. 바로 박진숙 임차인의 대항력과 보증금, 그리고 2016년 선행 근저당권의 말소·이전 관계입니다.

현재의 배당 추정은 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 보증금이 확인되지 않은 임차인이 있으므로 이 숫자를 안전한 결론으로 받아들여서는 안 됩니다. 또한 2022년 거래가격 149,600,000원은 현재 가격의 확정적 기준이 되기 어렵습니다. 소규모 건물, 높은 평균 유찰 횟수, 제한적인 거래사례까지 고려해야 합니다.

가격은 크게 내려왔지만, 권리 안전과 현재 시세는 아직 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 단순 저가 매수 후보가 아니라 임차인·선행권리 확인을 완료한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 조건부 검토 대상입니다. 확인되지 않은 보증금이 실질취득금액을 뒤집을 수 있다는 점이 최종 판단의 핵심입니다.