울산지방법원 2025타경11394. 경상남도 양산시 상북면 민등대길 32, 8층 803호의 집합건물입니다. 현재 소유자는 박상금이고, 등기상 2019.03.11. 박경민의 채권최고액 60,000,000원 근저당권이 말소기준권리로 산정돼 있습니다. 이후 2025.02.24. 울산중앙신용협동조합의 임의경매개시결정과 2026.05.11. 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 단순히 등기상 후순위 권리 소멸 여부가 아닙니다. 매각물건명세서에 주거 사용자인 백승래가 확인되지만 전입신고일과 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없고, 반대로 아무 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 배당표에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 입찰 전 임차관계 확인이 필요한 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11394 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 8층 803호 · 도로명 경상남도 양산시 상북면 민등대길 32 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(기타) · 대상면적 36.8487㎡ |
| 소유자 | 박상금 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 56,840,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 156,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 세대 / 사용승인 | 29세대 · 2016.01.12 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차관계는 확인 필요
말소기준은 2019.03.11. 박경민 근저당권 60,000,000원입니다. 2025.02.24. 임의경매개시결정과 2026.05.11. 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 한편 등기부에는 과거 가처분·가압류·근저당권이 다수 존재했으나 해당 항목들은 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 백승래의 대항력·우선변제 모두 미상
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백승래 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니며, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 현재 자료만으로 대항력 및 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 특히 보증금 규모가 확인되지 않으므로, 실제 인수 위험도 금액으로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 감정가 할인보다 최근 거래를 먼저 봐야 한다
대상면적 36.85㎡의 실거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 110,333,333원이지만, 최근 거래가 급락해 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 왜곡될 수 있습니다. 최신 거래는 2026.08. 50,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 50,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 과거 대비 -59.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 36.85㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 36.85㎡ | 6 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2021.11 | 36.85㎡ | 6 | 122,400,000원 |
현재 최저매각가 56,840,000원은 전체 실거래 평균 110,333,333원과 비교하면 낮아 보입니다. 그러나 가격 판단에서 우선해야 할 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 50,000,000원입니다. 최저가가 최근 시세의 113.7%이므로, “감정가의 49%까지 떨어졌으니 싸다”라고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,423,120원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 박경민 | 60,000,000원 | 55,416,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 박경민 근저당권 채권최고액 60,000,000원 중 55,416,880원이 배당되고 4,583,120원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표상 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차인 백승래의 보증금·대항력 역시 확정되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 임차 확인이 먼저
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 56,840,000원 | 55,416,880원 | 4,583,120원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 39,788,000원 | 38,671,816원 | 21,328,184원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 27,851,600원 | 26,950,271원 | 33,049,729원 |
이 집합건물의 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 현재도 이미 2회 유찰된 상태입니다. 3회 유찰 시 매각가는 39,788,000원, 4회 유찰 시 27,851,600원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 가격이 내려갈수록 박경민 근저당의 미배당액은 커지고, 백승래의 임차보증금과 대항력 여부가 확인되지 않은 상태이므로 유찰 횟수만으로 안전성을 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 규모. 해당 집합건물은 29세대이며 사용승인일은 2016.01.12입니다.
- 토지. 토지면적 720.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주거기타이며 평지·자루형입니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이 포함되고 제2종일반주거지역에 접하며, 공시지가는 364,100원/㎡입니다.
- 가격 변동. 과거 거래는 122,400,000원 수준이 반복됐지만 최신 거래는 50,000,000원으로 나타나 최근 가격 추세가 -59.2%입니다.
- 경매 특성. 동일 집합건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 백승래의 전입일 확인. 전입신고일이 말소기준 2019.03.11.보다 빠른지 여부가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이라 현재 0원으로 표시된 매수인 인수액을 그대로 확정값으로 보면 안 됩니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 미상인 만큼 매각물건명세서와 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 110,333,333원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 50,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -59.2%와 현재 최저가의 최근 시세 대비 113.7%를 함께 고려해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “반값 감정가”보다 최근 시세와 임차인을 먼저 본다
현재 최저가는 감정가 116,000,000원의 49%인 56,840,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 충분히 할인된 것처럼 보이지만 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 50,000,000원이고, 현재 최저가가 그 시세의 113.7%입니다. 가격 추세도 -59.2%로 크게 낮아졌습니다.
권리 측면에서도 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 주거 임차인 백승래의 전입일과 보증금이 미상입니다. 그래서 배당표상 인수 0원이라는 이유만으로 완전히 깨끗한 물건으로 분류하기 어렵습니다. 최근 시세보다 높은 현재 가격, 평균 4.0회의 유찰 특성, 임차권리 미상이 동시에 존재합니다. 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 최근 거래가격과 임차인의 실제 권리관계 확인이 우선입니다.
