울산지방법원 2025타경11394. 양산시 상북면 민등대길 32에 있는 집합건물 8층 803호입니다. 감정가 1억 1,600만 원으로 시작한 경매가 세 차례 유찰되면서 최저매각가가 3,978만 8,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 34.3%의 가격입니다. 하지만 숫자보다 먼저 확인해야 할 문제가 있습니다. 주거용으로 점유하는 백승래의 임차권 성립 여부와, 2016년 설정된 근저당권의 현재 효력입니다.
특히 근저당권은 2019년 박경민 명의의 채권최고액 60,000,000원짜리 권리가 말소기준으로 제시되어 있지만, 그보다 앞선 2016년 울산중앙신용협동조합 근저당권의 2025년 이전등기 내역이 함께 남아 있습니다. 원근저당의 말소 여부에 관한 기록을 대조하기 전에는 2019년 권리가 확정적인 말소기준이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11394 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14, 8층 803호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 상북면 민등대길 32 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 기타 / 임차인 주거 사용 · 정확한 공부상 용도 확인 필요 |
| 실거래 비교면적 | 36.8487㎡ (공부상 면적과 대조 필요) |
| 건물 규모 | 29세대 · 사용승인 관련 기준일 2016.01.12 |
| 소유자 | 박상금 (2018.09.04 소유권이전, 거래가액 122,400,000원) |
| 감정가 | 116,000,000원 |
| 최저매각가 | 39,788,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 경매신청 관련 채권자 | 울산중앙신용협동조합 · 신청채권액 156,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 권리분석상 말소기준 후보 | 을구 12번 박경민 근저당권 (2019.03.11) · 선행 을구 11번 권리 재확인 필요 |
| 실제 임차인 | 백승래 1명 · 전입일 및 보증금 미상 |
| 인수 위험 | 추정 배당표상 0원이나 실제 인수금액 확정 불가 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 검증해야 한다
2019.03.11 설정된 박경민의 근저당권은 채권최고액 60,000,000원이며, 같은 소재지 7층 705호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보의 채무 잔액과 다른 담보물에서의 변제 여부는 실제 배당금액에 영향을 줄 수 있습니다.
2025.02.24에는 울산중앙신용협동조합의 임의경매개시결정이, 2026.05.11에는 국민건강보험공단의 압류가 등기되어 있습니다. 이 권리들은 2019년 근저당권보다 후순위로 기재되어 매각 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 다만 선행 근저당의 효력과 조세채권의 법정 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 / 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백승래 주거 사용 |
전입일 미상 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미확인 | 미확정 보증금 확인 필요 |
실제 임차인 1명. 보증기관의 대위변제 또는 승계로 중복 신고된 임차인은 확인되지 않습니다.
특히 선순위 대항력 임차인이 존재하고 보증금이 낙찰가보다 크며, 보증금 전액을 매수인이 부담하게 되는 구조라면 실질취득금액은 낙찰가가 아니라 임차보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 예를 들어 낙찰가가 낮아질수록 그만큼 미배당 보증금 인수액이 커지기 때문입니다. 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않으므로 39,788,000원을 최종 취득원가라고 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 5,000만 원 거래와 -59.2% 하락
동일 비교면적 36.85㎡의 실거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 110,333,333원이지만, 과거 122,400,000원 거래가 반복 포함되어 있습니다. 가격 판단에 더 중요한 것은 최근 거래입니다. 2026년 8월 거래가 50,000,000원으로, 최근 12개월 평균 역시 50,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 · 최신 | 36.85㎡ | 4층 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 36.85㎡ | 6층 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5층 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5층 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5층 | 122,400,000원 |
| 2021.11 | 36.85㎡ | 6층 | 122,400,000원 |
| 전체 평균 | 36.85㎡ | 6건 | 110,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.85㎡ | 1건 | 50,000,000원 |
최저매각가 39,788,000원은 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가인 50,000,000원의 79.6%입니다. 금액 차이는 10,212,000원입니다. 다만 이 비교는 추가 인수금액과 취득 부대비용이 없는 경우에만 성립하는 표면적인 가격 비교입니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,788,000원 가정)
아래 배당은 을구 12번 박경민 근저당권의 채권최고액 60,000,000원을 기준으로 계산한 제한적인 추정 시뮬레이션입니다. 선행 을구 11번 근저당권의 효력, 임차인의 우선변제 여부, 조세채권의 배당순위가 확정된 법원 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,116,184원 |
| 1. 을구 12번 근저당 · 박경민 | 60,000,000원 | 38,671,816원 |
| 채권 미배당 | — | 21,328,184원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 매수인 인수(시뮬레이션) | — | 0원(미확정) |
집행비용 1,116,184원은 추정치입니다. 위 배당계산에는 선행 근저당권에 관한 미해결 쟁점, 임차인의 보증금 및 최우선변제, 당해세 등의 영향이 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액과 매수인의 인수채무는 서로 동일한 개념이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 값이 더 내려가도 위험은 남는다
| 경매 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰(34%) | 39,788,000원 | 38,671,816원 | 21,328,184원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 27,851,600원 | 26,950,271원 | 33,049,729원 |
| 5회 유찰 시(17%) | 19,496,120원 | 18,745,190원 | 41,254,810원 |
현재 회차에서는 채권최고액 60,000,000원을 기준으로 21,328,184원의 미배당이 추정됩니다. 다음 회차에서는 최저가가 더 내려가고, 그에 따라 추정 미배당액도 증가합니다. 하지만 이는 채권자에게 배당되지 않는 금액이지 매수인이 자동으로 떠안는 금액은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (토지·실거래 정보 기준)
- 용도와 이용상태. 집합건물이며 물건종류는 기타로 분류되어 있습니다. 주거 사용 사실은 확인되지만 정확한 건축물대장상 용도는 별도 확인해야 합니다.
- 토지 여건. 대석리 821-14 토지는 지목 대, 토지면적 720.0㎡, 평지·자루형이며 세로한면(가) 도로접면으로 표시되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역에 포함되고 제2종일반주거지역에 접하며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 364,100원/㎡입니다. 이는 집합건물 803호의 시세와 직접 동일한 값은 아닙니다.
- 건물 규모. 29세대 규모로, 대단지 아파트와 달리 동일 조건의 실거래 표본이 제한적입니다.
- 실거래 흐름. 전체 평균 110,333,333원과 최신 50,000,000원의 격차가 큽니다. 최근 12개월 거래도 1건에 불과하여 적정 시세와 환금성 판단에 불확실성이 있습니다.
- 경매 이력. 해당 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다. 반복 유찰 가능성을 감안해 낙찰 이후 재매각이나 임대 수요도 따져야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 선순위 근저당 재확인. 을구 11번 울산중앙신용협동조합 근저당권과 을구 11-3번 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 관계를 원본 등기부로 대조하세요. 2019년 박경민 근저당을 말소기준으로 확정할 수 있는지 먼저 확인해야 합니다.
- 임차인 백승래 조사. 전입일, 점유 개시일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 확인하세요. 선순위 대항력 여부와 인수보증금이 확정되지 않으면 최종 취득원가도 산정할 수 없습니다.
- 공동담보 확인. 박경민 근저당권에는 7층 705호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보의 현재 등기와 실제 채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 확인. 점유관계, 매수인이 인수하는 권리, 특별매각조건을 확인하고 최신 등기 내용과 일치하는지 대조하세요.
- 가격 판단 기준 수정. 과거 전체 평균 110,333,333원보다 2026년 8월 최신 거래 50,000,000원을 우선하세요. 최근 -59.2% 하락과 거래 표본 부족을 반영해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 입찰가 외에 인수 가능 보증금, 취득세, 명도비용, 체납 관리비 및 수선비용을 포함하여 검토하세요.
- 압류·조세 확인. 국민건강보험공단 압류와 별도로 당해세, 법정기일 및 우선변제 가능 채권이 실제 배당에 어떤 영향을 미치는지 확인하세요.
- 공부상 용도 확인. 건축물대장상 용도와 실제 주거 사용의 적합성, 위반건축물 여부, 사용·임대 제한 가능성을 확인하세요.
- 시세 재검증. 최신 거래가 4층인 반면 경매물건은 8층입니다. 층수, 내부 상태, 임대 수요를 고려해 50,000,000원의 비교 적정성을 확인하세요.
- 입찰기일 및 사건 진행 확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 변경·취하·정지 여부와 최저매각조건을 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확정된 실질취득가가 중요하다”
양산 상북면 803호의 최저가 39,788,000원은 감정가의 약 34.3%까지 낮아졌고, 최신 실거래 50,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 전체 실거래 평균 110,333,333원은 과거 고가 거래의 영향을 크게 받고 있으며, 최근 거래 추세는 -59.2%로 하락했습니다.
여기에 더 중요한 문제는 권리입니다. 임차인 백승래의 대항력과 보증금이 미상이고, 2016년 근저당권의 말소·이전 관계도 확인이 필요합니다. 따라서 예상배당표의 인수 0원을 확정된 사실로 받아들여서는 안 됩니다. 선순위 인수보증금이 존재한다면 최저매각가가 계속 낮아져도 실질취득원가는 크게 내려가지 않을 수 있습니다.
결론은 권리 검증 전 입찰 보류입니다. 가격 차이가 있더라도 3회 유찰, 평균 4.2회 유찰, 최근 시세 하락, 소규모 건물의 거래 표본 부족, 미상 임차인의 인수 위험을 함께 반영해야 합니다. 선순위 근저당과 임차보증금이 명확하게 확인된 뒤에야 이 물건의 실질가격과 투자 가능성을 평가할 수 있습니다.
