서울서부지방법원 2024타경2933. 성산동 태림센트윈2 1층 102호입니다. 감정평가상 본건은 근린생활시설로 이용되고 있으며, 102호와 101호 일부가 매장으로, 101호 일부가 창고로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 1,620,000,000원이지만 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 530,842,000원, 감정가의 약 32.77% 수준입니다.
권리의 말소기준은 2022.05.30. 부산은행 근저당권입니다. 이후 설정된 대신저축은행 근저당, 오케이저축은행 가압류와 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 지명준은 2022.04.05. 전입해 말소기준보다 앞서며, 제공된 권리판정에서도 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권은 없는 것으로 반영돼 보증금 30,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경2933 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 월드컵로34길 6, 1층102호 (성산동,태림센트윈2) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 / 감정평가상 근린생활시설 · 1층 102호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 16층 건 · 사용승인일 2021.10.05 |
| 소유자 | 주식회사제이아이앤제이 |
| 감정가 / 최저가 | 1,620,000,000원 / 530,842,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 2,023,454,384원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수보증금 20% |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차보증금은 별도 인수
말소기준권리는 2022.05.30. 설정된 부산은행 근저당권 채권최고액 2,200,000,000원입니다. 2023.12.04. 대신저축은행 근저당권 1,300,000,000원, 2024.09.23. 오케이저축은행 가압류 1,166,250,000원, 이후 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지명준 | 101호 | 주거 | 2022.04.05 | 30,000,000원 | 5,500,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 30,000,000원 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡혀 있습니다. 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 제공된 배당계산에서는 우선변제권이 없는 대항력 임차인으로 보고 보증금 전액을 매수인 인수액에 반영합니다.
③ 가격 — 최저가가 아니라 실질취득 560,842,000원으로 본다
현재 최저매각가는 530,842,000원이지만, 대항력 임차보증금 30,000,000원을 전액 인수한다는 전제에서는 매수인의 실질취득 부담은 560,842,000원입니다. 6회 유찰 시 제시된 매각가는 424,673,600원, 7회 유찰 시 339,738,880원이므로 같은 인수액을 적용하면 실질 부담은 각각 454,673,600원, 369,738,880원이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 530,842,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,708,420원 |
| 인수 · 임차인 지명준 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,200,000,000원 | 523,133,580원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 1,166,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 채권총액 4,666,250,000원 중 예상배당은 523,133,580원이며, 미배당액은 4,143,116,420원입니다. 임차보증금 30,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마포구청 남측 인근으로 오피스텔, 각종 근린생활시설, 아파트단지, 공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 마포구청역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설 상호 ‘위아더’로 조사됐으며, 102호와 101호 일부는 매장, 101호 일부는 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 906.3㎡의 평지·정방형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 북서측 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 유통상업지역·지구단위계획구역이며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다. 공시지가는 9,283,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 최저가 530,842,000원만 보지 말고 임차보증금 30,000,000원을 더한 560,842,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 점유부위 확인. 본건은 102호인데 임차인 표기는 101호입니다. 감정평가상 두 호실 일부가 함께 매장으로 이용되고 있으므로 현황·점유관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 특별매각조건상 매수보증금은 20%입니다. 현재 최저가 기준 20%는 106,168,400원입니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 유찰률만으로 가격 매력을 판단하기 어렵습니다. 근린생활시설의 실제 임대수익과 인근 거래·매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 미충족. 현재 회차에서도 부산은행 신청채권 2,023,454,384원은 전액 충족되지 않으며, 전체 채권 미배당액은 4,143,116,420원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “5회 유찰”보다 중요한 것은 인수와 점유관계
이 사건은 감정가 1,620,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 최저가가 530,842,000원까지 내려온 재매각 물건입니다. 하지만 권리분석에서 먼저 볼 숫자는 유찰률이 아니라 매수인 인수 30,000,000원입니다. 현재 회차 기준 실질취득 부담은 560,842,000원이며, 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
등기부 후순위 권리들은 매각으로 소멸하지만, 전입일이 말소기준보다 빠른 임차인은 별도 문제입니다. 특히 본건은 대상 호수가 102호인데 임차인 점유표기가 101호이고, 감정평가에서는 101호와 102호 일부가 함께 매장으로 사용된 정황이 확인됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “등기상 소멸 여부”와 “실제 점유·임차보증금 승계 범위”를 분리해 확인하는 것입니다. 여기에 재매각 보증금 20% 조건까지 반영해 입찰자금을 계산해야 합니다.
