서울서부지방법원 2024타경2933. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 대상 102호는 기호 101호 일부와 함께 근린생활시설(상호: 위아더) 매장으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 1,620,000,000원, 현재 최저매각가는 829,440,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 권리관계의 기준점은 2022.05.30. 설정된 부산은행 근저당권으로, 이후 대신저축은행 근저당, 오케이저축은행 가압류와 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 후순위 등기보다 선순위 점유관계가 더 중요합니다. 임차인 지명준의 전입일은 2022.04.05.로 말소기준권리인 부산은행 근저당 2022.05.30.보다 앞섭니다. 배당 시나리오도 보증금 30,000,000원을 배당하지 않고 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산하고 있습니다. 게다가 임차인 조사상 점유 부분은 101호로 기재돼 있는 반면 경매 대상 주소는 102호이고, 감정평가에서는 101호 일부와 102호가 함께 매장으로 이용되는 상태가 확인됩니다. 입찰 전 점유 범위가 대상 102호에 미치는지를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경2933 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 월드컵로34길 6, 1층102호 (성산동,태림센트윈2) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(상호: 위아더) 매장 이용 |
| 소유자 | 주식회사제이아이앤제이 |
| 감정가 / 최저가 | 1,620,000,000원 / 829,440,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 2,023,454,384원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수보증금 20% |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 임차인이 예외
말소기준은 2022.05.30. 부산은행 근저당권 2,200,000,000원입니다. 2023.12.04. 대신저축은행 근저당권 1,300,000,000원, 2024.09.23. 오케이저축은행 가압류 1,166,250,000원, 2024.11.08. 및 2025.02.18. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 30,000,000원 인수 가정
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지명준 | 101호 | 주거 | 2022.04.05 | 30,000,000원 | 5,500,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 아님 |
지명준은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 기재돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않고 배당요구 여부도 확인되지 않으며, 배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 처리합니다.
③ 가격·배당 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가의 51.2%인 829,440,000원입니다. 그러나 배당 시나리오상 임차인 보증금 30,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 인수하므로, 매수인의 가격 판단 기준은 829,440,000원 + 30,000,000원입니다. 실거래 시세 비교 수치가 없어 이 부담액이 주변 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 829,440,000원 | 818,745,600원 | 3,847,504,400원 | 30,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 663,552,000원 | 654,516,480원 | 4,011,733,520원 | 30,000,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 530,841,600원 | 523,133,184원 | 4,143,116,816원 | 30,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 829,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,694,400원 |
| 인수 · 임차인 지명준 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,200,000,000원 | 818,745,600원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 1,166,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 4,666,250,000원 가운데 현재 회차 예상 배당은 818,745,600원이고, 미배당액은 3,847,504,400원입니다. 지명준 보증금 30,000,000원은 배당액 0원으로 계산되며 매수인 인수액에 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마포구청 남측 인근이며 주위는 오피스텔·각종 근린생활시설·아파트단지·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 마포구청역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 102호와 101호 일부는 근린생활시설 상호 ‘위아더’의 매장으로 이용 중이며, 101호 일부는 창고로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물의 1층이며 사용승인일은 2021.10.05.입니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 정방형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북서측 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 유통상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있으며 공시지가는 9,283,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수 반영. 최저가 829,440,000원만 보지 말고 지명준 보증금 30,000,000원 인수를 함께 반영해 응찰가를 계산해야 합니다.
- 101호·102호 실제 점유 확인. 임차인 자료의 점유부분은 101호이고 대상은 102호이므로, 101호 일부와 102호의 매장 통합 이용이 임차인의 점유와 어떻게 연결되는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 특별매각조건상 매수보증금 20%가 적용되므로 입찰 당일 자금 준비 조건을 정확히 맞춰야 합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교 수치 없이 감정가 대비 유찰률만 보고 가격이 싸다고 단정하지 말아야 합니다.
- 근린생활시설 이용 확인. 감정 이용상태가 매장인 만큼 현재 영업·점유관계와 인도 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서에서 임차인의 점유범위, 배당요구, 확정일자 및 매수인 인수 문구를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 유찰률보다 인수·점유가 먼저”
감정가 1,620,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 829,440,000원까지 내려온 숫자만 보면 가격 하락폭이 크게 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 판단할 물건이 아닙니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류는 소멸하지만, 지명준의 전입일은 말소기준보다 앞서고 배당표는 보증금 30,000,000원 전액 인수를 전제로 합니다. 더구나 임차인 점유부분은 101호, 경매 대상은 102호인데 감정평가상 두 호실 일부가 하나의 매장으로 사용되고 있어 점유관계 확인이 핵심입니다. 재매각에 따른 매수보증금 20% 조건도 있습니다. 후순위 등기는 정리되지만, 선순위 임차인과 실제 점유를 확인하기 전에는 안전형으로 볼 수 없습니다. 실거래 시세 수치가 없는 만큼 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다.
