서울서부지방법원 2024타경2933. 태림센트윈2 1층 101호로, 사건상 용도는 대지이며 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 101호 일부는 매장, 일부는 창고로 이용 중입니다. 권리분석의 핵심은 감정가 대비 큰 폭의 유찰이 아니라, 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인입니다.
말소기준권리는 2022.05.30 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후의 주식회사대신저축은행 근저당권, 주식회사오케이저축은행 가압류, 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 지명준의 전입일은 2022.04.05로 말소기준보다 앞서며, 배당표에서도 우선변제 배당 없이 보증금 30,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경2933 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 월드컵로34길 6, 1층101호 (성산동, 태림센트윈2) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 101호 일부 매장, 일부 창고 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 16층 · 사용승인일 2021.10.05 |
| 감정가 / 최저가 | 1,520,000,000원 / 622,592,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 2,023,454,384원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수보증금 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 최초 신탁은 이미 말소됐고, 현재 분석의 기준점은 2022.05.30 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 2,200,000,000원이며, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인의 전입은 2022.04.05로 더 빠릅니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 전액 인수
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지명준 | 101호 | 주거 | 2022.04.05 | 30,000,000원 | 5,500,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 승계 없음 |
임차인 신고 용도는 주거인 반면 감정평가상 101호는 일부 매장·일부 창고로 이용되고 있습니다. 권리상 대항력 판정은 제공된 조사결과에서 확인되지만, 입찰 전 실제 점유범위와 이용상태는 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 현재 회차 배당 — 후순위는 배당을 받지 못한다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 8,625,920원 |
| 임차인 지명준 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 주식회사부산은행 근저당권 | 2,200,000,000원 | 613,966,080원 |
| 주식회사대신저축은행 근저당권 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 주식회사오케이저축은행 가압류 | 1,166,250,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 622,592,000원 가정. 채권 총액 4,666,250,000원 중 채권자 배당은 613,966,080원이며 미배당액은 4,052,283,920원입니다. 임차보증금 30,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 반영됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 인수금은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 41%) | 622,592,000원 | 613,966,080원 | 4,052,283,920원 | 30,000,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 498,073,600원 | 490,692,864원 | 4,175,557,136원 | 30,000,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 398,458,880원 | 392,080,456원 | 4,274,169,544원 | 30,000,000원 |
추가 유찰 시 매각가는 낮아지지만, 세 시나리오 모두 임차보증금 인수액은 30,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 입찰가는 매각가만 보지 말고 반드시 인수액을 더한 실질취득 기준으로 비교해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 마포구 성산동 마포구청 남측 인근. 오피스텔·근린생활시설·아파트단지·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 마포구청역이 있습니다.
- 이용상태. 101호 일부는 매장, 일부는 창고로 이용 중이며 102호와 함께 매장으로 이용되는 부분이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 유통상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 906.3㎡, 공시지가는 9,283,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 622,592,000원에 임차보증금 30,000,000원을 더해 판단하세요.
- 대항력 임차인. 지명준의 전입일 2022.04.05가 말소기준 2022.05.30보다 앞서므로 보증금 인수를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 점유·용도 대조. 임차인 신고 용도는 주거이나 감정 이용상태는 근린생활시설 일부 매장·창고입니다. 실제 점유부분과 현황을 확인해야 합니다.
- 재매각 조건. 이번 매각은 재매각이며 특별매각조건상 매수보증금은 20%입니다.
- 공동담보 확인. 주식회사부산은행 근저당권에는 태림센트윈2 1층 102호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 저가 여부를 판단하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — 유찰률보다 먼저 볼 것은 30,000,000원 인수
이 사건은 4회 유찰돼 최저매각가가 622,592,000원까지 내려왔지만, 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 지명준의 보증금 30,000,000원이 남습니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 652,592,000원입니다. 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하지만, 이 임차보증금은 소멸 대상이 아닙니다.
또한 실거래 시세 자료가 없어 현재 가격이 시장 대비 유리한지 판단할 근거는 부족합니다. 권리는 일부 인수형, 가격은 검증 필요. 감정가 대비 큰 유찰폭만 보고 접근하기보다, 임차보증금 인수와 재매각 보증금 20% 조건, 실제 점유·이용상태를 함께 확인하는 사건입니다.
