의정부지방법원 2025타경63871. 고양시 덕양구 지축동 벨라미 2층 212호입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 감정 이용상태는 공실입니다. 감정가 425,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 71,430,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.10.28. 설정된 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당권입니다.
금전 권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 2025.08.06. 고양시 압류와 2025.08.11. 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 등기상 소유자는 신영부동산신탁주식회사이고, 등기에는 임대차 등의 법률행위 시 신탁원부에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분에 관한 조항을 확인할 필요가 있다는 신탁주의사항이 부기되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63871 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 2층212호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 · 지하3층/지상9층 · 2층 212호 |
| 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 425,000,000원 / 71,430,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프피에스에이치2309유동화전문유한회사 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 신탁원부 확인은 별개
확인된 임차인은 없습니다. 감정 이용상태도 공실로 기재되어 있습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기록되어 있으므로, 입찰 직전 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유관계를 다시 대조하는 것이 안전합니다. 현재 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다.
② 유찰·가격 시나리오 — ‘감정가 17%’가 곧 시세 할인은 아니다
현재 회차는 5회 유찰 상태이고 최저매각가는 71,430,000원입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 50,001,000원, 7회 유찰 시 35,000,700원으로 제시되어 있습니다. 하지만 근린시설의 가격 메리트는 실제 임대수익·상가 거래가격·공실기간·관리상태와 함께 검증해야 합니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 71,430,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 50,001,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 35,000,700원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 71,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,685,740원 |
| 2. 근저당권 · 경인북부수산업협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 압류 · 고양시 | 미상 | 미상 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,744,260원 |
배당 시뮬레이션에서는 근저당 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2025.08.06. 고양시 압류의 채권액은 특정되어 있지 않으며, 소유자 잔여액 59,744,260원은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 값이므로 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철3호선 지축역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 현재 이용. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재 공실입니다. 환금성 판단 시 실제 임대수요 확인이 핵심입니다.
- 도로. 북측 약 40m 내외, 남측 약 15m 내외 포장도로에 접하며 남측 도로를 통해 진출입합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양지축지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지축역 인근 상업지라는 접근성은 장점이지만, 공실 근린시설이고 5회 유찰된 이력은 실제 매수수요를 보수적으로 볼 필요가 있다는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유자는 신영부동산신탁주식회사입니다. 신탁원부 제2022-10486호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 반드시 확인하세요.
- 점유 재확인. 감정 이용상태는 공실이고 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기록되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 현장을 다시 대조하세요.
- 고양시 압류 확인. 2025.08.06. 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으나 채권액은 미상입니다. 실제 배당과 세금 관련 사항을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 425,000,000원에서 최저가 71,430,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 근린시설의 실제 거래가격과 임대수익성을 별도로 검증해야 합니다.
- 공실 비용. 공실 일반음식점이므로 재임대까지의 관리비·시설 상태·영업용도 적합성 등 보유비용을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서와 법원 매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 사건의 금전 권리 구조만 보면 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원이고, 말소기준 이후 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 입찰 판단의 핵심은 권리보다 물건의 환금성과 신탁 구조입니다. 벨라미 212호는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재 공실이고 이미 5회 유찰되었습니다. 감정가 425,000,000원에서 71,430,000원까지 낮아졌다는 이유만으로 시장가격보다 싸다고 볼 수는 없습니다.
따라서 결론은 권리상 인수는 낮지만, 가격·환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다. 신탁원부를 확인하고 실제 점유 및 임대 가능성, 근린시설의 거래가격과 공실 비용을 대조한 뒤 현재 최저가 71,430,000원이 실제 시장에서 의미 있는 가격인지 판단하는 순서가 맞습니다.
