71,430,000원
의정부지방법원 2025타경63871. 고양시 덕양구 지축동 벨라미 2층 213호로, 공부상 제2종근린생활시설인 일반음식점이지만 현재는 공실입니다. 감정가 425,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가는 71,430,000원까지 내려왔습니다. 그러나 근린시설은 아파트와 달리 영업 가능성·임대수요·관리비·전용 동선이 가격을 좌우하므로, 큰 감가율을 곧바로 수익이나 시세 차익으로 연결해서는 안 됩니다.
등기상 말소기준은 2022년 10월 28일 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 211호·212호와 공동담보로 설정됐고, 이후 고양시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 계산된 매수인 인수액은 0원이지만, 현재 소유자가 신영부동산신탁주식회사인 신탁 부동산이므로 신탁원부와 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63871 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 2층 213호 도로명: 경기도 고양시 덕양구 지축로 74 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 · 지하3층/지상9층 중 2층 213호 |
| 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 425,000,000원 / 71,430,000원 (5회 유찰·감정가 17%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프피에스에이치2309유동화전문유한회사 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 신탁원부는 별도 확인
말소기준은 접수번호 122497의 경인북부수산업협동조합 근저당입니다. 이윤아의 소유권이전은 접수번호 122496, 신영부동산신탁주식회사로의 신탁은 접수번호 122498로 같은 날 순차 접수됐습니다. 근저당 이후 등기된 고양시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당상 근저당 채권최고액도 전액 배당됩니다.
확인된 실제 임차인은 0명이며 감정평가상 현황은 공실입니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사돼 있으므로, 현장 점유자 유무와 열쇠 인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다. 확인된 임차인이 없어 임차인 인수액은 반영되지 않았습니다.
② 가격 — 5회 유찰은 할인과 경고를 함께 뜻한다
현재 최저매각가는 71,430,000원으로 감정가의 17% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 50,001,000원, 그다음은 35,000,700원까지 내려갑니다. 하지만 현재 시세를 비교할 실거래 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 하락폭을 곧바로 시세 대비 할인폭으로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차·5회 유찰 | 71,430,000원 | 17% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 50,001,000원 | 12% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 35,000,700원 | 8% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 71,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,685,740원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,744,260원 |
현재 최저가를 기준으로 근저당 채권최고액은 전액 배당되고 계산상 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축역 북동측 인근의 상업지대로, 주변에는 각종 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 현황. 공부상 제2종근린생활시설인 일반음식점이지만 현재 공실입니다. 위생·급배수, 지하주차장과 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 40m, 남측 폭 약 15m의 포장도로에 접하며 남측 도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·고양지축지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 역 인근 상업지라는 접근성은 있으나, 공실 근린시설이고 5회 유찰된 만큼 실제 임대수요와 재매각 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 대조. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 매각 조건을 신탁원부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 열쇠 인도와 내부 상태를 확인하세요.
- 영업 가능성. 공부상 일반음식점 용도와 현장 설비가 실제 영업·임대 목적에 맞는지 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당은 벨라미 211호·212호와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 배당관계를 원본에서 대조하세요.
- 체납 비용. 공실 기간의 관리비와 공용부분 체납액, 전기·수도 등 설비 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 17%만 보지 말고 같은 건물과 지축역 인근 근린시설의 현재 매매가·임대료·공실률을 확인하세요.
- 원본 확인. 2026.08.23 발급 등기사항증명서와 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 쉽지 않다
이 물건은 계산상 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 현재 가격은 이미 감정가의 17%까지 내려왔고 5회 유찰됐습니다. 이는 큰 할인처럼 보이는 동시에, 시장이 반복해서 선택하지 않은 공실 근린시설이라는 경고입니다.
현재 시세와 임대수익을 뒷받침할 비교 근거가 없는 상태에서는 최저가 71,430,000원을 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리는 인수 0원, 상품성은 현장 확인 전 보류. 신탁원부·점유·관리비와 음식점용 공간의 실제 임대수요를 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
