서울서부지방법원 2025타경51549. 마포구 아현동 고려아카데미텔의 지하층14호입니다. 경매사건상 용도는 대지로 기재돼 있으나, 등기 및 감정평가상 분석 대상은 집합건물의 지하층 호실입니다. 건축물대장상 해당 지하 호실의 용도는 노래방이고, 현황은 지하15호와 함께 음식점인 통영굴국밥으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.

소유자는 손주희입니다. 2019년 신공덕동새마을금고의 근저당권이 설정된 이후 추가 담보권과 가압류가 연이어 붙었고, 신공덕동새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 이후 최초 근저당권과 추가 근저당권은 새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.

등기상 후순위 권리는 대부분 매각으로 소멸하는 구조이지만, 이 사건은 권리 말소와 점유관계 해결을 구분해서 판단해야 합니다. 특히 지하14호·지하15호의 일괄 사용과 임차인 기재의 중복 여부가 명확하지 않아 점유자별 계약관계와 매각 범위를 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당권

말소기준권리는 2019.05.24 설정된 신공덕동새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 429,000,000원이며, 지하15호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 추가 근저당권, 가압류, 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2026.05.15에는 신공덕동새마을금고의 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 채권자 변경으로, 별도의 신규 선순위 근저당권이 설정된 것은 아닙니다. 기존 근저당권과 추가 근저당권의 채권액을 중복 산정하지 않도록 주의해야 합니다.

② 임차인 분석 — 전입일 미상 점유자가 핵심 변수

현황조사와 매각물건명세서에는 이름이 확인된 점유자 이성호·이구순과 별도의 지하 주거 점유 기재가 나타납니다. 다만 주거 점유 기재가 이구순과 동일한 임대차를 가리키는지, 별도의 임차인인지 확인되지 않았습니다.

보증금 80,000,000원이 기재된 이구순과 지하 주거 점유 기록은 동일한 임대차일 가능성을 배제할 수 없습니다. 중복 여부가 확인되지 않았으므로 두 금액을 합산한 보증금 총액으로 취급하지 않습니다. 이름이 확인된 점유자는 이성호·이구순이며, 별도 주거 점유 기록의 실체는 미확정입니다.

또한 감정평가상 현황은 음식점인 반면, 별도 점유 기재에는 주거 용도가 나타납니다. 실제 사용 형태와 점유 공간이 일치하는지 현장 확인이 필요합니다. 인수 가능성이 있는 보증금의 법적 성격과 잔액이 확정되기 전까지는 최저가 394,880,000원을 확정적인 실질취득금액으로 사용할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 64%, 시세 대비 할인은 미확인

이 물건은 감정가 617,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 394,880,000원입니다. 감정가 대비 비율은 64%입니다.

그러나 비교 가능한 최근 실거래가격이나 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태입니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 숫자를 실제 시장가격보다 36% 저렴하다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.

특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면 실질취득금액은 낙찰가에 인수금액을 더한 금액입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.

본건은 지하 주거 점유 기록의 전입일과 임대차 실체가 미확정이므로 해당 인수형에 해당하는지부터 판단해야 합니다. 시세 비교 역시 확정된 실질취득금액을 기준으로 해야 합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 394,880,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당재원은 선순위 근저당권의 채권최고액에도 미치지 못합니다. 후순위 채권자는 배당받지 못하고 소유자 잔여금도 발생하지 않는 구조입니다.

채권최고액 및 청구금액 기준의 단순 배당 추정입니다. 집행비용 6,328,320원은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전에 따른 채권자를 별도의 신규 채권자로 중복 산정하지 않았습니다. 실제 배당금액과 순위는 확정 채권액 및 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가 하락과 미배당 확대

현재 회차에서 채권자 총 청구액은 1,578,925,834원, 예상 배당액은 388,551,680원으로 추정됩니다. 신청채권자의 청구액 569,156,020원도 전액 충족되지 않는 구조입니다.

3회 또는 4회 유찰되면 최저매각가는 더 낮아지지만, 채권자에게 돌아가는 배당도 줄어듭니다. 배당모형상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됐으나, 이는 전입일 미상 점유자에 대한 실질적인 인수 위험이 해소됐다는 의미가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 마포구 아현동 소재 지하철 5호선 애오개역 남측 인근입니다. 주변은 상업업무시설, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 지하철 5호선 애오개역과 버스정류장이 인근에 있어 감정평가상 교통여건은 양호한 편으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하4층·지상17층 건물로 1987.11.04 사용승인됐습니다. 기본적인 위생·급배수 설비, 승강기, 지하주차장이 설치된 것으로 조사됐습니다.
• 현황 용도. 지하14호와 지하15호의 건축물대장상 용도는 노래방이나, 현황은 두 호실을 일괄하여 음식점으로 사용하는 것으로 목측됐습니다. 임대차 기록에는 주거 점유도 나타나 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
• 도로. 서측 왕복 8차선 도로에 접하고, 북측·동측·남측으로 폭 약 6~8m의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역이며 토지면적은 3,089.9㎡, 공시지가는 16,520,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 토지 이용상황은 업무용입니다.
• 정비구역. 마포로3구역 도시정비형 재개발구역에 해당합니다. 정비사업과 관련한 권리·의무 및 향후 이용 제한은 별도 검토가 필요합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 및 건축선 관련 제한 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 현황 음식점 이용과 건축물대장상 노래방 용도의 차이는 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 지하층 상업용 공간이고 사용승인 시점이 오래됐으며 두 호실을 일괄 사용하는 구조입니다. 개별 호실의 분리 사용 가능성, 임대수요, 현황 용도의 적법성 및 실제 거래가격을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 매각 범위 원본 대조. 지하14호와 지하15호의 일괄매각 조건, 공동담보 관계, 호실별 구분 및 실제 매각 대상 범위를 확인하세요.
• 이구순 임대차 확인. 보증금 80,000,000원, 월 차임 3,500,000원의 계약서와 실제 점유 범위, 지하15호와의 관계를 확인하세요.
• 주거 점유 기록의 실체 확인. 별도 보증금 80,000,000원 기재가 이구순의 임대차와 중복되는지, 독립된 임차인의 계약인지 확인하세요.
• 대항력 및 인수금 확정. 성명 미상 점유자의 전입일, 확정일자, 실제 점유 개시 및 배당요구 여부를 확인해 대항력과 미배당 보증금 승계 가능성을 판단하세요.
• 이성호 관계 확인. 현황조사상 점유자와 과거 등기상 소유자·채무자의 동일인 여부, 임대차 실체 및 점유 경위를 확인하세요.
• 실거래 시세 조사. 동일 건물 및 인근 유사 지하 상업용 공간의 최근 거래가격과 실제 임대수익을 확인하세요. 감정가 대비 64%만으로 입찰가격을 결정하지 마세요.
• 영업 및 용도 확인. 노래방 용도의 지하 공간을 음식점으로 이용하는 현황에 대해 용도변경, 영업 관련 사항, 시설 상태 및 원상회복 문제를 확인하세요.
• 명도·시설 인수 확인. 지하14호와 지하15호의 일괄 사용, 음식점 영업자의 점유, 시설물 소유 및 명도 조건을 확인하세요.
• 체납·조세 확인. 관리비, 공과금, 압류 관련 조세 및 배당에 영향을 미칠 수 있는 우선채권을 확인하세요.
• 정비사업 및 토지 규제 확인. 마포로3구역 정비사업 관련 사항, 토지거래허가 관련 규제 및 매각 대상의 권리 범위를 확인하세요.
• 매각기일 재확인. 2026.09.29 매각 진행 여부와 변경된 매각조건이 있는지 법원 공고를 확인하세요.

맺으며 — “64% 할인”보다 “무엇을 인수하는가”가 먼저다

서울서부지방법원 2025타경51549는 감정가 617,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 394,880,000원까지 내려온 사건입니다.

2019년 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기권리가 정리된다는 점은 권리분석상 확인되는 요소입니다. 그러나 지하14호와 지하15호가 음식점으로 일괄 이용되고, 이성호·이구순 외에 신원이 확인되지 않은 주거 점유 기록이 존재한다는 점에서 점유관계는 단순하지 않습니다.

특히 전입일 미상 점유자의 대항력과 보증금 승계 여부가 미확정이고, 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유로 저가 낙찰 기회라고 결론 내리기 어렵습니다.

현재 결론은 보수적 접근입니다. 매각 범위와 임차인 중복 여부, 실제 인수액, 최근 거래가격을 확인한 뒤에야 적정 입찰금액을 판단할 수 있습니다. 후순위 권리 말소라는 장점보다 미상 점유 위험과 지하 상업용 공간의 환금성 불확실성을 먼저 해소해야 하는 물건입니다.