제주지방법원 2025타경8641. 제주 구좌읍 송당리의 토지와 주택·축사 등이 결합된 물건입니다. 현재 소유자는 김인실로, 2015년 10월 11일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2016년 5월 18일 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 권리분석의 기준은 2021년 3월 12일 제주중앙신용협동조합 근저당권 채권최고액 1,800,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 소유권이전청구권가등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부의 후순위 권리보다 매각조건과 토지·건물 관계입니다. 목록 5·6은 농지취득자격증명이 필요하고, 목록 6 지상에는 매각에서 제외되는 목조 강판 및 슬레이트지붕 단층 축사 등 약 772.5㎡가 존재합니다. 이 제외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있어, 금전 인수액 0원과 별개로 이용·명도·철거 측면의 리스크를 반드시 분리해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8641 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 송당리 770 · 비자림로 1909-8 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정 이용상태상 주택·축사 · 토지 지목 전 |
| 토지 정보 | 4,115㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 공시지가 97,200원/㎡ |
| 소유자 | 김인실 · 2015.10.11 협의분할에 의한 상속 · 2016.05.18 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 1,515,451,000원 / 1,060,816,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주중앙신용협동조합 / 1,573,846,506원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 그러나 비금전 리스크는 별개
말소기준은 2021.03.12 을구 10번 제주중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2021.03.19 주식회사두산종합건재의 소유권이전청구권가등기, 2024.12.02 국의 압류, 2025.08.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 가등기는 별도 주의사항에서 담보가등기 여부와 종류 확인이 필요하다고 표시되어 있으므로 입찰 전 해당 등기 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
2025.10.24에는 을구 10번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었고, 원인은 2025.09.10 확정채권양도입니다. 따라서 실제 배당권자와 채권관계는 최신 등기 및 배당자료를 기준으로 재확인하는 것이 필요합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이순덕 | 소재지 3,4 제시 건물 전부 | 2022.04.14 | 미상 | 없음 말소기준 2021.03.12 이후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 1,060,816,000원으로 감정가 1,515,451,000원의 70%입니다. 하지만 이 사건에서는 실거래 비교값으로 가격 우위를 확인할 수 없으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 토지·농지·주택·축사와 제시외 건물이 함께 얽혀 있어 일반 주거용 집합건물보다 환금성과 가격비교가 단순하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,060,816,000원 | 1,047,807,840원 | 752,192,160원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 742,571,200원 | 732,745,488원 | 1,067,254,512원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 519,799,839원 | 512,201,841원 | 1,287,798,159원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,060,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 13,008,160원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 제주중앙신용협동조합 | 1,800,000,000원 | 1,047,807,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 1,800,000,000원 중 1,047,807,840원이 배당되고 752,192,160원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 농취증·제시외 건물 — 입찰자격과 보증금까지 걸린 조건
- 농지취득자격증명. 목록 5·6은 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수신청보증금을 반환하지 않는 조건이 명시되어 있습니다.
- 발급 절차. 농지위원회 심의를 거쳐 발급 여부를 판단하는 경우 14일 이내 발급하도록 되어 있어, 입찰 전에 해당 행정관서에 미리 신청할 수 있다는 안내가 있습니다.
- 목록 5 지번 변동. 등기사항전부증명서상 ‘구좌읍 송당리 770 전 4,209㎡’이나, 토지대장상 2021.07.29 ‘구좌읍 송당리 770-5 전 94㎡’로 분할된 사항이 명시되어 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 목록 5-1 내지 5-6, 6-1은 포함하여 평가된 일괄매각입니다.
- 별도 제외 건물. 목록 6 지상 목조 강판 및 슬레이트지붕 단층 축사 등 약 772.5㎡는 매각에서 제외되어 있고, 그 건물의 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.
- 저온저장고. 목록 5-6 제시외 건물 내부의 이동 가능한 저온저장고는 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일부 토지는 송당리사무소 북서측 원거리의 산간 목장지대에 위치하며 농경지·목장용지·임야가 혼재합니다. 기호 5·6은 송당리사무소 북측 근거리의 마을 주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 중산간동로 또는 비자림로가 인근에 위치하여 전반적인 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 기호 3은 1997.12.27 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 단층 주택이고, 기호 4는 1996.02.15 사용승인된 경량철골조 강판지붕 단층 축사입니다.
- 토지 현황. 기호 2는 공부상 목장용지이나 현황 전 및 일부 목장용지, 기호 5·6은 공부상 전이나 현황 전 및 일부 건부지, 기호 8은 공부상 목장용지이나 현황 전입니다.
- 규제. 계획관리지역·보전관리지역·생산관리지역 등이 혼재하며 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전등급, 건축계획심의대상구역 등 여러 제한이 걸려 있습니다.
- 환금성. 주택 한 채의 단순 환금 구조가 아니라 토지·농지·축사·제시외 건물이 결합되어 있어 이용계획과 매수 목적에 따라 수요층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증부터 확인. 목록 5·6의 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 준비 일정을 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 반환 불가 조건이 있어 가격보다 먼저 볼 문제입니다.
- 법정지상권 원문 확인. 목록 6 지상 매각 제외 건물 약 772.5㎡의 소유관계, 토지·건물 성립 시기, 양도담보계약서 및 철거승낙서를 원문으로 대조해야 합니다.
- 가등기 확인. 2021.03.19 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후로 소멸하는 구조이지만, 담보가등기 종류 확인 필요라는 주의사항이 있어 등기 원문 확인이 필요합니다.
- 임차인 확인. 이순덕은 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 만큼 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2025.10.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 있으므로 최신 채권자와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 토지별 이용가치와 건물·농지·규제·법정지상권 리스크를 반영한 별도 가격검증이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 경매”
이 사건은 등기부와 임차인만 보면 비교적 정리가 됩니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 이순덕의 전입도 후순위라 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 그러나 그것이 이 물건을 안전형으로 만들어 주지는 않습니다.
목록 5·6의 농지취득자격증명, 목록 6 지상 약 772.5㎡ 매각 제외 건물의 법정지상권 성립 여부 불분명, 일괄매각과 별도 제외 동산·건물, 그리고 여러 용도지역·보전 규제가 함께 얽혀 있습니다. 현재 최저가 1,060,816,000원이 감정가의 70%라고 해도 객관적인 실거래 비교 없이 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 금전 인수는 낮지만 절차·이용 리스크는 높은 물건. 이 사건의 승부처는 낙찰가보다 농취증 발급 가능성과 제외 건물의 법적·현실적 처리 가능성을 먼저 확정하는 데 있습니다.
