제주지방법원 2026타경10225. 서귀포시 토평동 2023-1 일대의 근린시설 + 토지 사건입니다. 감정평가상 토지 2필지·건물 3동으로 구성되며, 건물은 숙박시설(휴양펜션) 및 단독주택(소매점/다가구주택) 등으로 이용 중입니다. 토평동 2023-1 토지는 지목 ‘대’, 면적 1,240㎡, 상업용 이용상태이며 자연녹지지역입니다.

등기만 보면 구조는 선명합니다. 2017.06.27 제주은행의 채권최고액 240,000,000원 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 제주은행 추가 근저당, 박진형 근저당, 제주신용보증재단·현대카드· 신한카드 가압류, 제주특별자치도 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기보다 임차관계가 더 중요합니다. 신정진의 전입일은 2015.05.07로 말소기준보다 앞서며, 보증금은 확인되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도

② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인되는 인원은 실제 임차인 8명입니다. 이 중 6명은 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없고, 임두리는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 가장 중요한 신정진은 말소기준보다 선순위입니다.

③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 메리트 판정 불가

감정가는 2,554,186,240원, 1회 유찰 후 현재 최저가는 1,787,930,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일·유사 용도의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되지 않았으므로, 이 물건이 현재 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.

따라서 이 사건은 “감정가 대비 30% 내려왔으니 싸다”는 논리로 접근하면 안 됩니다. 숙박시설·근린생활시설·다가구주택·토지가 함께 얽힌 일괄매각 물건이고, 실질취득가에는 선순위 임차보증금 변수가 추가될 수 있어 시장가 확인과 선순위 보증금 확인이 모두 끝난 뒤에야 응찰가 상한을 만들 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,787,930,000원 가정)

총 등기채권 청구액 2,226,612,162원 중 1,767,650,700원이 배당되고, 458,961,462원이 미배당되는 계산입니다. 집행비용 20,279,300원을 포함하면 매각대금 1,787,930,000원이 전액 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 신정진의 선순위 보증금은 이 계산만으로 확정할 수 없습니다.

⑤ 일괄매각·현황 표시 체크

• 일괄매각. 제시외 건물 목록 2-1 내지 2-5를 포함하여 평가된 사건입니다.
• 부대시설 포함. 목록 1 지상의 조경수·조경석·조경용 과수목·조경시설·어린이풀장 등이 평가에 포함돼 있습니다.
• 동 명칭 주의. 목록 2는 등기상 ‘에이동’이나 현황상 ‘비동’, 목록 3은 등기상 ‘비동’이나 현황상 ‘에이동’으로 표시돼 있습니다.
• 현장 특정 필수. 임차인 점유부분이 A부분·B부분·201호·202호·301호·302호·501호 등으로 나뉘어 있으므로, 실제 점유 위치와 등기·현황상의 동 표시를 함께 대조해야 합니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 토평동 일대. 인정오름 남동측 인근으로 주택·농경지·임야 등이 혼재하는 지대입니다.
• 교통. 토평동 쪽은 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용. 건물 일부는 숙박시설(휴양펜션) 등으로, 다른 건물은 단독주택(소매점/다가구주택) 등으로 이용 중입니다.
• 토평동 토지 규제. 자연녹지지역이며 대로1류(폭 35m~40m)에 접하고, 건축계획심의대상구역·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역에 해당합니다.
• 건물 구조. 휴양펜션 이용 건물은 철근콘크리트구조로 사용승인일 2017.06.16이며, 단독주택(소매점/다가구주택) 이용 건물은 철근콘크리트구조로 사용승인일 2015.04.20입니다.
• 설비. 난방·급배수·위생·화재탐지설비가 있고, 휴양펜션 이용 건물에는 천정형에어컨 냉방설비, 단독주택 이용 건물에는 승강기설비가 기재돼 있습니다.
• 환금성. 단일 아파트가 아니라 토지·숙박시설·근린생활 및 다가구 용도가 결합된 일괄매각 물건이므로, 실거래 비교 없이 최저가만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신정진 보증금 확인이 최우선. 2015.05.07 전입으로 말소기준보다 선순위입니다. 보증금과 배당 가능액을 확인하기 전에는 실질취득가 상한을 만들 수 없습니다.
• 임두리 전입일 확인. 보증금 2,000,000원·차임 7,000,000원은 확인되지만 전입일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
• 다른 6명 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않은 점유자들이 있으므로 배당·명도 협의 범위를 점검해야 합니다.
• 최저가 70%를 시세 할인으로 해석하지 말 것. 최근 12개월 평균·최신 거래가 비교가 없으므로 현재 가격 메리트는 확인되지 않았습니다.
• 동 표시 현장 대조. 에이동·비동의 등기 표시와 현황 표시가 서로 다르므로 임차인별 실제 점유 위치를 직접 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 조경수·조경석·조경시설·어린이풀장 등이 평가 범위에 포함돼 있습니다.
• 배당표를 인수액 확정표로 보지 말 것. 등기채권 기준 시뮬레이션상 인수액 0원과 선순위 임차보증금의 실제 승계 여부는 별개의 문제입니다.

맺으며 — “70% 최저가”보다 선순위 보증금이 먼저다

이 사건은 후순위 근저당과 가압류가 많아 보이지만, 등기부 자체는 2017.06.27 제주은행 근저당을 기준으로 정리됩니다. 진짜 난점은 등기 바깥에 있습니다. 신정진은 2015.05.07 전입한 선순위 대항력 임차인이고 보증금이 미상입니다. 임두리 역시 전입일이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다.

따라서 현재 최저가 1,787,930,000원을 실질취득가라고 보면 안 됩니다. 신정진의 미배당 보증금이 남는다면 그만큼 매수인 부담이 추가될 수 있으며, 그 보증금이 큰 경우 낙찰가가 더 내려가도 총 실질취득비용이 비례해 내려가지 않습니다. 동시에 최근 실거래 비교가 없어 현재 가격이 시세보다 싸다는 근거도 없습니다.

결론은 권리등기는 정리되지만, 인수액은 미확정. 신정진 보증금·임두리 전입일·각 점유자의 실제 위치를 확인하고, 숙박시설·근린시설·토지의 별도 시세를 검증한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 사건입니다. 현재 단계에서 최저가만 보고 가격 가점을 주기 어려운 물건입니다.