제주지방법원 2026타경10225. 서귀포시 동홍동 205-14 소재 연립/다세대와 토지가 함께 얽힌 사건입니다. 감정가는 1,358,588,800원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 951,012,000원입니다. 등기상 핵심은 2015년 5월 6일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 남아 있는 제주은행·박진형의 근저당과 제주신용보증재단·롯데카드·신한카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 실제 임차인은 8명으로 조사됐고, 7명은 전입신고일이 말소기준일인 2015.05.06보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 201호 임차인 임두리는 보증금 2,000,000원, 차임 7,000,000원이 확인되지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 배당표의 인수 0원과 별개로, 이 임차인의 대항력 성립 여부는 입찰 전 반드시 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10225 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 205-14 · 제주특별자치도 서귀포시 태평로536번길 28 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태상 단독주택(소매점/다가구주택) 등 |
| 소유자 | 박수미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,358,588,800원 / 951,012,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 1,674,263,678원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 토지 | 371.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 공시지가 733,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2015.05.06 농협은행주식회사 근저당권 300,000,000원입니다. 이어 2015.09.15 농협은행 근저당 120,000,000원이 설정됐고, 2025.08.11 두 근저당의 권리가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 그 이후 현재 남아 있는 제주은행 근저당 2건, 박진형 근저당, 가압류 3건과 경매개시결정은 기준권리보다 후순위로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
2017.03.23 설정됐던 제주은행 근저당 240,000,000원·177,600,000원·782,400,000원은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 기준권리 이후 존속등기와 임차인의 대항력 여부입니다.
② 임차인 — 실제 8명, 한 명은 대항력 판정이 남아 있다
| 임차인 / 점유부분 | 전입신고 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤재수 · 별첨사진 건축물현황도 상 A부분 | 2024.10.28 | 미상 | 2026.05.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장수정 · 별첨사진 건축물현황도 상 B부분 | 2017.12.28 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장혁준 · 별첨사진 건축물현황도 상 B부분 | 2019.05.03 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임두리 · 201호 · 주거 | 미상 | 2,000,000원 / 7,000,000원 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종희 · 302호 · 주거 | 2019.09.16 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박효리 · 501호 · 주거 | 2023.08.07 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다현 · 202호 · 주거 | 2021.07.15 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신정진 · 301호 · 주거 | 2015.05.07 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
나머지 7명의 전입신고는 모두 말소기준일 2015.05.06 이후입니다. 특히 신정진도 2015.05.07 전입으로 기준권리보다 하루 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 보증금이 확인되지 않은 임차인이 다수이므로 명도·배당관계의 실제 규모는 현장 및 원본 서류 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 951,012,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,910,120원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사제주은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사제주은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 박진형 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 제주신용보증재단 | 92,300,000원 | 92,300,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 롯데카드주식회사 | 16,413,927원 | 6,801,880원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 21,680,933원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 970,394,860원 중 939,101,880원이 배당되고, 미배당액은 31,292,980원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물건 이용·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 동홍동 소재 기호(5)는 단독주택(소매점/다가구주택) 등으로 이용 중입니다. 별도 기호(2),(3)는 숙박시설(휴양펜션) 등으로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
- 주위환경. 동홍동주민센터 남동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 동홍동 기호(4)는 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 고도지구(25m 이하), 소로2류 접합, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 건물. 기호(5)는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층이며 사용승인일은 2015.04.20입니다. 난방·위생·급배수·화재탐지·승강기설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있고, 현황조사와 매각물건명세서에서는 다수 점유관계가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임두리 전입일 확인. 201호의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 주민등록·점유개시·계약관계를 확인하기 전에는 인수 0원을 확정값처럼 보지 않아야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 윤재수·장수정·장혁준·김종희·박효리·김다현·신정진은 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 목록 5-1 내지 5-3 및 다락이 평가에 포함됐으므로 현황도와 매각목록의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 복합 이용 확인. 소매점·다가구주택 및 숙박시설 이용이 함께 나타나는 사건이므로 실제 사용현황과 각 부분의 점유자를 현장에서 구분해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차부터 채권 미배당 31,292,980원이 발생하며, 2회 유찰 시 313,743,544원, 3회 유찰 시 511,458,939원으로 확대됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기는 말소형, 승부처는 임차관계와 복합물건 확인
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2015.05.06 농협은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 존속 권리는 매각으로 소멸해 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 임차인이 8명이고 그중 임두리는 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 일괄매각, 제시외 건물, 다락, 소매점·다가구주택 등 복합 이용이 겹칩니다.
따라서 감정가 1,358,588,800원에서 한 차례 유찰돼 951,012,000원이 됐다는 사실만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 이 물건은 등기상 말소 여부보다 점유자별 임차관계와 실제 매각 범위를 정확히 확정하는 작업이 먼저입니다. 권리 구조는 비교적 정리돼 있지만, 미상 임차관계가 남아 있어 종합적으로는 보수적인 접근이 적절합니다.
