배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.10.073회 · 최저 286,720,000원
B매력지수58유찰 1회
부동산임의경매
2025타경13644 · 서울북부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조
59.35㎡
최저매각가
2차 · 유찰 1회
358,400,000원
3억 5,840만
감정가 448,000,000원
감정가의 80%▼ 20% 할인
다음 매각기일
08-25
서울북부지방법원 10:00
입찰 보증금
3,584만원
최저가의 10% · 35,840,000원
감정가 대비
▼ 20.0%싸게 매수
감정가
4.48억원
최근 결과
1회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것임차인 인수 위험은 없고 권리는 단순하지만 신탁 구조와 다세대 환금성을 확인해야 하는 서울 강북 물건입니다.
매력지수 B등급 · 인수 위험은 없지만 신탁·다세대 환금성과 1회 유찰 이후 가격 구조를 확인해야 하는 물건
임차인 인수 0원과 채권 전액 소멸 구조는 안전하나 다세대 특성상 환금성 확인이 필요하고 2회 유찰 시 근저당 일부 미배당 가능성이 있어 B 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리보다 신탁 구조와 다세대 환금성입니다. 현재 회차에서는 근저당 채권이 전액 배당되지만, 추가 유찰 시 채권 일부 미배당 가능성이 생기는 구조입니다.
감정가 / 최저가
448,000,000원 / 358,400,000원
1회 유찰 후 80%
실질취득
358,400,000원
인수액 0원
근저당 채권
300,000,000원
구로신용협동조합
핵심지표
신탁·환금성
다세대 확인 필요
서울북부지방법원 2025타경13644. 서울 강북구 미아동 삼성빌리지 제104동 202호 다세대주택입니다. 권리 흐름만 보면 말소기준권리 이후 권리는 대부분 매각으로 정리되는 구조이며, 임차인 인수 위험도 없습니다. 다만 등기상 수탁자 수협은행, 근저당권자 구로신용협동조합, 이후 권리 이전 내역이 존재해 신탁 관련 확인이 필요한 물건입니다.
물건 개요
사건번호
서울북부지방법원 2025타경13644 (임의경매)
소재지
서울특별시 강북구 미아동 791-1936 삼성빌리지 104동 2층 202호
물건종류 / 이용상태
다세대 · 도시형생활주택으로 이용 중
소유 구조
수협은행(수탁자) 단독소유 등기
감정가 / 최저가
448,000,000원 / 358,400,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
구로신용협동조합 / 300,000,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다
말소기준권리는 2021.04.13 설정된 구로신용협동조합 근저당권입니다. 이후 발생한 임의경매개시결정과 강북구 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기상 임차인은 확인되지 않아 매수인이 승계할 보증금은 없습니다.
② 배당 구조 — 현재 회차는 채권 전액 변제 가능
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
5,817,600원
근저당권 · 구로신용협동조합
300,000,000원
300,000,000원
잔여 · 소유자 교부
-
52,582,400원
현재 매각가 358,400,000원 기준으로 근저당 채권은 전액 배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
매각대금 배분 (현재 회차)
회차별 가격·미배당 변화
추가 유찰 시 채권 미배당이 발생할 수 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격보다 배당 구조 변화 주의
회차
매각가
채권 배당
미배당
현재 회차 (1회 유찰)
358,400,000원
300,000,000원
0원
2회 유찰 시
286,720,000원
281,905,920원
18,094,080원
3회 유찰 시
229,376,000원
225,364,736원
74,635,264원
⚠️ 추가 유찰 시 체크 현재 회차에서는 권리상 문제가 없지만, 가격이 더 낮아질수록 선순위 근저당 채권이 모두 회수되지 못하는 구조입니다. 매수인 인수는 아니지만 경매 진행 가격 구조를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 서울특별시 강북구 미아동 소재 서울삼양초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·연립주택·단독주택·소규모 점포가 혼재한 주거지역입니다.
교통. 차량 진출입이 가능하며 우이신설선 솔샘역 및 노선버스정류장이 소재합니다.
이용상태. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
환금성. 다세대 물건 특성상 아파트 대비 거래층이 제한될 수 있어 실수요·매수층 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
신탁 확인. 등기상 수협은행 수탁자 및 신탁원부 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.
임차관계 확인. 임대사항은 미상으로 현장 조사와 점유 관계 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최저가 하락만 보고 접근하기보다 다세대 거래성·환금성을 함께 검토해야 합니다.
권리 분석. 근저당 이후 압류·경매개시결정은 소멸하지만 원본 등기와 신탁원부 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 다세대는 출구를 봐야 한다”
이 물건은 임차인 인수 위험이 없고 현재 회차에서는 선순위 채권도 전액 배당되는 안전한 권리 구조입니다. 다만 서울 강북권 다세대라는 특성과 신탁 관련 등기 구조 때문에 단순히 할인율만 보고 판단하기 어렵습니다. 권리는 합격, 검토 포인트는 환금성과 신탁 확인입니다.
